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五问2016年洛阳楼市 高库存之下该何去何从

2016/02/24 17:40 来源: 搜狐焦点网 作者: 李新阳 评论
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说到2015年的楼市,就不得不提及各项利好政策,政府多次出大招,央行5次降息降准、公积金下调、全面开放二胎等,多重叠加,刺激市场需求。纵观2015年洛阳市场的表现,从各方面的数据来看,洛阳应该算是在三线市场表现较为突出的城市:销售量创历史新高,成交价格略微下降。

时至2016年,继春节前夕央行为不限购城市派发出“房贷新政”的大红包之后,到2月17日住房公积金存款利率上调至1.50%,再到2月22日调降房地产交易环节契税、营业税等,一大波楼市政策依然相继出台。一些大家比较关心的问题也都来了:洛阳的房价会降吗?楼市的政策究竟能够带来哪些利好呢?今年会是买房的好时机吗?

问洛阳房价——以价换量是主基调?

2015年,洛阳楼市整体均价4697元/平方米,比2014年同比下降9.13%。其中住宅均价4492元/平方米,比2014年下降7.21%。对于购房者来说,价格是最关心的,然而居高不下的房价,让人望而却步。面对房子多到卖不出去,老百姓却买不起的困局,连央媒人民日报都急了:拿出降价的诚意。

2015年洛阳楼市销售排行榜(来源:同致行地产机构)

从2015年的销售排行榜来看,东方金典、和昌中央城邦、开元壹号等,合适的价格与楼盘的热销也是息息相关的。大盘首开,世界即来——和昌中央城邦10月24以38XX元/㎡低价入市,热销1200套房源,并稳居11、12月份的冠军宝座;在2016年春节期间,初三至初七4天内成交了30余套,平均每天来访客户达到20组以上。

2016年,一方面政策红利的释放,如首付比例降低、公积金利率上调、免征契税等,能够在一定程度上减轻贷款购房者的压力;另一方面也为开发商去库存想尽办法,如延续之前的0首付、购房补贴、特价房、清盘价等措施,来刺激洛阳楼市成交量的上升。因此,预计“以价换量”将仍会是洛阳楼市的主基调。

问政策——政府“出手”效果几何?

当房地产去库存上升至国家高度,政府频频出台政策。据不完全统计,截至目前,已有超过130个城市出台去库存新政。业内人士分析,2016年第一季度将会成为各地楼市政策密集发布的窗口期。

2月2日发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》,再降非限购城市房贷门槛。明确指出,在不实施“限购”的城市,居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例25%,各地可向下浮动5个百分点。据了解,在洛阳有多家银行响应,招商银行与建设银行表示,已经开始执行首套房首付比例20%、二套房首付比例30%的政策。但是对于购房者来说,首付比例下调也意味着贷款的增加,说到底这只能解决燃眉之急。

2月17日住房公积金存款利率上调至1.50%,有业内人士认为,这一措施将增加缴存职工的公积金利息收益,提高支付能力。据了解,自从2015年开始,洛阳市就不断扩大住房公积金的提取范围,如从支持租房提取到支持物业费、装修提取等。虽然公积金的调整对2016年的洛阳楼市影响有限,但毕竟也算利好。2月22日调降房地产交易环节契税、营业税,这会直接刺激首套住房和改善性需求的增加。

问房企——市场冷暖,开发商自知?

“变则通,通则达”。房地产行业进入白银时代后,开发商纷纷谋求转型,更加注重项目本身,提高产品的附加值,呈现更好的居住体验。目前,随着人们生活水平的提高,开发商除了传统的物业管理服务外,还需要优质的特色资源为他们提供高品质的生活。

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恒大绿洲引入“互联网+”社区健康管理中心,将打造健康管理实体、智慧健康云体、医院联合体和健康生态综合体“四体联动”的健康管理体系,彻底颠覆传统医疗模式,让居民足不出户即可在家门口享受医疗健康服务;建业·华阳峰渡从客户居住的角度出发,社区书院、儿童四点半课堂、老年照料中心等九大创新多项配套,为每位业主带来更贴心的服务。

2015年洛阳商品房住宅土地供应成交情况(来源:同致行地产机构)

在房地产高库存的压力之下,2015年土地供应逐渐减少,洛龙区、涧西区、西工区依然是住宅土地成交市场的三大热点板块。从2011年以后,洛阳土地市场出让成交情况就大幅下降,城市核心区域基本已经无空地开发,而且城市开发框架拉大,开发商拿地也较为谨慎。在这样的情况下,一些有经验的品牌开发商依然比较活跃,建业地产于1月25日投得一幅位于洛阳市高新区土地使用权,总额1.72亿元。

回顾2015年的洛阳楼市,也不缺少亮点,有多个楼盘创造了销售奇迹。汉德·九洲城开盘当天,2个多小时热销超过3亿。该项目拥有不错的地理位置,醇熟的配套设施,最吸引购房者的当属项目本身所具有的文化底蕴,九洲池上九洲城的生活令人们向往。

问库存——农民成主力军?

目前,我国整体房地产库存水平较高,尤其是三、四线城市去化压力很大,地产企业投资意愿不断下滑,已经成为拖累中国经济的风险。据了解,截止2015年11月底,洛阳商品住宅存量高达524万平方米,创近年新高,只出不进全部卖完还需19个月。2016年的洛阳房地产市场,库存压力依然巨大。

为鼓励农民及外来人员在城市置业安居,2015年11月30日洛阳市下发《洛阳市人民政府关于支持农民及外来人员购买商品房的意见》,在一定程度上刺激了农民进城购房的需求。但是总体来讲,高房价仍然是困扰农民购房的最重要因素。张先生在外打工已有5年之余,说到进城买房,称:“这些年攒的钱也只是够一套房的首付,城市生活成本高,还将遇到工作收入、小孩儿上学、房贷压力等问题。觉得买房还是超出了我的能力范围。”

而且自古以来,农民与土地都有着天然的联系,离开土地后,要怎样融入到城市的生活,解决农民的后顾之忧也成为政府亟待解决的问题。从长远来看,农民工市民化是能够对三四线城市的房地产市场需求,起到重要的作用。

问购房者——2016要买房吗?

近几年,购房者趋于理性,在买房时也更加小心谨慎。同时,随着市场环境的影响和生活水平的提高,人们对于房子也不仅仅是居住,还有休闲娱乐等诸多的要求,在选择房子时,更倾向于绿化率高、人口密度小、物业服务优质、周边配套齐全、环境优美、交通便利的房子,这样住起来才更加舒适。

2016年洛阳房地产市场整体发展应该会与2015年发展形势接近,各种房地产利好政策或仍会持续,各大开发商也会采取相应的措施,如降低门槛、价格策略等,力求在激烈的市场竞争中的抢占潜在的客户资源,从而吸引到更多的置业客群。对于购房者而言,好地段、好房子始终不会贬值。因此,2016年也不失是一个极好的购房时机。

责任编辑:李新阳  JN693
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