春节后全国土地市场分化明显 部分城市土地仍热

随着各地楼市调控政策持续出台，各个城市针对土地市场的政策也呈现收紧态势，导致今年前两个月土地市场出现整体降温，但房企拿地热情依旧，只不过春节后的全国土地市场呈现明显的分化态势。包括北京、上海等一些热点城市土地溢价率明显下降，而深圳、南京、合肥等地则依旧较热。

中原地产研究中心统计数据显示，春节后，全国出让价格10亿元以上地块合计32宗，其中溢价率超过100%的地块只有8宗，相比之前市场有所降温。特别是北京、上海等城市，土地成交溢价率在政策约束下有所降低。相比2016年平均单月超过30宗的表现，整体土地市场在政策的抑制下，虽然成交处于高位，但溢价率已经有下调的表现。

2016年四季度以来，全国已经有接近30个城市出台了80次各类房地产约束性调控。为了避免高价地，一些热点城市针对土地加大了限制条件。据了解，目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价政策。其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限定，其余城市主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有“熔断”机制。这些政策导致部分非热点属性的土地出现了明显的降温。

在严格的政策约束下，出现高溢价地块的概率将远不如去年。对此，某研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分土地的起拍价定得较高，所以溢价率相对较低，这样就会使得这些城市近期看上去土地市场的交易节奏较快，而且没有过去的疯狂态势。不过，从实际情况看，整体上拿地成本还是不低，房企后续既要考虑融资的问题，也要考虑土地开发成本的问题。

“今年初房地产市场继续平稳，但土地市场分化明显。即使在调控重压下，部分热点城市、热点地块依然引起房企争抢，虽然高溢价率地块比例与数量减少，但南京等城市土地出让金依然突破了200亿元。”中原地产首席分析师张大伟表示，从2017年前两月的城市土地市场看，武汉、南京、合肥、苏州依然是热点区域，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然令多家企业以突破上限的价格拼抢。

与上述热点城市不同，北京、上海等一线城市土地市场溢价率明显下降。2月16日，位于北京房山良乡镇的两宗经营性地块挂牌出让。其中，一地块溢价率为10.71%，另一地块溢价率仅9%，2宗地块均未达到总价上限。此外，另一些热点城市土地溢价率也在走低，石家庄2月14日出让了9宗土地，其中8宗底价竞出，1宗流拍；郑州推出的28宗土地，截至目前成交的10多宗地块中，大部分为底价成交。

有业内人士认为，在市场增长放缓和调控趋严的态势下，房企转向一些非热点城市拿地的趋势开始明显。据相关机构数据显示，在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

北京商报记者 彭耀广