“租购同权”到底会不会推高租金

不到两个月的时间,广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政,“租购同权”成为一个新的方向,一个建立房地产长效机制,全新的租赁住房时代悄然到来。然而,“租购同权”会不会大幅提高房屋租金?

“租购同权”已经不是一个概念,而是已经写进多个城市试点方案中的政策。随着各地逐步落实试点方案,将有助于改变楼市“轻租重售”局面,也有助于扭转公民权益不公的现实。但“租购同权”对未来房屋租金究竟有何影响,这是很多人关心的一个问题,因为租金涨跌直接影响租房人利益,也影响住房租赁市场发展。

对租房人而言,不仅关心“同权”,同样也关心租金水平。如果“租购同权”后某些房屋租金大涨,超过了租房人承受能力,租房人也难以享受“同权”福利。假如“租购同权”后租金下跌,租房人则能享受双重利好,既减轻了租房成本,还能享受“同权”福利。对市场来说,如果“租购同权”后租金上涨,则有利于调动相关利益方参与积极性。

坦率地说,“租购同权”会不会大幅提高房屋租金?这个问题目前并没有准确答案,因为各地试点方案刚刚出台,或者还在征求意见,要根据具体落实情况来观察。不过,“租购同权”如何影响租金变化,主要受如下因素影响:

首先,要看“同权”的具体内涵,什么时间实现,多大程度上实现。显然,实现“租购同权”有个过程,不可能一蹴而就。关于“租购同权”的内涵,目前试点城市在方案上表述比较谨慎,看上去主要是“教育同权”。而即便实现“教育同权”也不容易,政府需要划拨土地、加大投入以增加学位。而仅实现“教育同权”过于单一,对没有义务教育需求的租房人也不公平。所以,实现“租购同权”是一个长期而艰巨的任务,因此,从这点看不大可能一下子就推高房屋租金水平。

其次,取决于不同房源和住房租赁市场供需关系。“租购同权”对租金影响可以从两方面观察,一方面对重点学校周边房屋租金影响会比较直接和明显,对公立学校周边房屋租金也会有一定影响。但对整个住房租赁市场直接影响应该有限,因为影响租金的是供需关系,取决于供需关系具体走向——是供给大于需求还是需求大于供给。

推行“租购同权”显然有利于改变部分人住房观念,比如说本来要买房却选择租房,这有利于增加租房需求,但多地都在千方百计增加租赁住房供给,比如上海专门推出“只租不售”用地,深圳组建国有租赁企业发展住房租赁,这都有利于增加供给。理想状态是,每个城市住房租赁市场供需关系保持平衡,租金保持稳定。

另外,房价预期也是影响租金的因素之一。如果楼市调控始终从严,房价保持稳定,对住房租赁市场影响不大,对租金影响较小。但如果调控松懈、房价上涨,部分人很可能宁愿买房不愿租房,因为买房能享受诸多福利,而且还持有一笔固定资产。不过,从目前的房价水平来推测,今后能买得起商品房的可能是少数人,所以房价对租金会有影响但影响有限。

为了消除种种不确定性,笔者建议,不仅“租购同权”要写入试点方案,今后要写入法律,还要明确“同权”的内涵,即明确哪些权利要实现平等,而且,还要尽量给出实现“同权”的具体时间表。