二线楼市将启分类调控模式 限购对房价影响有限

昨日，南京市政府出台了主城区住房限购政策，政策规定，在主城区范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房和二手房；拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，不得再新购新建商品住房。

分类调控模式在二线城市铺开

限购政策显示，此次限购的范围包括玄武、秦淮、建邺、鼓楼、栖霞、雨花台、江宁和浦口八区，不包括南京主城区周围的高淳、溧水和六合三区。

由于在8月中旬南京就已经出台了限贷政策和土地新政，因此这一限购措施出台也受到了业界关注。不少分析人士注意到，南京此次限购政策，很大程度上同苏州、厦门此前采取的限购模式相类似，即采取分类或者分区调控的限购模式。

在8月中旬和9月初，苏州、厦门先后开始执行限购政策，除了对于非本地户籍居民的购房限制之外，其中苏州的政策规定在市区执行限购，而厦门则规定对于144平方米以下的户型实施限购。

业内人士分析认为这些政策的共同特点都在于，并没有搞一刀切，而是希望在满足刚需基本购房需求的前提之下，抑制投资性需求，从而起到稳定房价涨幅的作用。

“南京此前虽然有土地新政和限贷等政策来抑制高涨的预期，但是对于房价来说并没有直接影响。”亿翰智库首席分析师张化东表示，“南京执行限购才是的确能够对房价高涨的现状起到抑制作用的政策。”

张化东认为，未来其他城市也可能会模仿苏州、南京等地的调控政策，区分市区、郊区、本地户籍、外地户籍等情况，对购房资格进行区别对待。

8月初，南京曾出台新的住房贷款政策，将改善型住房、二套房的首付比例进行不同程度的上调。9月21日，南京土地市场官网的信息显示，当日网上交易共计7幅地块，7幅地块均触及较高限价，因此要进行现场摇号确定竞得人。

分析称限购对房价影响有限

“南京此次限购符合目前二线热点城市逐渐收紧的一个导向，”智库中心研究总监严跃进表示，“不过南京的限购政策并不会影响到目前的南京房价，这个和目前南京库存不足有关。虽然短时间内南京楼市可能会出现恐慌性成交，但是后续随着政策效应的显现，未来成交量有可能会出现小幅下跌的情况。”

也有业内人士认为，不仅南京，目前的调控政策对于市场的影响力已经比较有限。“市场已经不相信调控，一线城市房价暴涨并实施调控，将需求挤向热点二线城市和周边三四线城市。”

新城地产副总裁欧阳捷分析认为，“货币超发对于楼市的影响早已不容置疑，热点城市的调控往往会将需求引向周边。比如，苏州的调控升级导致了热点城市轮动到了杭州、无锡；南京、合肥的调控使得热点向武汉、成都方向转移，投资客的抢先入市带动了刚需和改善性需求的恐慌性入市，使得这些城市供求弱平衡关系被打破，不仅房价高涨，而且地王频出。”

欧阳捷还认为，未来包括深圳、上海、南京这样的热点城市，刚需将无房可买，工薪阶层要么到热点城市邻近的城市买房，要么就只能返回老家。