昆明楼市20年较大谜题:黑龙潭是怎么躲过地产开发

胡正辉盯上黑龙潭已经很久了。

10多年前,刚刚业务转型进入房地产领域的开发商胡正辉,就已经瞄上了一般房地产企业还不怎么关注的黑龙潭。当时,金殿世博国家公园板块内各路房企扎堆开发,近10个高档楼盘聚集在世博园、金殿森林公园周边,成为昆明又一个富人区,但同样在昆明北郊,环境一样优美,森林景观一点也不亚于金殿的黑龙潭公园区域,房地产开发力度却近乎为零。

胡正辉相信黑龙潭迟早会像世博板块一样,成为下一个房地产开发热点,所以决定提前卡位,寻找合适地块,然而多方努力之后,胡正辉并未如愿。

黑龙潭公园周边景色优美,但却几乎没有开发商涉足

公园最多的地方竟受开发冷落

让胡正辉始料未及的是,他没有在黑龙潭获得的机会,其他开发商也没有获得,事实上,在昆明房地产轰轰烈烈开发的20年间,尽管开发区域已经从市中心往外延伸了数十公里,昆明周边所有拥有公园景观的区域,都有地产开发,房地产企业的足迹甚至来到了十分偏远的野鸭湖、果林湖等地带,但黑龙潭却很少有开发商染指。迄今为止,真正在黑龙潭公园区域开发的房地产项目,20年间只有两个,而且影响不大。

是黑龙潭公园周边区域的环境条件不好吗?当然不是,在黑龙潭风景区,除了久负盛名的黑龙潭公园之外,还有昆明植物园和云南林科院几个融科研与观赏为一体的森林公园,如国际茶花园、枫叶公园、昆明树木园等,一共有四个不同特色的公园聚集在这里,如果再加上直线距离只有1公里多的瀑布公园,黑龙潭区域拥有的公园就有5个之多,是昆明公园最多最密集的板块,是开发公园物业最理想的地方。

10年前开发的都市枫林是黑龙潭区域的排名前列个房地产项目

既然景观与环境资源相当优秀,是不是距离比较远,不适合开发呢?如果说,在20年前,黑龙潭还算昆明的远郊的话,那么经过昆明城市区域的迅速北扩,黑龙潭实际上已经与与主城连在一起。如果从北市区人口和商业密集的和谐世纪出发,开车只要15分钟就可到达黑龙潭公园门口。从商业配套上来说,目前北市区的德润朗悦湾、昆明湖、俊发城等在建的大型商业中心,都在黑龙潭2公里范围之内。

无论从哪方面看,黑龙潭都是昆明目前难得的房地产开发宝地,尤其适合开发高档地产项目,但有些不可思议的是,在昆明房地产市场高歌猛进的20年里,黑龙潭的地产开发却安安静静,到目前为止,已经开发的地产项目除了10年前的都市枫林和山水云天之外,再无第三个楼盘面世。

不是不想开发而是土地难拿

昆明房地产业内人士认为,黑龙潭的确是一块开发高档楼盘的风水宝地,但由于这一区域集中了昆明最多的科研和教育机构,黑龙潭周边有云南农大、云南农科院、云南林科院、云南省地震局、中科院昆明植物研究所等一大批科研院所和学校,此外还有部分疗养康复单位,这些科研院所和学校的占地面积都非常庞大,所以黑龙潭公园周边可供开发的土地已经为数不多,而且较为零碎,因此政府也未将这一带作为房地产发展的重点区域,黑龙潭无意间躲过了过去20年昆明的房地产开发高潮。

但精明的开发商早就意识到了黑龙潭区域潜藏的地产价值,像胡正辉这样的商人,10多年前就开始寻找机会,只是要想在黑龙潭片区获得一块完整且条件良好的可开发用地,实在并非易事,因此,从2005年到现在的10多年间,只有都市枫林和山水云天两个小项目取得成功。2008年,位于黑龙潭风景区的龙都国际疗养院停业,地块被转让给云锡地产,云锡地产也十分看重这块土地的良好环境,打算开发高档楼盘云锡琥珀,可惜由于云锡集团和云锡地产陷入一系列贪腐事件,云锡琥珀的开发停了下来。

即将推出的骆驼湾将是20年来黑龙潭公园板块的第三个项目

较新消息是,一家昆明本土很擅长做精品项目的房地产企业,去年成功在黑龙潭公园隔壁拿下一块半山坡地,将建设一个高品质半山森林洋房和别墅项目,这也是最适合黑龙潭风景区的产品,预计今年下半年就将推出。

被看作昆明龙脉之源的黑龙潭景区,多少人垂涎它的景色与风水,但由于客观原因,20年来才有第三个楼盘落足于此,且买且珍惜吧。