深紧随京沪穗规范商办物业 各地调控政策持续夯实

本报记者 张晓玲 实 习 生 石钰 深圳报道

深圳商办类物业调控政策的出台，补齐了北京、上海、广州、深圳四个一线城市收紧商办物业的缺口。

5月12日，深圳市规划国土委发布《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（下称“通知”），对商业办公、研发用房进行进一步管控，从建筑设计方面限制了将商办与研发用地改造为住宅的可能性。

目前在深圳周边调控带已基本形成，而近期楼市回暖的苗头又推高调控升级预期。此时深圳出台新规，对商办、研发用地进行限制，可谓是对全国调控浪潮的呼应。

但这并不是深圳楼市调控的全部。除了上述调控，深圳部分银行首套房贷款利率也已经上调。

21世纪经济报道记者多方采访相关人士，其均指出，目前深圳调控的底部尚未出现，楼市受到政策高压挤压的态势也未改变，市场元气仍难以恢复。

商办类物业新规

深圳的新规对商办、研发用房的建造进行了规范。

在面积方面，通知规定，单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%；研发用房套内建筑面积不得小于180平方米。

设计方面，建筑平面布局，不得采用住宅套型式设计；同一楼层内，设有套内专用卫生间和茶水间的办公用房，总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一；建造时不得在技术上预留违规加建烟道、管井等设施的条件等。

此外，通知显示，新规的有效期为5年，已经通过建筑设计方案审查的建设项目按原审批意见执行。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，实际上这次新规针对的是未来的商办类项目，对其建筑内容进行限制。而现阶段已经建成或进入售卖阶段的项目，并未受到打压。

值得注意的是，研发用房也被纳入调控中。研发用地指工业工程技术研究中心、实验室等占用的土地，性质介于商务办公用地和工业用地之间。

而研发办公物业是“工改工”城市更新项目的主要供应源，后者是通过将工业用地进行改造，升级为新型产业园等，使其含有新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

“工改工”类城市更新项目能为市场提供大量公寓配套。据排名前列太平戴维斯预测，未来五年深圳这类项目供应建筑面积571万平方米（含配套），总货值约1700亿。年均供应115万平方米，年均货值340亿。

如按照项目的20%为配套公寓计算，通过“工改工”项目，深圳每年将有23万平方米公寓供应。

整体来看，深圳中原研究中心预计，2017年深圳将约有63个潜在供应公寓项目，商务公寓市场供应量预计将达到顶峰。

由于商品住宅供不应求、住宅市场调控收紧等原因，购房者对这些由商办、研发用房改头换面的居住公寓持欢迎的态度。今年2、3月份，深圳公寓的成交量分别达到1197套和975套，连续两个月超过一手住宅成交量。

新规出台的背景是近两年来深圳公寓市场的火热，而此次发布的新规，无疑将从供应端对商务公寓形成打击。

宋丁表示，商务公寓是商务办公的配套，不能作为住宅。尽管从目前状况来看，人们购买的商务公寓多具有投资性质，以居住为目的购买商务公寓的人占比较小。

他称，此次打压的是商务公寓住宅空间，而不是居住空间。随着商改住等类公寓量的萎缩，未来商务公寓在市场上的占比将回到合适水平。

同时，由于商办物业受压，从中退出的资金在严格的调控政策面前又难以回流到住宅中，因此钱可能会涌向商业地产中的商铺、写字楼物业。“但流入的比例不会大，大部分的资金会撤出市场。”宋丁说。

业内人士称，针对商办等物业进行规范，对公司的定位、建筑设计都将产生很大影响。

Aedas建筑设计事务所助理董事温耀春表示，对类住宅产品调控的同时，突出了城市规划调整滞后的问题。如容积率商业消化不完，必须要做办公塔楼，而办公楼又完全去化不了，以前可以通过公寓楼的方式来设计，但调控后必须重新做项目定位。

宋丁认为，对商办等物业去杠杆化、去房产化，能够强化它真正的产业功能，这对产业的成长是有好处的。

业内人士称，如果政策持续不变，未来开发商在考虑公寓产品的配置上，将回归公寓的本质。而商业物业的持有及运营或将成为公寓类产品的出路和方向，新政或将刺激产品的创新，使联合办公、众创基地、孵化园等模式快速发展。

调控升级信号

实际上，与北京、广州等城市相比，深圳的政策可以说很“温柔”。

如北京近两个月多次加码商办项目调控，全面叫停“商改住”。上海也在4月21日颁布新规，对商办用地的用途进行规范，并规定其可售部分以层为单元进行销售，擅自改变土地用途和建设条件或被收回土地使用权。

宋丁认为，早在去年10月，深圳就已先实行比其他城市更为严格的调控，因此本次深圳调控力度并不大。而此次针对商办物业有针对性地追加调控，实际上呼应了今年3月起全国的新一轮调控浪潮。

经历几个月的急冻后，从今年3月起，深圳楼市回暖迹象隐现，目前市场震荡加剧。

据深圳市房地产中介协会（下称“深房中协”）发布的数据。

进入5月第二周（5.8-5.14），深圳一手住宅成交543套，环比下降48.5%；二手住宅成交则有所反弹，共成交1592套，环比上升34.7%。

而近期，深圳加码楼市调控的趋势也随之明朗。除规范商办、研发用地外，按揭利率也在上调。目前，深圳部分银行也跟风北京、广州等城市，上调首套房贷利率。

但多方人士指出，目前楼市调整的底部尚未出现。

深房中协表示，未来不排除包括深圳在内的热点城市向北京看齐，陆续出台补漏性的调控措施，对投资需求持续施压。从政策走势来看，房贷利率上调及金融监管强化是新的调控焦点。

相关房地产研究院智库中心研究总监严跃则认为，在严厉的管控措施下，目前深圳楼市价格总体平稳，虽然信贷规模增幅放缓，但并未真正下降。未来，交易量仍有上升的可能性。

同时他表示，在进行深圳楼市调控时，应注意积极引导购房资金进入类似科创类的产业。未来限制住房买卖或者定向加息等或将成为深圳楼市调控重点。

宋丁认为，尽管各地调控内容不同，但深圳楼市将会继续以货币政策等方式进行调控，其受到的高压态势不会改变，即使中途出现小幅回调，那也是阶段性的，并且如果市场宽松一点，不排除深圳出现限售可能性。总体来说，市场仍然会处于低迷当中。

深房中协预测，随着各地楼市更精准、更多元化调控体系的形成和不断强化，今年深圳楼市大方向依然是以横盘甚至小幅下滑为主。