保利中航重组交易价缩水 受“业绩变脸”拖累？

继保利置业重组终止，保利地产与中航地产的重组出现“插曲”。

12月5日晚间，中航地产集中发布重组报告书。公告显示，此次重组的交易对手由保利地产调整为其全资子公司广州金地和保利江西，原方案中贵阳中航地产70%股权、惠东康宏发展51%股权的其他股东尚未书面放弃优先购买权，故剔除上述两标的，交易价由23.23亿元降至20.3亿元。

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交易价降至20.3亿元

根据上述重组报告书显示，此次重大资产出售方案有了调整，出售交易对方由保利地产变更为全资子公司广州金地和保利江西；交易的标的公司由10 家减少为8 家，贵阳中航房地产开发有限公司持有70.00%股权、惠东县康宏发展有限公司持有51.00%股权，不再在本次交易中进行出售。

交易标的减少后，此次资产出售的交易价格为人民币由之前的23.23亿元降至 20.3亿元。

关于原因，中航地产表示，截至本报告书签署之日，尚未取得阳中航地产、惠东康宏发展其他股东放弃优先购买权的书面声明，为加快推进本次重组相关事宜，贵阳中航地产 70%股权及惠东康宏发展 51%股权不再纳入本次资产出售范围。

“业绩变脸”重组为“甩包袱”

从公布重组至今，参与出售的项目也在逐渐减少，由最初的70个左右项目减少到目前的8家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程。

分别为成都航逸科技有限公司 100.00%股权、成都航逸置业有限公司 100.00%股权、江苏中航地 产有限公司 100.00%股权、九江中航城地产开发有限公司 100.00%股权、新疆中 航投资有限公司 100.00%股权、岳阳建桥投资置业有限公司 100.00%股权、赣州中航置业有限公司 79.17%股权、公司全资子公司深圳市中航城投资有限公 司直接持有的赣州中航房地产发展有限公司 100.00%股权、公司全资子公司江西中航地产有限责任公司持有的南昌中航国际广场二期项目。

从项目分布来看，中航地产的房地产开发项目多位于三、四线城市，库存较大，未来发展面临较大压力。2013-2015 年度，中航地产房地产开发业务营业收入分别为 41.27亿元、35.95亿元、35.92 亿元，呈逐年下滑趋势。

也由此，这次交易被业内戏称为“甩包袱”。中航地产在公告中也坦言，此次交易标的为前景不佳的房地产开发业务相关资产和负债，通过交易可以经营负担，提升盈利能力。

中航或将借保利扩大物管业务？

虽然业绩不亮眼，但重组完后，中航地产表示，将剥离房地产开发业务，集中资源重点发展优势产业，也就是物业管理业务。

近些年，房地产开发业务竞争激烈，利润空间一度被压缩。数据显示，2009年至2014年，物业管理行业的整体收入则维持12.7%的年均增长率，高于同期年均GDP增长速度。

在中航地产的业务版图中，物业管理也更有亮点。公告数据显示，今年上半年，公司物管业务超额完成经营目标，新签项目36个，续签项目44个。截至2016年6月底，中航地产物业管理项目总数达359个，在管项目面积达 4285万平方米。

关于未来物业管理业务的发展方向，中航地产表示，未来将围绕机构类物业资产的管理，重点发展“物业及设备设施管理”、“资产经营”以及“客户一体化服务外包”三项核心业务，并将建立具有差异化竞争力的服务体系和服务品牌，打造“物业资产管理及服务外包专业提供商”。

对此智库研究智库中心研究总监严跃进认为，加快剥离地产业务，这会使中航地产的后续业务模式更单纯，但中航地产的物业管理业务规模不大，如果是单纯经营自有物业，规模效益不明显，与保利合作后，未来中航地产有可能可以并购保利旗下物业或者其他项目，进行扩张。