楼评：生活在这里 房子在别处

李一戈

前两天，亲戚的孩子给我打来电话，居然是专门表示感谢的。

去年他毕业的时候，我力劝他放弃一线城市的offer，留在一个弱二线城市。他看到最近房地产市场的报道，心有余悸。要是到北京这种城市工作，无论怎样努力，10年也别想攒下首付。而以他父母的条件，是不可能提供经济支持的。

当然，短期内他也没资格。北京需要连续60个月纳税证明或5年社保证明。从去年算起的5年后，谁晓得房价是什么样子的呢。而他所在的弱二线城市，都没有实施限购。如果拼命努力过几年，攒下买房的首付还是非常有希望的。

重新解释5年纳税证明是指“连续60个月纳税证明”，只是北京强化楼市调控的铆钉之一。更重要的两个动作，一是认房又认贷，二是商住房几近于“关门”：个人即使有资格买还得是全款，企业买的以后只能卖给企业。

如你所知，北京的做法，正被更多的城市仿效借鉴。譬如，杭州、福州、厦门、青岛、广州等城市，要么是认房又认贷，二套首付成数大幅增加，单身限购，要么是要求个人拿到房产证（现在叫不动产证）两年或企事业拿到房产证三年后才准转售。

厦门、青岛、广州要求个人获得不动产证两年后方可再卖，这个做法我个人称之为“限售”。特别值得推广。

一般城市限购的做法，本地户籍限买两套，外地户籍需要社保或纳税证明。继广州市3月17日调控加码 “3变5”之后，一线城市全都规定外地户籍购房必须提供连续5年的社保或纳税证明。这是时限最长的。

国家其实早有“限售”条件。亦即国家税务总局对个人住房销售环节征税。几经调整，目前是要求个人普通住房持有2年以上才免缴营业税。以我个人的观察，长期以来，包括契税和转让2年以内住房须缴纳的营业税，增加的税费，统统是由买方承担。流通环节加税，并未能有效阻止投资投机行为，某种程度上还加重了购房者的负担。

厦门、青岛、广州的规定是，两年内根本就不准你卖（广州还规定企事业单位须3年后才能再卖）。由于购房办理不动产证需要一段时间，尤其是新房，短则半年，多则一年以上，等你拿到不动产证，还要持有房产2年，这就切断了部分投机客原想快进快出的退路。

中央对住房的定位是，房子是用来住的，不是用来炒的。既然两年内转让住房要多缴税仍然限制不住少数人炒房的动机，那就干脆关两年小屋子。从这个意义上说，厦门、青岛、广州的做法，是从行动上切实贯彻中央对住房的定位。

建议其他热点城市赶紧借鉴这几个城市的做法。甚至，房价上涨过快的城市，还可以将限售期拉长，譬如3年。

我也听到了有些朋友的议论，说房子是市场化的商品，理应是愿买愿卖，施加过多的限制是有违商品自由交换原则的。但问题在于，现阶段我国的住房是个很特殊的商品，倘若全交给市场自行调节，会给经济金融和社会生活构成巨大的隐患。况且，这两轮的房地产调控，本身就具有很强的行政干预色彩，给已然扭曲的楼市施点猛药也可以理解。

还有朋友跟我说，民间仍有庞大的资金，30多个城市限购后，还得给被挡住的社会资本寻找可以投资的渠道。我个人的建议是，抓紧推进REITs（房地产信托投资基金）和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。只要认真甄别，我国还是可以找到大量的优质物业，能够提供比理财产品更高更稳定的收益。

回到前面。不少朋友会问，如此严厉的调控，一波接一波，房价会跌吗？无法回答。

大家看到，一批热点城市自去年9月底启动此轮限购限贷为主的调控后，房价仍未遏制住。所以才会有春节以来各地不断的打补丁（不是一般的钉子，是铆钉）动作。可以肯定，至少在今年4季度以前，热点城市的房价指数必须缓涨甚至停涨。

当然，房价指数与一般公众的实际感受会有些差异。但退一万步说，即使这些热点城市的房价略有下跌，也不可能回到几年前，甚至不是一年前。举个例子，如果北京的房价跌10%，算是很多吧（10年来没有或少见），但单价10万跌到9万，该买不起的还是买不起。所以，我那位亲戚的孩子才会庆幸。

这些年，我们看过很多讨论房子与幸福、房子与爱的文章。它们从来都是相对的。有人多套房子，仍然不幸福；有人住在地下室，依旧很快乐。不幸福的人，把房子都卖了，也未必幸福；快乐的人，终于买上了房子，他未必就突然不快乐了。

追求舒适安逸，有一套属于自己的房子，并没有什么错。安贫守困从来不是通用的人生哲学，就如同创造巨额合法财富的企业家理应获得尊敬一样。就如同，大城市更多的普通人，不得不学会，生活在这里，房子在别处。