库存压力大 昆明短期内或不限购

新一轮限购大潮再起

上周,环一线城市周围廊坊、东莞等地接连出现限购政策加码升级

在去年中央经济工作会议中确定“房子是用来住的,不是用来炒的”定调后,业内普遍认为此番已进入政策调控高频率周期

同策咨询机构研究部总监张宏伟直言,短期内,抑制价格过热是调控的主要方向

今年9~10月,国内楼市将迎来新一轮调控政策密集出台的时间窗口期

那么,昆明是否会有所动作

措施升级  

3月份17个城市加码限购

相关机构统计,3月以来,全国已有17个城市相继出台楼市限购或限购升级措施。“这中间既包括北京、广州、青岛等核心一、二线城市,也包括环京、环深周围的三、四线城市。”张宏伟介绍,从调控主要目的地看,均为近期房价上涨过快的城市。

事实上,房价是否上涨过快成为近期业内考量政策落地的一大指标,在18日国家统计局发布的2月份全国70个大中城市房价指数中,近期纳入限购的几个城市,环比涨幅都突破了0.5%这个业内公认“红线”。

“自去年10月核心一、二线城市楼市限购限贷以来,核心城市的需求开始外溢,导致核心城市周边,比如环北京区域、环上海区域、环广深区域等3大都市圈内的三、四线城市楼市出现火热状况。”张宏伟分析,这也是此次限购延伸至环一线城市的主要原因。虽然上述区域部分城市去年第四季度已有相关调控措施,但政策力度不强,春节后,上述区域内楼市再现火热状况,蔓延范围进一步扩大。

研究数据显示,本轮调控后,国内城市间交易呈现分化。上周,一线城市中,北京、广州、深圳出现一定幅度下降;上海成交套数有一定幅度上涨,成交均价较为平稳;二线热点城市中,成都、东莞、合肥等城市成交量环比下降幅度超4成;苏州、武汉、青岛等城市成交套数有所上升。

专家分析  

央行信贷政策释放收紧信号

2月份全国70个大中城市房价指数显示,56座城市新建商品住宅环比上涨,较1月份增加11个。记者注意到,之前实施限购的城市虽有部分环比价格已现回落,不过同比价格仍然高涨,其中合肥的涨幅高达40.5%。

张宏伟认为,此番调控,是为保护本地首套自住需求及改善型需求,进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资投机性需求,为过热的三、四线城市降温。“这也为了防止类似北京、上海这样的特大城市,继续沿着地理的边界大饼式扩张,防止今后由于人口集聚在大都市圈周边,带来更多的大城市病。”

值得注意的是,虽然此轮直接出台限购调控还是限于一线城市周边和部分过热三、四线城市,不过包括信贷政策端,也释放出全面收紧信息。央行近日加急下发《做好信贷政策工作的意见》,要求银行适度调整房贷。业内分析,央行此次出台信贷调整政策,也进一步释放出政策收紧的预期。

不过,此次央行发布的工作意见中,明确了差别化住房信贷政策:要求做好房贷资源投放的区域分布,支持三、四线城市去库存,同时有效防控信贷风险。

本地市场  

昆明政策短期以宽松为主

昆明是否会成为本轮的限购城市?业内直言,短期内昆明限购落地的可能性不大,张宏伟认为:“本轮限购主要是针对房价过热城市,就部分库存严重的三、四线城市来说,政策端整体收紧的可能性不大。”

云南财经大学房地产与土地政策研究中心的研究数据显示,截至1月底,昆明市商品房库存量为2709万㎡,去化周期需29个月。

不过也有利好消息。2月份,昆明市场交易创下近6年来新高。而从3月份前3周的成交量看,日均成交近400套,销售有望再破万套。俊有房总经理李勇认为:“就一季度来说,库存去化压力端有所减小,不过从整体来看,部分项目仍存在不小的销售压力。”

李勇提醒,目前仍需要警惕市场的部分区域放量,尤其是土地市场。去年土地交易量增,土地储备量有所增长,可能造成未来一段时间项目集中井喷,造成供应端压力。

“近期昆明新建住房价格回升,主要是由于一季度呈贡等区域乘高铁之风出现的一轮涨势。”分析指出,就目前市场价格端数据来看,3月份二手房市场端价格还有部分回落,这也是短期很难政策收紧的主要原因。

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昆明为购房者“减负”

购买大户型契税减半

与限购城市不同,从政策端看,昆明继续释放出宽松迹象:本月初,昆明发布《昆明市人民政府关于进一步促进全市经济平稳健康发展26条措施的意见》,从扩大有效投资、促进消费、个人购房、推动工业提速增效等7个方面提出26条促进昆明市经济平稳增长的措施意见。

明确在政策执行期限内,对个人购买家庭少有住房,全面下调购房契税,其中,购买大户型仅在契税方面就能比过去节省一半钱。业内人士分析,这也是昆明持续房地产领域去库存的一项重要措施。同时,意见还明确,将继续采取货币补偿、政府购买商品房进行安置等方式,确保城中村、棚户区改造货币化安置比例不低于50%。

昆明市已不是排名前列次为购房者“减负”!去年,昆明出台车位补贴政策和下调购房落户对面积的要求,被看成是刺激消费的具体举措。业内认为,此次下调契税和继续推行货币化安置,将继续刺激本地市场消费需求,加大去库存节奏。

春城晚报记者 陈辉