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睡了20年也该醒醒了:昆明北市商业迎来新时代

2017/09/13 14:39 来源: 搜狐焦点网 评论
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在1996年昆明市制定的总体发展计划中,北市区作为昆明主城区的副中心的地位正式亮相,2003年的调整方案以及2008年的城市总体发展计划修编中,这一提法都未改变。

在1996年昆明市制定的总体发展计划中,北市区作为昆明主城区的副中心的地位正式亮相,2003年的调整方案以及2008年的城市总体发展计划修编中,这一提法都未改变。

对于北市区,特别是人口密集的银河片区来说,这里商业都呈零散分布,几无成型商业聚合体。一面是超80万人口的生活需求量,一面却是尴尬的商业空白地块,这样的原因也直接导致了北市区自启动建设20年来,却一直未能成长为昆明人真正认可的城市副中心。

北市区商业之困

何为城市副中心?

城市副中心是上世纪60年代,西方大城市为了缓解经济行政中心区承担过多职能而提出的新的发展方向。城市副中心比肩一座小城的规模,拥有更便利的交通和更集中的人流,经过20年的发展,北市区的居民享受着北京路、穿金路、龙泉路三条主干道的通达便利,从前冷清的街区亮起了斑斓的霓虹灯。

业内人士指出,城市副中心形成的一种重要特征,就是商业非常发达。不像城市中心已经积淀了数十年的商业氛围,北市区住宅先行之后,却没有迅速接棒起庞大的商业消费需求。片区内盛行的社区商业,只能满足片区内的居住日常需求。

对于昆明启动开发最早、城市化程度最高、居住人口密度最大,以及片区整体面貌最出色的北市副中心,片区商业配套低端、零散,无法满足片区消费需求,无疑是对于北市区商业配套现状的精准概括。

北市区夜景(图片来自于网络,侵删)

以二环北路为界,北京路以北至霖雨桥的商业配套也超市业态为主,而3公里范围内3个大型超市的配置密度,在解决片区居民的日常购物需求的同时,主打低端零售的超市业态并不能满足区域内差异化的消费需求。

虽然其间还穿插分布有北辰财富中心和欣都龙城两个稍具规模的商业项目,但作为北市区现阶段的核心商业配套,北辰财富中心和欣都龙城街区式的业态组合定位和相对有限的商业体量,与北市区消费需求规模并不匹配。

当然,霖雨桥附近的中汇商业中心和嘉年华购物中心,对于片区商业也有一定程度的补充,但相对低端的社区服务定位,使得霖雨桥附近的两个商业项目均布具备商圈半径的辐射功能,加之周边巨大的常住人口数量,现阶段片区商业体量严重不足。

更有趣的是,除了一些品质定位相对低端的零散商业以外,霖雨桥以北一侧再无成规模的商业配套存在,但随着北京路延长线及地铁二号线的向北延伸,霖雨桥以北片区大量住宅社区与商业配套的匮乏的片区消费需求矛盾也在激化加剧。

100万人口的消费生意

正如前文所言,北市区相对较高的建筑密度和较为集中的住宅社区,居住氛围成熟的同事,也带来的庞大的人口基数,据最新一次昆明人口普查数据显示,北市区目前常驻人口数量超过80万,算上流动人口,这个数字约在100万左右。

对于商业地产而言,如此巨大的人口数量必将带来强劲的商业消费力,只是以目前北市区的商业配套现状,很大一部分居民的购物消费行为根本无法在片区内完成,甚至必须返回市区才能得到满足。

可以看到,由小型零散的社区商业及业态单一的购物中心组成的北市区商业格局,在片区巨大常住人口数量的对冲下,并未形成与北市区城市副中心片区价值相对应的商圈配套,整体商业配套也完全不具备辐射能力及吸附效应。

而在昆明广场开业运营后,项目差异化的业态组合和商业模式,使北市区的商业配套短板得到一定程度的补强,且凭借靠近地铁,并紧邻城市干线交通节点,以及片区内唯一一个大规模的集中式综合商业等优势,片区巨大的人口流量为项目带来旺盛的消费需求,但昆明广场永远拥挤的经营情况,同时也充分说明北市区商业配套严重的事实。

加之昆明广场二环以内的区位,单点式的集中商业并不能形成对整个北市区的完全覆盖,尤其对于霖雨桥以北,以及北京路延长线一线的北市区居民而言,前往昆明广场解决消费需求的时间成本基本等同于返回市中心,甚至面对昆明广场几乎饱和的商业承载,不排除会有选择到商业配套相对更加集中的南市区满足消费需求的可能。

北市区商业期待新时代

粗略估算,北市区成规模的集中式商业面积约为46万平方米,即使算上零散分布的社区底商,整个北市区的商业配套面积约在50万平方米左右,按照片区100万的常住人口计算,北市区人均商业面积大约为0.5平方米。

参考国际标准,比较合量的人均占有商业面积为0.8—1.2平方米之间,即使按照人均商业面积0.8平方米的最低合量标准,北市区现阶段至少存在约40万平方米的商业面积缺口。

可以预见,北市区现阶段的商业配套布局和业态品质定位,任何一个商业地产项目的全新亮相,都将掀开北市商业的新时代,尤其是霖雨桥以北,居住社区密集,但没有任何商业配套的银河片区。

两年前,选址霖雨桥以北的天宇时代广场似乎就有这样的打算,但受限于企业自身的资金实力短板,至今停滞的项目进度,使天宇时代广场错失拉开北市商业新时代的良机,而纵观目前北市区的在建项目情况,似乎只有纯商业定位的新时代广场具备翻开北市商业新篇章的实力与底气。

作为北市区银河片区内现阶段唯一一个在建的纯商业项目,未来新时代广场的开业亮相,无疑将以“超强配套”终结北市区商业地产的旧时代,以区域需求首位度最高的商业地产项目姿态,掀开北市区商业地产发展的全新局面。

同时,通过对“第三代”爱琴海购物公园的引入,新时代广场也将对片区低端、零散的业态现状进行有效整合,且项目差异化的创新业态组合也将全方位满足片区不同类型的消费需求,彻底结束北市商业旧时代。

爱琴海购物公园为什么值得期待?

广福路爱琴海购物公园

那就得从昆明首座爱琴海说起。坐落于南市区广福路的爱琴海购物公园,在业态和种类上都与周边的购物中心有一定的区别,像特斯拉体验店、世纪星真冰滑冰场、蚂蚁王国儿童乐园这样首次进入昆明的品牌约占总数的20%,体验式空间的塑造提升了消费者的停留时间,做到了“留得下,记得住”。

投入运营3年来,广福路爱琴海购物公园同比2015年客流上升32%,销售上升36.1%。有了首座爱琴海的成功范本之后,北市区的爱琴海自然备受期待。

位于银河片区内的新时代广场第三代爱琴海购物公园将引入创先的高品质超市、大型的主题儿童乐园、创新的IMAX国际影城,形成以体验、生活、购物、度假为主的一系列体验式品牌布局,打造昆明北市区最具体验感及最具时尚感的商业综合体。

北市区爱琴海购物公园的落地,打破了成熟住区内缺少一个“区域标杆性综合体”的窘境,今后休闲娱乐以及购物不再需要长途跋涉。新时代广场引进爱琴海商业,将逐步填补这块北方的空地,为北市区的商业发展铺开崭新的画卷。

再加上项目多个成熟社区庞大的消费人流支撑,或许正如项目案名,新时代广场的到来,必将开创北市区的商业新时代。

“睡”了20年,你也该醒醒了。

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责任编辑:沈心欣  JN013
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