碰到好姑娘就娶了吧 遇到好洋房就买了吧

什么是现今昆明最抢手、最稀缺的住宅?答案是洋房,更准确地说,是森林坡地洋房。

其实如果只算昆明市面上各类在售住宅的数量,洋房并不是最少的,就特别数量而言,至少独栋别墅就比洋房要少,但独栋别墅本身需求就不大,供需较为均衡,而洋房,特别是森林坡地洋房在昆明却是一房难求,相对于庞大的市场需求,森林坡地洋房无疑是昆明最稀缺、最抢手的住宅。

土地利用率高但居住体验较差的塔楼成为昆明房地产市场的主流产品

假洋房和真洋房

洋房这么紧俏,但什么是洋房呢?这并不是一个容易回答的问题。

顾名思义,既然名字中有一个“洋”字,就说明这种产品并非源自中国本土。昆明的传统民居是一颗印,北京是四合院,浙江是台屋,总而言之,中国传统民居中并没有“洋房”这种东西。最早的洋房出现在20世纪初的上海,也即随着上海开埠,西式建筑引入,上海有了“花园洋房”,以后渐渐流传至其他城市。

不过,最早出现在上海的花园洋房,与现在国内大城市中流行的洋房并不是一回事。上个世纪初作为上海高档住宅代表的花园洋房,其实就是现在房地产开发中所说的别墅,而且一般是独栋别墅,也就是欧美所说的Garden Villa。

洋房在中国再度流行不过是最近10来年的事,但此时的洋房已不是当初别墅的概念,而是带花园有露台的多层板式建筑,为了和早些年城市中大量兴建的多层普通住宅相区别,真正的洋房在产品形态上往往有两个鲜明特征:不管几层都有电梯,部分户型有花园或露台。

有了这两个硬条件,真正的洋房其实就所剩无几,面对如饥似渴的洋房需求,市场上才会出现一些高层电梯公寓,只不过比塔楼好一些,能够做到前后通透,就堂而皇之的自称为洋房。

昆明的洋房越来越少

洋房走俏,是因为洋房是所有住宅产品中,在品质和价格上均衡性较好的产品。一般的洋房项目,容积率都不高,所以比较容易有良好的小区环境,又因为是多层建筑,采光、视线也都大大优于高层建筑。而多层板式布局,也使得洋房能获得更高的使用面积和更优越的户型设计,同时电梯的配置以及花园与露台的存在,又让洋房既有高层建筑的便利性,又有接近别墅的居住体验。相比于高层塔楼,洋房公摊小,户型好,环境优越,更接地气;比起别墅,洋房在安全性、面积理用率方面更有优势,但价格却便宜得多。

正因为洋房是以高层的价格享受接近于别墅的体验,所以别墅也就成了昆明较受欢迎的住宅之一。但受欢迎归受欢迎,洋房在市场上的供应量却始终不高,想买一套各方面中意的洋房,并不是件容易的事。

骆驼湾是昆明少见的森林坡地洋房项目

洋房难求,是因为目前昆明的土地价格越来越高,和10多年前相比,土地单价上涨了5倍。高地价带来高容积率,所以目前在昆明三环以内,新建洋房基本已经绝迹,只有在三环以外,以北部公园带、南部滇池湖岸以及东部城市丘陵地区,还少量允许容积率在2以下的洋房项目存在。比如骆驼湾、鸣凤邻里、美的顺城府等。

洋房对高层住宅的全方位碾压

不同类型的住宅有各自的优缺点,但就洋房和高层住宅而言,洋房几乎全是优点,没有缺点,竞争力是全方位、压倒性的。

和洋房比相比,高层住宅的公摊面积至少高出10%,这也就意味着,同样是一套120多平方米的主流户型,洋房要比高层住宅多出一间房。另外,洋房大多是宽板设计,户型方正,空间利用率高,南北通透,采光好,功能齐全。而高层住宅,尤其是高层塔楼住宅,首先无法实现南北通透,采光通风都比较差,也不可能有功能阳台,甚至还有全黑卫生间。加上受制于建筑结构,梁柱较多,对空间布局造成影响。

网上流传的奇葩户型几乎都出现在高层塔楼中

虽然高档洋房和高层住宅都有电梯,但配置却相差甚远,高层塔楼的梯户比往往达到一梯三四户,而洋房最多一梯两户。另外,对电梯的依赖性也不一样,洋房只有六七层,电梯属于舒适配置,而高层住宅的电梯是必需配置,一旦出现故障,就会是灾难性的。今年7月昆明暴雨,昆明某高层电梯住宅楼电梯停运,住在30多层的业主也不得不爬楼梯。还有,今年6月杭州发生高层豪宅保姆纵火案,暴露了高层电梯住宅的防火命门,而洋房则不存在这个问题。

至于小区环境,由于高层住宅小区的容积率往往要到6甚至7,内部公共空间相当局促,景观绿化也只是聊胜于无。而洋房社区因为容积率低,像黑龙潭骆驼湾只有1.05,公共空间和绿化空间要多得多,小区环境也更加优美,这还不算洋房本身自带的大花园与大露台,而有些高层住宅甚至连阳台都没有。至于外部环境,类似骆驼湾这样的森林坡地公园物业更是高层住宅小区完全无法比拟的。

洋房尽管优点多到不像话,可是在昆明,洋房不仅数量奇缺,分布也相当不均衡,由于城市规划的原因,相对来说,整个北市区又是昆明洋房项目最少的区域,基本处于可遇不可求的状态,所以北市区一旦有洋房面市,市场的反应向来只有一个字:抢!