SOHO 3Q启动全国布局 出租率达80%

共享经济的东风吹进了办公物业,各路资金激烈角逐。

近两年,各类共享办公空间如雨后春笋般遍地而起。其中,广为市场所知的有SOHO中国的短租产品SOHO 3Q、前万科高管毛大庆创立的优客工场、龙湖地产推出的一展空间等。

“最近把我自己的专用办公室消灭了,我给全公司发了个Email,我走到哪,我的黑色双肩包出现在哪,哪里就是我的办公室。不然我一出国,我的办公室放在那里就是浪费。未来还可以工作的年华里,跟我的同事一起,把共享办公这一件事情做好就很伟大了,不想再做别的事情了。” SOHO中国董事长潘石屹在8月22日的业绩记者会上感慨道。

事实上,公司自2015年已经开始在SOHO自持的投资物业中“试水”共享办公项目,经过两年多的探索已找到了成熟的商业盈利模式,未来SOHO 3Q将以招标租赁的方式,盘活各个城市里的存量资产。

同时,根据高力国际近日发布的《2017灵活办公空间展望报告》指出,近年来联合办公空间概念席卷亚太地区,很多运营商开始将目标从初创企业转向跨国公司,因而交易规模大幅增长。目前,涉及15个或以上工位的交易占总交易量的35%,而两年前这一比例仅为12%。该报告预测到2030年,30%的企业地产组合都会是灵活的共享办公空间,跨国公司有望成为主要用户。

据悉,去年普华永道在新加坡Collective Works租用了100个工位,去年下半年,汇丰银行则在位于香港铜锣湾WeWork服务点租下300多张办公桌以压缩办公租金成本。而在美国,微软已经把纽约70%的销售人员搬进了灵活的共享办公空间中。

3Q项目将全面铺开

自2015年推出以来,SOHO 3Q目前已成为北京、上海较大的共享办公空间,拥有19个中心、1.7多万个座位,平均出租率约80%。已经吸引了一大批创业公司以及传统公司的新部门,如宾士、美团、小红书等。

“目前大约42%的客户租用的座位数在100个以下,行业主要来自于IT、金融投资,租期大部分为6-12个月。”SOHO中国首席财务总监唐正茂表示。

她透露,经过两年多的探索和试验,公司已经确定共享办公空间是基于商业地产之上的互联网业务,市场潜力巨大,并打造出了从设计到运营管理一条龙的标准化体系,“只有这样才能在大规模扩张中实现成本和质量控制。”

潘石屹表示,公司决定积极开始在全国拓展布局,首批拓展城市已选定北京、上海、杭州、南京,下一步将在深圳、广州等更多城市全面铺开,并透露目前旗下19个中心其中四个项目处于亏损状态,从中吸取的经验就是“地上拥有4000平方米的使用面积,这是底线,不能低于这个数字。共享办公,要形成一定的氛围,一两百个座位是没有用的,而且不能用地下室的面积。”

然而,对于目前SOHO 3Q的盈利情况,公司尚未明确回应,唐正茂指出,目前该项目占公司整体投资物业的面积占比约10%,收入占比更高,但暂时不作公开披露。

轻资产转型

6月26日,SOHO中国披露公告,宣布以35.73亿元人民币整体出售上海虹口SOHO。7月4日,潘石屹宣布启动北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目的整售。公开数据显示,公司近三年通过出售旗下地产项目套现超过200亿元。

根据公司财报披露,去年出售的上海浦东的SOHO世纪广场项目,毛租金的回报率只有约3.4%,而此次出售的上海虹口SOHO项目,毛租金的回报率仅为3.7%。

“今年以来,市场上优质资产稀缺的情况没有改变,核心地段的优质商业物业仍然保持着高价格,但租金回报率仍然较低,因此这是一个好的出售资产的机会。”唐正茂表示。

她续称,出售资产的目的是为了让公司变得更轻一些,重资产价值提升租金的回报不是很高。同时,3Q属于轻资产,其价值可以增加得非常高,使得公司在发展方面做到轻重结合。

“SOHO中国把项目出售变现是从重资产模式向轻资产模式、共享经济模式的发展,因为重资产模式的资源利用率是特别低的,一些城市的办公室空置率达到50%,据我们粗略估计,目前全世界办公室的使用率不到10%。”潘石屹表示。

截至今年6月底,SOHO中国营业额为10.7亿元,同比增加47%;租金收入8.18亿元,同比上升17%。期内,由于投资物业增值,净利润同比飙升5.65倍至39.82亿元。