房价“软着陆”方案曝光？房子比调控前更值钱

几乎所有人都以为调控之后房价必然下跌。不管是专业的房地产公众号,还是那些“非专业”,都在看空后市。

国家统计局对“十五个一线和部分热点二线城市10月上半月房地产市场”情况进行的统计显示,房价过快上涨的势头明显被遏制,房价走势趋稳,环比指数均有所降低。

其中,北京的新建商品住宅价格环比涨幅就回落到1.2%,幅度3.7个百分点。深圳和成都同期的住宅价格也环比分别下降了0.3%和0.1%。其他城市该时段房价环比回落幅度在1.0至3.8个百分点之间,较为明显。

从成交量看亦然,多数城市10月上半月的成交量比9月下半月明显下降。其中,成交量环比下降60%-80%的城市有4个,下降40%-60%的城市有3个,下降20%-40%的城市有3个。

面对市场的由热转冷,部分购房者因为疑虑而选择观望。很多购房者就问邦地产:房价会在什么时间达到底部?跌幅会是多少?何时出手才好?

好吧,那邦地产就来统一回答一下:房价会在未来的十二个月内逐渐向下,并可能在十二个月后进入底部。至少在上海大部分楼盘不会有大幅降价,少数下跌不超过20%。

因为,地方政府和开发商已经采取了各种举措,为的就是防止房价泡沫被“戳破”,防止崩盘出现。
而它们做的,则是提升房地产的基本面,缩小房价和房屋真实价值间的差距,为地产调控得“软着陆”制造“保护垫”。

政府开始着手保护购房者隐私

数百年来,瑞士银行因严格的“银行保密制度”闻名于世。至今瑞士银行的存款已占全球总储蓄额的1/3,瑞士银行管理着2.2万亿美元的离岸资产。

万科高级副总裁谭华杰也告诉邦地产,美国纽约的房价之所以能成为全球房价的“锚”,最重要的一个原因,就是美国的宪法对私人财产的严密保护。私人财产隐私是有“神圣不可侵犯”地位的,基于此,房屋业主个人身份等私人信息是被严密保护,不得泄露的。

但在国内,房屋私人信息的保护状况,一直不太理想。经常有房东会吐槽,几乎每过一两天,就会有中介打电话来问,是否有房子出租、出售的意向。中介不仅知道,房子在几号、几楼、几室,甚至连购入的价格都清楚。

这样的对房屋信息保护状态,让很多人都觉得不安全,有些打算买房保值的人,也可能考虑到这些因素,加剧不敢买房的心理。

然而,据“上海中原”的公众号透露,在这次调控之后,一些保护房东个人隐私的政策已经颁布并执行。
比如在上海,原来任何人到房地产交易中心,只要凭个人身份证和房屋地址,花5-30元,就能了解房东名字、房屋的抵押贷款金额、贷款年限等一系列信息。

但在这次楼市调控之后,没有房东的授权,任何个人不能通过房地产交易中心了解上述信息。这一做法,很大程度保护了房东的个人隐私,让房屋的买卖变得更为安全。

未来,如果国家能够进一步加强对房东个人隐私的保护,让那些泄漏个人隐私的机构或个人领到巨额罚单,甚至因此坐牢,那么类似瑞士银行那样,中国房产成为全球储户优选的现象,并非不可能在中国发生。而且随着房屋安全系数的提高,房地产的资产价值也进一步提升。

政府正在利用开发商的钱投资城市

除了加强对个人隐私的保护力度,上海市政府在这次国庆节前出台的一个抑制土地价格的措施,也进一步提升了房屋的价值。

9月26日,上海规土局发布此前8月末中止出让的三幅纯宅地退还竞买保证金的补充通知,地块调整有关公用开放空间与公共服务设施等出让条件后将恢复竞买申请。

除了上述三块宅地外,上海当日还新挂牌了两幅奉贤区地块:奉贤区庄行镇29-02区域地块和南桥新城10单元01E-01区域地块。这些地块原先出让的其他宅地相比,公共设施占整个地块的比例也高出不少,要求地块内应设置建筑面积不少于总建筑面积10%的公共服务设施。
这些公共服务设施包括:居委会,治安联防站,物业管理,业委会,服务站(家政服务等),文化活动室,儿童游戏场,健身点,球场、广场、老年康体活动室,生活垃圾收集房,环卫作业道班房等。

国泰君安证券首席经济学家林采宜说,交通(地铁房)、教育(学区房)和商业配套不同的房子,其公共服务价值体现到房价上。

之前,上海的公共服务配套,是依靠政府投资实现的。政府财政收支,直接决定着一个区域的公共配套设施的成熟度。但有时候,政府并没有足够的资金,大量提供公共服务。这也造成了超大城市、大城市和中小城市间的房价差距越拉越大。

可是,上海天才地将公共服务设施投资和土地出让条件捆绑,使这一问题得到更好的解决。

如果,开发商能斥巨资帮助地方政府做城市配套,即使像奉贤庄行这样的城市远郊,一样有可能培育成为城市的区域中心,促成整个城市升值。

开发商努力让房子变得有价值

在楼市新政刚刚颁布几天,网上有消息说,某些开发商要求工程部门,“务必提升房屋质量,防止万一出现降价,小业主会闹事”。

消息虽然未经证实,但却说明了一个真相:市场热的时候,住宅质量不如市场冷的时候。

很多年前,绿城集团曾经给过一份内部质量管控标准,对每一个工程环节都有非常具体而详细的要求。即使像窗缝这样的细节,都会规定不能超过0.3cm的误差。

在这本厚厚的工程规范中,最令人印象深刻的还是工程监管人员的数量,平均每四个施工人员,就有质量监管人员进行管理。施工标准和监管的严格,是确保绿城品质口碑的原因。

一家开发商的工程监理说,其实每家企业都有类似绿城那样的工程管理质量标准,但在执行时,尤其是市场旺季来临时就很难做到。

原因是现在的工程都是层层分包、转包的,同一个农民工在这家楼盘干完活后,马上要赶着去下一个,这样才可能挣到更多收入。因此,他们活通常干得极快,但容易因此造成工程中的各种瑕疵。

但当市场到了淡季,他们的活就会少些,也更容易安心干活。

除了硬件上的提升,到了市场淡季,开发商也会选择增加更多的软件服务,提升楼盘价值,以达到“不降价销售”的目标。

绿城园区服务较新就推出园区服务健康生态体系,业主可以通过这套体系来管理自己的健康。

比如,常跑步的人都懂,跑步一般心率达到120次/分钟-150次/分钟之间,为有效价值范围。绿城的健康管理就能测算心率功能,帮助业主做好运动管理。

再比如,有些人除了高血压外,还患有肾脏疾病,绿城的健康管理能通过对血压和其他疾病的检测,及时给出相应的建议,帮助高血压病人更好控制自己的血压。

“如果有一天,人们发现自己(买房的钱)是在购买生命,而房子本身是免费的,他们还会觉得房子贵吗?”房地产圈内人研究绿城的营销思路后认为,这种增加服务,提升楼盘性价比的做法很值得效仿。

实际上,很多开发商都和绿城一样,试图通过软件的升级,让房子变得有价值。比如,美的地产在贵阳的项目就有一系列的智能家居设备,可以实现自动打开客厅的电灯、窗帘、空调,同时还可以开启热水器、电视机等,检测厨房间泄漏煤气,自动净化空气等一系列智能应用。

事实上,对楼盘的软件提升和智能应用,在2015年曾经是非常普遍的现象。但因为今年的楼市过于火爆,房地产智能应用和软件升级、服务升级被放慢了,开发商把心思更多用在了怎样提高售价上。但是在市场变冷后,这一系列的升级都将重现。

因为开发商明白,只有增加投入,才能让房屋的价值和价格相匹配。而这也是确保房价“软着陆”的根本思路。