云南开发商拿房抵债 68套房屋竟然离奇“易主”

施工方盖了房子,拿不到工程款,能从开发商拿到房屋抵债或许是较好结局。但让红胜欣公司及其负责人文建华没想到的是,68套房屋仅在名下备案12天,就被住建部门撤销备案。近日法院一审判决确认德宏州芒市住房和城乡规划建设局当年撤销备案登记的行政行为违法,但撤销登记后的68套房屋早已对外销售出去,购房者也对房屋重新备案登记。原告权益如何保障?文建华万般迷茫……

起因

68套房备案登记十几天后“飞”了

2012年7月15日,云南红胜欣建筑工程有限公司(简称红胜欣公司)与德宏禾立房地产开发有限公司(简称禾立公司),签订施工合同,由红胜欣公司负责芒市水域轩园住宅小区建设。

红胜公司称,禾立公司无力支付工程尾款,于是将小区68套商住房备案到红胜欣公司名下。2013年7月17日,双方签订《商品房预售合同》,次月到芒市房管部门备案登记。

根据芒市住房和城乡规划建设局(简称芒市住建局)出具的备案登记信息显示,68套房屋分别于2013年8月18日和19日登记在红胜欣公司员工文建华名下。2014年8月,红胜欣公司到房管部门查询发现异常——这68套房屋的备案登记,均于2013年8月30日被撤销。

在多次请求恢复备案登记无果后,今年年初,红胜欣公司和文建华一纸诉状将芒市住建局告上法庭,禾立公司作为第三人出庭参与诉讼。原告请求法院判决确认被告方撤销68套房屋备案登记的行为违法。由于撤销登记后,68套房屋又被对外销售,购房者又对房屋进行了备案登记,原告方要求撤销上述备案登记。

庭审

开发商承认伪造撤销备案申请

因禾立公司的法定代表人、总经理黄某正在云南省第三监狱服刑,今年4月,芒市人民法院移师安宁云南省第三监狱开庭审理了这起行政诉讼案。

文建华说,他从未向房管部门递交撤销房屋备案登记申请书,卷宗里的备案登记申请书上的签名是禾立公司伪造的。原告方认为,禾立公司的法定代表人黄某承认伪造撤销备案申请的事实,被告的行为违法,应当恢复备案登记。

芒市住建局答辩称,原告方文建华于2013年7月17日向开发商购买了水域轩园项目68套商品房,其中住宅63套,商铺5套。同年8月18日、19日,被告方对68套房屋进行了备案登记。8月30日,禾立公司工作人员罗某和杨某持文建华的撤案申请、身份证复印件、商品房购销合同原件、情况说明等材料,向被告方提出撤销备案申请。被告方的工作人员审查后认为,符合商品房备案撤销的相关规定,于是,被告方撤销了68套房屋的备案登记。

虽然文建华是红胜欣公司的员工,但被告方认为,他们的备案登记或撤销备案登记的行政行为均与红胜欣公司没有法律上的关系,红胜欣公司不是本案中适格的原告人。

被告方还认为,没有立法依据要求房屋的备案登记或撤销备案登记必须买卖双方都要到场。此外,备案登记仅作为政府房管部门了解商品房销售情况的一种行政手段,商品房购销合同登记备案并不是房屋登记或者行政许可,房管部门对此没有实质审查的义务。据此,被告方认为原告方的诉求没有事实和法律依据,请求法院驳回诉讼。

判决

住建局撤销备案行政行为违法

芒市人民法院审理后认为,根据相关法规,商品房开发企业应当将房屋预售合同报房产管理部门登记备案,防止一房数卖,损害合同当事人的合法权益。本案中,被告芒市住建局撤销原有的备案登记,使开发商有了将该房屋再行出售的可能。

法院还认为,现行法律、法规及规范性文件虽对撤销登记的程序未作明确规定,但行政机关应认真审查第三人提交的申请材料,严格审慎地作出行政行为。根据相关规定,本案中合同双方当事人解除合同撤销登记备案,应由合同双方当事人提交申请。“被告在原告未到场的情况下,仅依据第三人提交的一方撤案申请办理撤销登记备案,事后也未告知原告人,被告未尽审慎审查的义务,属行为不当,应确认违法。”

本月初,芒市人民法院作出一审判决,确认芒市住建局撤销备案登记的行政行为违法。法院在确认被告方的行政行为违法的同时又认为,涉案的68套房屋当年被撤销备案登记后又销售给了他人,并已按《物权法》的规定进行了预告登记,故不宜撤销。

担忧

红胜欣赢了官司却拿不回房子

不服一审判决结果,被告方已经提出上诉。而赢了一审判决的文建华和红胜欣公司也很迷茫,当初选择行政诉讼的目的,就是要拿回68套房,减少公司损失,但现在来看,虽然一审法院已作出上述判决,但68套房还是不能回到手上,也就意味着他们的损失尚不能挽回。本报记者 熊波

春城晚报 实习生 刘林清 赵瑞雪