交钱买房后开发商换了 财房两空找谁理赔？

3月10日下午,值守本报3·15法律维权热线的云南冰鉴律师事务所主任陈维镖和西山区法院法官张杨,为读者解答了与购房、继承、物业有关的一些法律问题。

继承纠纷

没法提取父母公积金

可起诉住房公积金管理中心

陈先生:父母去世了,我想把父母的住房公积金取出,但相关部门要求我提供父母相关继承人的证明材料。父亲这边继承人情况是清楚的,但母亲的继承人情况比较复杂。外公1958年去世了,没有任何证明材料,外婆已90多岁。现在除外婆外,没有任何人能够证明外公去世,就连埋在什么地方也没人知道。公证处建议我到法院起诉,但我不知道该怎么办?

陈维镖律师:向法院起诉,也需要证据证明你和外公之间的关系,但当地的公安机关没有你外公的户籍档案,只有你外婆能够证明外公已去世。根据法律规定,申请宣告死亡需提供被宣告人下落不明的证据,否则法院不会受理你的申请,建议你以住房公积金管理中心作为被告提起诉讼,要求被告方履行支付住房公积金的义务。

购房纠纷

开发商不交房也不退款

要承担违约责任

范先生:我购买了一套房子,买房时开发商手续未完备,只签订了购房协议,约定交房时间是2016年12月30日,逾期交房须承担违约责任。后开发商以政府不允许交房为由不交房,我们要求开发商退款,可开发商称没钱,这是否构成诈骗罪?

陈维镖律师:如果开发商虚构事实、隐瞒真相或者提供虚假证据材料骗取购房款,且涉及受骗者较多,开发商的行为就可能涉及集资诈骗罪。可以向当地公安机关提起控告,请求追究开发商的刑事责任;如果只是无力按约定交付房屋,可以向法院起诉,要求开发商承担相应的违约责任。

楼盘停工无法交房

可向开发商主张违约责任

周女士:2013年我以按揭的方式买了一套房子,约定交房时间为2016年12月31日,但目前该楼盘仍处于停工状态,我该怎么办?

张杨法官:如果你想解除商品房购销合同,开发商应当退还你购房款,但这样风险很大,开发商极有可能无力还款。如果不想解除合同,可先观望并按照商品房购销合同约定,向开发商主张逾期交房违约责任。

商铺因开发商原因被封

可要求开发商赔偿损失

杨先生:我购买了昆明某小区的商铺,同时也交了办理土地使用证、产权证的费用,但开发商一直没给我办理上述证照。现该商铺因开发商原因被法院查封了,我该怎么办?

陈维镖律师:若购房合同约定了证照办理的时间及违约责任,可以依据合同主张权利。对商铺因开发商原因被法院查封,可要求开发商赔偿损失。

物业纠纷

房屋未入住

不需要缴纳垃圾清运费

字女士:我买了套房子有一年多没入住,今年初办理入住时,物业公司却让我补交这一年多的垃圾清运费,我是否该缴纳这笔费用?

张杨法官:物业公司是代环卫部门向业主收取垃圾清运费,你可以提供这期间电费、水费收取明细,以间接证明你确实没有入住小区,没入住自然不会产生生活垃圾,所以可以不用缴纳。

抚养问题

没有抚养关系但受赠房屋

应按遗赠抚养协议尽义务

王女士:姐夫去世后姐姐再婚,她和前夫育有两个女儿,再婚时两个女儿都已组建了家庭,没跟继父共同生活过。姐姐年初把和前夫共有的一套房子给了大女儿,和现任丈夫共有的一套房子给了小女儿。那么,姐姐的两个女儿对继父是否有赡养义务?

张杨法官:你姐姐的两个女儿没有与继父之间成立抚养关系,不需承担继父的赡养义务。如果小女儿与继父签订了遗赠抚养协议,那么应按照遗赠抚养协议的内容尽约定义务。

借贷欠薪

朋友欠货款不还

2年内可向法院起诉

杜女士:朋友开了一家装修公司,向我购买材料,现在还欠我1万多元货款,至今不愿还,能否起诉?

陈维镖律师:只要有证据证明债务存在,就可以在2年内向有管辖权的法院提起诉讼。

工资被拖欠多次追索未果

怎么办?

张先生:我儿子在一家医院打工,现在一个月的工资没有领到,多次追索未果,该怎么办?

陈维镖律师:建议向劳动监察大队申请处理,也可以向法院提起诉讼。

★接线预告

时间:13日下午2点30分至5点

接线嘉宾:云南凌云律师事务所副主任杨崇玲、西山区民法院法官葛吟秋

热线电话:65353000

新媒体参与方式:都市时报微博、都市时报微信、一点关注APP。“一点关注”开通了“3·15维权”专栏,图文直播本报法律维权热线接听情况。

杨崇玲律师

云南凌云律师事务所副主任,擅长处理公司治理、并购及投融资法律事务,精通建设工程、土地及房地产等法律事务。

葛吟秋法官

2006年12月进入西山区法院工作,云南省首批入额法官,现为民事精审团队法官。

★以案释法

开发商收了定金却把商铺卖他人

法院一审判开发商双倍返还定金

■ 都市时报记者 林舒佳

两年前,王女士交了5万元定金,打算购买高新区某小区的一间商铺。交了定金后,买商铺的事却一直没有下文,开发商一直没有通知王女士签订正式的购房合同,最后商铺被卖给了别人。为此,王女士将开发商告上了法庭,要求双倍返还定金10万元。

2014年6月8日,王女士经昆明一家地产中介公司介绍,在高新区某小区看中了一间商铺,并与该小区的开发商签订了《认筹协议书》,约定王女士向中介公司交纳5万元诚意金。此后,两方签订了《商铺认购协议书》,5万元作为定金处理。

王女士称,交了定金后,开发商一直没有通知王女士签订正式的购房合同,而商铺也被开发商卖给别人了。

由于对方拒绝办理退款手续,2016年6月,王女士将开发商和中介公司告上了法庭,要求解除双方签订的《认筹协议书》和《商铺认购协议书》,同时双倍返还定金10万元。

西山区法院审理后认为,王女士于签订协议书当日依约支付了5万元定金,履行了合同义务。根据双方约定,开发商未提交证据证明其确实履行了通知义务,且该公司在未告知王女士的情况下将商铺出售给他人,违反了合同约定。

据此,西山区法院一审判决,解除双方签订的《认筹协议书》及《商铺认购协议书》,由开发商双倍返还王女士定金10万元。

目前,该案正在二审中。

★法官支招

定金和订金的区别

对于很多人分不清定金和订金的情况,西山区法院王新华法官说,定金和订金从法律角度来说有本质区别。

定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还定金。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。

而订金目前我国法律没有明确规定,它不具备定金所具有的担保性质,可视为“预付款”,当合同不能履行时,应根据双方当事人的过错承担违约责任。

交了钱拿不到房开发商也换了

两家开发商都有还款义务

律师:如果新旧两家公司都已注销,买主无法维权

市民杨女士因无法与房产商联系,导致本金不能退还。对此,云南凌云律师事务所律师刘明周表示,可通过起诉解决。

2009年,杨女士准备在七甸购买一套房产,便与凯诚房地产公司签订了购房协议,向开发商交付了3万元的本金,但房屋一直到2014年都没有开始建。期间,凯诚房地产公司将所有的业务转交给了皇凯房地产开发公司。2014年,杨女士找到了皇凯房地产开发公司,要求退还本金。同年6月,双方签订了退款协议,开发商口头承诺10月退款。可时至今日,都没有任何人或者公司来与杨女士对接退款事宜。

杨女士称,当时的退款协议上只要求杨女士不能违约,并未要求房地产商,而且关于退款的项目也很模糊,只是答应会退款,其余的一概没有写在协议当中。“当时我们单位很多同事都交了钱,有100多人,大多是七八十岁的老人。最多的交了20多万元,不知道还能不能要回来。”随后,记者尝试联系这两家房地产商,但都未能取得联系。

“像杨女士这种情况,跟她签订退款协议的是皇凯房地产开发公司,但最初收取本金的凯诚房地产开发公司并不是将所有业务转交给皇凯房地产开发公司后就没有任何义务了,这份退款协议在两家公司内部都是有效的。”云南凌云律师事务所律师刘明周表示,杨女士可以查询这两家公司的任何一家,只要有一家还存在,就可以向其索取之前的本金。如不退还本金,杨女士可以通过起诉来维权。如果这两家公司都进行了注销,那么杨女士就没有办法进行维权了。(都市时报记者 林舒佳 李文璟)