昆明地产脱口秀：昆明楼市那些“老大难”的库存

从楼市大数据到昆明地王发展，从昆明区域格局再到购房者买房攻略，昆明地产脱口秀已成功举办四期，为广大网友带来了众多楼市猛料，引发了网友的激烈讨论，也受到了业内人士和购房者的广泛关注。

7月20日，地产脱口秀第五期再次开聊，本期节目由搜狐焦点网、为屋帮帮以及恒大地产联合举办，邀请了锐理数据昆明分公司总经理梁彩霞以及睿意德高级项目总监王路可两位专业人士到场，一起探讨昆明楼市库存问题，昆明库存的现状如何？商业地产的出路又在哪？

为屋帮帮首席购房顾问 文锋

本期话题：昆明楼市那些“老大难”的库存

主持人：陈欣(昆明搜狐焦点副主编)、文锋老师(为屋帮帮首席购房顾问)

特约嘉宾：梁彩霞(锐理数据昆明分公司总经理)、王路可(睿意德高级项目总监)

关键词：昆明库存,去库存,商业运营

搜狐焦点昆明站副主编 陈欣

昆明楼市库存现状如何？

梁总：截止2017年6月，包含商品住宅、政策性住宅、办公、商业以及车库在内，昆明商品房存量为2778万㎡。按照上半年月均去化来算，商品住宅去化周期为8个月，政策性住宅去化需18个月，办公产品去化需40个月，车库去化需76个月，而商业去化需110个月。

昆明商品房库存情况

就住宅而言，去化周期在6个月以内说明产品处于供不应求的状态，昆明8个月的去化周期属于比较健康正常的状态，发展态势良好。相较其他产品，昆明商业库存问题显得比较严峻，去化周期需110个月超过9年的时间，商业无疑成为昆明楼市的“老大难”库存。

锐理数据昆明分公司总经理梁彩霞

昆明商业存在哪些问题？怎样才能运营好商业项目？

王总：昆明商业库存量虽大，但商业的发展是有出路的。昆明商业现在处于基础阶段，虽然有同德广场、爱琴海等一些有代表性的购物中心，但是对于昆明区域市场的需求量远远不足，总体来说，昆明比较缺少让消费者“好逛”“好释放”的商场。其次，昆明的商业细分不清，如果能够把高端产品、普通商品或者旅游商品等区域划分更加明确，或许能够更好的挖掘市场消费力。昆明商业需要运营和改变，从平面的买卖型消费不断提升，未来的商业应该要能够影响消费者的习惯。

睿意德高级项目总监王路可

梁总：昆明商业库存大的一大原因是早期规划的量太大，而一些开发商为了加快回收现金流，没有很好的运营商业就直接销售，投资客看不到好的未来就不会选择这样的产品，从而造成了一种尴尬的局面。好的商业需要去运营，开发商在运营商业的时候，应该从“人性化”的角度去考虑，提供优质服务等“增值性”服务，提升消费者的体验感，这样才会有更好的发展。

一些难去化的商业该如何做？

王总：地理地段是一个项目核心值，有一些物业本身价值不高，不论是招商还是销售都存在很大的困难，但是从北上广深很多成功案例可以看出，这些物业也能找到好的出路。一个项目在区域内定有它的价值，可以重新筛选客群，找准定位，准确招商，把物业改造成目的性更强的特色商业。商业地产要借鉴旅游地产，特别是难去化的商业，一些项目不需要再追求销售价值和租赁价值，商业的盈利点可以从租赁和销售转化到平台效应。

商业运营需要前置？社区商业如何做？为什么昆明写字楼去化难而租金却不会降？为什么车位库存如此大而停车难的问题却一直存在？哪里的商业最值得投资？

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