取证红线不改门槛略宽 高端改善型产品入市心切

与往年此时楼市已进入供应旺季相比，今年的“红五月”已不敢期待。然而，有迹象表明，北京楼市正从一系列调控风暴后的最初冰封状态日渐走出。截至目前，“3·17”新政后两个月，北京已有13个项目拿到预售许可证。其中，进入5月以来就有7个项目取得预售许可证。有消息显示，部分楼盘也将有望在近期取证入市。

供需依旧低迷

调控仍在收紧，5月第三周北京楼市整体成交依然低迷。

统计数据显示，5月第三周（5月15日-21日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交579套，环比减少41套，成交面积9.16万平方米，环比增加16%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价4.5万元/平方米，环比上涨7%。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自调控之后北京住宅市场成交持续处于低迷状态。北京自“3·17”新政出台之后，各类“查漏补缺”的措施仍在陆续出台，近日又要求配偶或子女需具备购房资格才可单独拥有产权。而从环京区域来看，近期河北保定在一宗土地出让条件中规定，购房者取得不动产权证后十年内不得买卖，这一规定也被称为“最严土地新规”。

由此可以看出，全国范围内楼市政策收紧趋势仍在延续，而“候补”政策也依然充裕，严厉调控政策的打压下，年内楼市的低迷状况难现转机。从供应情况来看，去年5月北京共有12个住宅项目取得预售许可证，可提供住宅产品3751套，而截至今年5月21日有7个项目成功取证，仅新增住宅产品1153套。

郭毅分析认为，5月原本应已逐渐进入供应旺季，但今年的特殊紧缩环境使得供应始终无法发力，而随着调控政策的不断延展，今年整体市场供应也难以出现太大突破。

闸口渐宽

虽然同比供应表现一般，但与此前“3·17”新政刚出台后商品房市场的噤若寒蝉相比已有明显复苏迹象。

统计显示，“3·17”新政实施后排名前列个月，整个北京住宅市场仅有9个项目拿到了预售许可证，进入第二个月，到5月17日为止，已有13个项目拿到预售许可证。

随着时间的推移，新政后项目的销售审批逐渐开闸，拿证入市的项目开始多了起来。而拿到证的这些项目中，高端改善产品成为供应主力。

北京商报记者查询北京市建委网站注意到，5月拿证项目均为高端改善型产品，包括阳光城京兆府、北京壹号庄园、万科翡翠公园、丰台新泽公馆、远洋天著春秋等，而即将拿证的项目也多数为高端改善型项目，甚至不乏别墅类产品。

从近期取证的几个项目价格情况来看，北京壹号庄园与阳光城京兆府领证价格在5.7万-7.9万元/平方米，翡翠公园单价为5.4万-7.9万元/平方米，而远洋天著春秋与泽信公馆均价则分别为7.5万元/平方米及7.7万元/平方米。

受预售价格管控的限制，当前取证项目价格基本都在单价8万元以内，调控至今尚无纯新盘开盘突破“红线”的案例。但值得注意到是，这些新开盘项目大部分也都处于单价7万-8万元之间的价格段，这在此前也十分少见。

业内人士分析，从某种程度上来讲，以往收紧的政策闸门有所松动。表明自住型商品住宅对北京楼市价格的整体平抑作用已经显现，管理层有意将以往拖长的项目取证时间缩短。

高端改善型产品在当前集中取证的原因还与企业自身情况有关。

郭毅分析认为，近两年高价地的垄断使得中高端项目已成为新房市场的主力，而这部分项目受制于资金成本的压力，推盘意愿相对更加强烈，因此这类中高端产品仍将在中长期内占据市场供应的主导。

改善型需求抄底？

高端改善型产品在当前集中取证推盘的原因还与市场需求紧密相关。

据一家代理机构人士表示，调控后大批改善型需求人群陷入迷茫，首付成数大幅提高让购买力下降，市场观望情绪更日渐弥漫，但这部分需求也的确是存在的。随着政策进入消化期，客户筹措资金能力也有所提高，改善型需求正在恢复。

该人士进一步分析，高端豪宅因总价过高，受政策打击较大，而改善型产品总价相对可控，市场需求比较旺盛的情况下，更容易被市场所接受，这一点从当前楼市成交数据也能看出。

统计数据显示，2017年5月15日-21日，北京市商品房成交1060套，环比上涨49%；成交面积17.57万平方米，环比上涨63%；成交金额58.87亿元，环比上涨51%。

但单价在8万元/平方米以上的豪宅仅成交42套，成交面积0.93万平方米，成交金额10.19亿元。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在严格的政策之下，北京的新房市场目前正处在一个热度不高、交易冷清的时期，高端市场尤甚。一方面，政策大幅提高了购房资格门槛和贷款门槛，使得有资格、有能力购买高端住房的人群大大减少；另一方面，在严格的管理制度、限价制度下，一些高价楼盘也选择了推迟入市。

地产营销人韩乐分析，五环内豪宅多是地王出身，加之五环内的稀缺地段，8万+的售价预期，拿证非常困难。与之相比，五环外的高端改善型产品在地价成本上有一定优势，同时，产品形态和价格核定方式比较灵活，按指导价拿证，基本符合预期。

实际上，那些等不到城市豪宅的部分客户已经开始转向五环外的类别墅产品作为替代。目前，联排、叠拼类产品正在扩大市场份额，总价1000万-2000万元的产品最符合当下市场的需求，销量也较好。

北京商报记者了解到，随着拿证门槛的降低，各大高端改善型项目也一改此前政策刚出台后的噤若寒蝉，纷纷举办大型产品推荐会、媒体品鉴会、样板区开发仪式等，频频对外亮相发声，增加市场曝光率。

业内人士分析，总体上看，高端改善型产品当初拿地成本也不低，尤其是对多数上市公司而言，一些拿地时间较长、拿地价格较高的项目，为保证合理销售周期，很可能选择“降低身价”，甚至不得不放弃部分溢价空间。因此，未来一段时间楼市可能会形成集中供应态势，此时对改善型需求的客户而言选择的机会也会更多。