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在洛阳买房vs租房?租赁住房政策下的利弊分析

2017-07-28 22:13:41 来源: 搜狐焦点网 作者:张碧薇

从《住房租赁与销售管理条例(征询意见稿)》面世,到上海推出两块纯租赁用地,“十三五”规划新增70万套租赁用房,广州出台“租购同权”政策,再到住建部发出《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》……最近一连串关于租房的利好消息,持续轰炸着大家的耳朵与眼球。许多筹划买房的朋友也开始犹豫不定:国家对房屋租赁市场这么支持,买房计划是不是要缓一缓,先租个房子再说?

关于买房还是租房的纠结,搜狐焦点网建议大家:先仔细算好经济、权益、生活三笔账再做决定,免得草率行事追悔莫及。

经济账:首付是买房门槛 理财能力决定收益

买房还是租房,涉及到的经济账主要包括收入和支出两个方面。支出就是花费,主要与可支配收入挂钩,而收入主要是指投资回报。

我们先来算算支出。买房的支出主要分首付与月供两个部分(全款买房的土豪,不在我们的讨论范围)。根据6月的统计数据,洛阳的房价均价为6200元,60-120平米的全款大约为37-74万元。目前,银行首套房首付比例多数为30%,这样一套房子的首付款就在11-22 万元不等,需要在此基础上考虑自己的存款或是借款能否有此支付能力。

买房经济账的第二项是月供,又叫还贷。处于事业上升期、无过多经济负担的年轻人,随着以后升职加薪,房贷压力也会逐步减小,房贷月供建议控制在月收入50%比较合适,这也是银行规定的警戒线。若是整体家庭支出比较大的准婚族与已婚族,为了保证不影响正常生活,建议房贷月供与月收入比例控制在30%左右,有买房意向的,可以依照自己的月工资进行对比测算。

    

相比于买房,租房的支出要少很多。以洛阳为例,2017年洛阳城镇非私营单位的人均年收入为50076元,月收入约为4173元,而城区普通住房的房租水平大约在500-1000元范围,约占收入的12-25%,对于大多数工薪阶层而言尚可轻松承受。

收入比起支出要更难衡量些。对于投资型买房者来说,房子作为固定资产,是他们长期持有的投资品,房子未来转手卖出的钱扣除买入的钱,就是投资收益(刚需购房者可不考虑此项)。另有一类人群,虽然资金实力不弱,但仍选择租房,把资金用于能获得更高投资回报的地方。如果买房与租房的选择性决策建立在投资回报上,需要考虑自己是否具有较成熟的理财能力与长期抗风险能力(以10-15年为基准)。如果有,可以选择租房,如果没有,较好选择买房。

权益账:买房权益多而诱惑 租购同权仍需等待

许多人买房,并不是仅仅看中房子本身的使用价值,买房带来的其它权益对于他们而言也尤为重要。“拥有房屋产权的户主子女可优先就近划片入学”,这一教育政策对于许多有子女的购房者而言,是极具诱惑力的购房附带权益,相当于一张房产证额外赚来了一张名校入学通知书。孩子入托、入学无需再缴纳高额的借读费用,或是托关系、挤破头争抢一个学位名额。买房附带的其它权益还包括房产抵押权、转让权、出租权等不动产处置方面的诸多权益。如果这些权益使用妥当,可以带来真金白银的不菲收入,因而也令不少投资客、炒房客趋之若鹜。

以上所提到的购房者权益,都是租房者无法享有的。不过让人欣慰的是,最近广州出台的“租购同权”政策,给有子女入学需求的租房群体带来了福音。政策规定,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。加之住建部近日表示,将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇,没有迫切入学需求的租房者可以耐心等待政策细则的落实。

生活账:买房踏实稳定 租房自由随性

无论买房还是租房,归根结底都是为了方便生活起居。所以,算完了经济账与权益账,还应该将生活一并入账。

买房在居住上优势是显而易见的,首当其冲的就是居所稳定,心里踏实,有归属感。其次,在装修上可以依据喜好随意设计、更改,家具家电也可一次到位,不存在和出租屋不适配带来的浪费。买房,特别是刚需型的婚房,一般都会专门留间屋子作为客卧,方便照顾家人与朋友。而买房对于生活的负面影响,大家也都有共识:需要长期承受较大还贷压力,其它方面的生活开支会相应缩减,总体生活质量将有所下降。

相比于买房的稳定踏实,租房的较大优势在于自由度高。不论居住地段、楼层、户型、面积,租金的差别相较于买房的房款而言,差别并不大,特别在洛阳这样区域经济差别并不明显的城市。若是工作调动、或是家庭结构发生变化,承租人可在极短时间内灵活更换住所,没有太多顾虑。一般来说,因为少了贷款的经济压力,房租负担不重,生活质量也不会受太大影响。不过,这也要分城市考虑,京沪深等一线城市房租收入比已达到可怕的50%以上,经济压力较大。而在洛阳,保守估计不超过25%,压力仍在舒适范围。

而租房的劣势也显而易见,正是买房的优势所在:比如,如果不确定长期租住于某地,大件家具、家电不好置办,以免搬家不方便。更重要的是,租房缺乏稳定和安全感,房东一言不合就会涨价或是撵人。不过在《住房租赁与销售管理条例》未来正式颁布实施后,这种情况应该会有所改善。

无论最终选择了买房还是租房,都是为了追求更适合自己的生活方式与幸福目标。还望大家理性考量自己的经济能力、理财能力与实际需要,三思而后行。

    

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