别墅开发商因涨价不认认购书 法院审理一波三折

令人心仪的花园别墅，让市民吴女士动了心，她打算用全部积蓄购置一套供一家人安家乐业的别墅。在别墅交付前这段时间里，房价大幅上涨，吴女士满心欢喜，可让她没想到的是房产开发商因房价飞涨而违约，而且想把已售别墅以高价另行出售，吴女士不答应，结果如何？请看河南安多律师事务所分享的商品房买卖合同纠纷典型案例。

买卖双方因别墅出售起纷争

“俺家与房产开发商签订一份别墅认购书，按约定付购房定金30万元。在未签订正式购房合同前，房产开发商又要求俺付了70万元现金。后来房价大幅上涨，房产开发商背信弃义，这咋办？”2009年冬季，市民吴女士向安多律师事务所刘伟律师求助。

吴女士对刘伟说，她在2009年3月底，与房产开发商签订一份别墅认购书。该别墅认购书约定：由吴女士购买房产开发商在售别墅一套，面积为528.38平方米，售价为420万元，付款方式为按揭贷款；在签订别墅认购书时，吴女士付购房定金30万元，剩余房款按揭交付；在双方签订正式商品房买卖合同后，别墅认购书自动失效。

“在别墅认购书签订后，俺按约向房产开发商付购房定金30万元，可对方提出需要再交购房定金20万元才能签订正式购房合同，俺于2009年4月中旬交付20万元购房定金。然而，房产开发商并未履行承诺，并且在未与俺签订正式购房合同前，要求俺支付购房款50万元，无奈，俺于同年8月中旬交付50万元购房款。之后，房产开发商迟迟不与俺签订正式购房合同，俺经了解才知道，这个时候房价大幅上涨，房产开发商为了己方利益，准备将俺定购的别墅以高价另行出售。”吴女士说。

安多律师为买方代理诉讼

刘伟律师在审核了吴女士提供的别墅认购书和交付购房定金、预付部分购房款票据等凭证后，同意为她提供代理诉讼服务。之后，刘伟四处奔波，向相关方面调查、核实案情，仔细收集、提取证据，精心研究代理诉讼维权思路。

“我按房产开发商要求交付了定金和部分购房款，对方迟迟不履行别墅认购书约定义务——不与我签订房屋买卖合同，经多次催促无果。”刘伟在为委托人制作的民事起诉书中，代理其向法院提出诉讼请求：请求法院依法确认原告吴女士与被告房产开发商签订的别墅认购书合法、有效，应认定为商品房买卖合同；请求法院依法确认吴女士定购的某处别墅归其所有；请求法院依法判令被告立即履行约定商品房买卖的卖方义务，并赔偿损失。为防止房产开发商将已售别墅另售他人，刘伟代理委托人向法院申请对涉案别墅予以查封。

受理这起商品房买卖合同纠纷案的我市某基层法院，在2010年夏季公开开庭审理了此案。法院依法认定：原告与被告签订的别墅认购书合法、有效，对双方均有约束力，且符合较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》规定，应当认定为商品房买卖合同，判令被告将涉案别墅交付原告。被告不服法院作出的判决，向上一级法院提起上诉。2010年12月中旬，上一级法院判决：驳回上诉，依法维持原判。

一审、二审判决被撤销

在二审法院作出判决后，被告房产开发商申请再审此案。2011年12月上旬，此案一审、二审判决被撤销，并发回原审法院重审。在此情况下，刘伟律师继续参与了这起商品房买卖合同纠纷案重审诉讼。

在此案重审期间，被告辩称：本案涉及的别墅认购书是预约合同，不是买卖合同。如果原告的诉讼请求成立，必须证明别墅认购书具备商品房销售管理办法规定内容，且按别墅认购书完成付款义务，在这种情况下别墅认购书才能被认定为商品房买卖合同。

刘伟针在法庭辩论期间坚持认为，造成这起商品房买卖合同纠纷的真正原因是：遇到房价大幅上涨，同类别墅在案发时已涨至一千多万元一套，被告对已售别墅反悔，导致不履行别墅认购书约定。原告与被告签订的别墅认购书是买卖双方的真实意思表示，应视为商品房买卖合同。

2013年8月下旬，原审法院经重审此案认为，原告购买被告商品房选择的是银行按揭贷款付款方式，虽然原告已交付定金50万元、购房款50万元，但并未达到银行按揭贷款的首付比例。另外，原告与被告并未签订商品房买卖合同，而且，别墅认购书上缺乏商品房买卖合同主要条款，因此，该别墅认购书不能认定为商品房买卖合同。故，法院认为原告诉讼请求依据不足，不予支持。

安多律师代理上诉胜诉

面对此案重审遭遇的挫折，刘伟律师没有气馁。他在征得委托人同意后，坚定代理诉讼维权啃“硬骨头”的信心，代理委托人向上一级法院上诉。

在代理上诉得到上一级法院受理后，刘伟赴北京邀请法学专家，就这起商品房买卖合同纠纷案涉及的别墅认购书性质及效力等法律问题进行认真研究、讨论。2012年10月中旬，在京部分法学专家召开专题论证会，中国人民大学法学院教授、法学专业博士研究生导师王利明、龙翼飞、汤维建，中国政法大学教授、法学专业博士研究生导师赵旭东出席论证会，他们在详细审阅有关材料和集体研讨的基础上，形成一致论证意见：本案原告与被告签订的别墅认购书约定内容，应当认定为合法、有效的商品房买卖合同；原告实际交付的房款是否达到银行按揭贷款首付款比例，不影响别墅认购书约定内容的履行；被告无权单方解除别墅认购书约定。刘伟及时将在京部分法学专家专题论证会形成的“法学专家论证意见书”提交上一级法院。

法院经审理此案认为，重审判决处理欠妥。经法院审委会研究，法院依法作出终审判决：撤销本案重审判决；被告房产开发商于本判决生效之日起30日内向原告吴某交付涉案别墅；原告于本判决生效之日起30日内向被告支付剩余购房款320万元及利息。

（来源：洛阳商报）