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李一戈:调控口径 暂时松不得

2017/08/25 08:51 来源: 21世纪经济报道 评论
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前些时候,北京市发放了几个项目的商品房预售许可证,备案平均售价突破了9万元。两个月前发放的几个项目,预售均价在9万元以下。与之相比,差不多提高了1万元。

前些时候,北京市发放了几个项目的商品房预售许可证,备案平均售价突破了9万元。两个月前发放的几个项目,预售均价在9万元以下。与之相比,差不多提高了1万元。

其背景有二,一是北京市将推出一大批共有产权住房和公有租赁住房。少量的高价位商品房,反映在统计数据上,会被对冲和摊薄。

二是地产商取得这些项目的土地有一年以上时间,并早已具备销售条件。而且,预售证的均价要低于周边同类二手房售价。

从市场反应看,相当的平稳。据介绍,由于备案售价要比周边房价低出不少,每个项目排队的购房者数量都很多。除了售价低于市场预期引发追捧,它也从侧面表明,新房供应不能满足需求。

不仅是北京,上海、南京、杭州等热点城市,也存在这种现象。上海一度出现了所谓“茶水费”等不正常的加价行为。其原因,主要也与售价和供应量有关。

这给各地对调控预期心理的管控,带来了一定的挑战。

热点城市之所以房价压力较大,与供应不能满足需求有关。因此,中央政府主管部门一再要求这些城市加快供应,包括住宅土地供应和商品房有效供应。特定时期,各地对商品房预售价进行干预是可以理解的,但预售证不能卡着不发放。

根据过往的规律,下半年尤其是四季度,是各地保障性住房的入市高峰期。客观上,这为各热点城市放行一批高价位商品房提供了机会。虽然大城市核心城区的土地供应日渐稀缺,但总还是有少数几个项目的,它们的售价也会比较高。

从这个角度说,北京市以及上海市年内很可能再放行一两个备案价高于10万元的项目。同样,即使如此,它们被批准的平均售价很可能还是会低于周边的高价二手房。但备案均价从不超过9万,到不突破10万,到10万以上,阶梯式的抬升,会不会被市场情绪误读?

统计数据显示,一线城市新房售价得到控制,二手房价格已基本停涨,北京深圳的二手房甚至已转为微跌。而一线城市对二线城市,是有一定示范效应的。这种局面来之不易。

对市场情绪的管控,就是对预期的管控。要确保政策信号不被误读,就要稳定市场情绪。譬如,如果给极少数项目发放备案价高于10万元的预售许可证,必须向市场明确传达这样的信号:发放许可证是必要的,但只是个案,不代表整个调控口径的放松。

市场情绪可能的误读,不仅是对极少数高价位商品房项目的放行,还包括一些特殊政策。比如,一些二线城市即使在此轮楼市调控时期也规定,对引进的高学历人才和急需的专业人才,采取特殊政策。这种做法完全可以理解。但必须向社会公开解释清楚,防止被误读。

此轮以限购限贷限售限价为代表的调控,是去年10月开启,今年3月下旬强化的,至今不足一年。我个人特别要提醒的是,已实施限购政策的城市,今年年底以前都不可放松,甚至不可以做出易被市场情绪误读为放松的动作,包括调整限购区域。

中央提出要保持房地产市场稳定,我个人理解这句话的意思,包括保持房地产调控政策的稳定,市场价格的稳定,市场情绪的稳定。而政策的稳定至关重要。

从长远看,保持房地产市场的稳定,应该要与房地产长效机制对接上。换句话说,现有的调控政策,不可轻言退出,而应等房地产长效机制初见雏形以后再说。

短期呢,要看年底的中央经济工作会议的部署。至少过去两年,中央经济工作会议都对房地产市场管理有着清晰的表述。各地必须以此作为管控明年房地产市场的指导思想。

但调控口径不放松,并不意味着各地在房地产市场方面无可作为。以下几个层面,热点城市应该加紧推进。一是加快土地和商品住宅的有效供应。包括给一批符合条件的商品房项目发放预售证。二是培育住房租赁市场,尤其是加大公有租赁住房供应,出台切实措施鼓励机构发展租赁住房市场。三是保障性住房的供应不能停。

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