上海土地出让新增评分制 非上市房企拿地难度加大

11日晚间，此前被上海市规划和国土资源管理局叫停的临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块在改变出让方式后重新推向市场。

这是上海再度以招标挂牌复合方式来进行土地出让，若通过资格审查的有效申请人数超过三人的，本地块采用招标方式出让，若为三人以下就采取挂牌方式出让。在招标过程中，分别分为“投标、开标、评标、定标”四个步骤。

值得注意的是，在“评标”过程中，上海增加了新的评分体系。在发布的综合评分表中，分别包括房企的经济实力、技术资质、项目经验三个方面。其中，经济实力包括总资产、净资产、净利润率、净资产收益率四个指标，总分为30分；技术资质包括信用评级、开发资质、百强排名，占分20分；而项目经验占分50分，主要考察的是在一线城市的操盘经验。（如下表）

针对新的评分体系，新城控股高级副总裁欧阳捷向人民财经解读称：“经济实力考察的房企的硬指标，针对上市公司所披露的财务数据，包括资产规模和盈利能力，而对于非上市房企来说，在财务数据上不公开不透明，就很难参与评分和竞争。而且，在技术资产中，信用评级也纳入考察项目，这就将范围缩小到了已经上市的实力房企中。”

从综合评分表中的评分标准可以看出，上海鼓励有实力的开发商来参与拿地，而中小型开发商在这样严苛的打分制度下已经被拒之门外，不少后来者也将失去“入门券”。

“房企集中度日益上升，大鱼吃小鱼现象频出，上海土地出让方式的改变将进一步加大这一现象，这对于实力大房企来说是利好，而对于中小房企来说连入场机会都已经丧失。”融信集团市场负责人苗长松评价称。

值得注意的是，上述被叫停的临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块三幅地块此前报名开发商数量分别高达22家、18家和12家，很有可能出现非理性竞价。

欧阳捷称：“新的出让方式也有效地控制了投标人数，避免了多家房企抢地的激烈场面，从而减少‘地王’的产生，降低了土地溢价率，引导理性竞争。”

但是，这对于“后进场”者来说就直接失去了入场机会，上海房地产市场或许将沦为一个寡头垄断市场。苗长松称：“如果这样的出让方式常态化，对于一些刚将总部搬来上海的房企，对于那些有实力有专长的房企，想在上海立足变得非常难。”

目前，上述出让细则中尚未明确房企联合体的打分标准，苗长松进一步称：“如果在房企合作中有机会，大中型房企联合或者多家房企联合将成为趋势。”

此外，在“项目经验”一栏中，上海市还看重装配式住宅和绿色住宅的实践和推广，欧阳捷指出：“装配式住宅和绿色住宅未来在上海将成为新兴趋势，这也提现了上海鼓励创新、注重绿色环保的意识。”

根据公告，上述临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块将在5月17日确定出让方式，如果采取招标形式将试水新的评分体系，如果为挂牌方式，也将率先使用“读卡器”替代举牌方式进行报价，上述地块的出让结果将在5月26日公布。