昆明楼市真相：“回暖”应慎言 去库存漫长

9月24日,星期六。停办一年后重启的2016年昆明秋季房交会,迎来了预料之中的逛展高峰。

房交会展馆外流动的促销牌随处可见

从上午10点半开始,进入国展中心的市民明显增多。昆明市房协费尽心力筹办的本届展会将给楼市带来什么,业内人士如何评价,市民和购房者究竟买不买账……带着这些问题,记者在现场展开暗访,以图探寻真相。

寻找刚需

一对白领坦言“买不起”

由28家房企携50个项目支撑起来的本届房交会,“排场”终于收缩,趋于务实。除某项目展台前激情上演人体彩绘外,型男、嫩模基本销声匿迹。数以百计的置业顾问拥挤在通道两侧,不厌其烦地向过往的参观者派发传单、询问购房意愿。他们的目的只有一个——寻找刚需。

买还是不买，观望不定

张先生和陆小姐正是置业顾问们最想锁定的对象。记者与这对即将打证结婚的小情侣相遇时,二人已经看了6个展台。数着手中一叠项目介绍手册或推介单,小张苦笑着说:“我们就是真正的刚需啊!但事实上呢,还是望房兴叹啊!”

这对小情侣算是都市白领,已有5年的工作经历,不属于保障房的保障范围。“刚参加工作那两年,收入还可以;但最近这两年,经济环境不好,薪水也降了。”据他们说,二人均为大学毕业后留昆奋斗的外地人,和室友合租度日,热恋数年后就盼着拿下一套新房,然后领证结婚。“我们听说最近房价有所下调,特意来房交会上看看。现在知道了,收入的降幅大于房价的降幅,目前我们如果不‘啃老’,还是买不起房。”

从官方的统计数据看,今年以来昆明房价确实呈现出环比下降的趋势。然而,这对小情侣实地踩盘后才深切地感受到,“便宜”是相对的,“优惠”、“特惠”之后,则有着一项接一项的附加条件。

“期房不敢买,准现或现房又买不起,麻烦!”这对小情侣花了2个小时逛完所有展台,仅在2个项目做了意向登记。“再看看吧,实在不行就去弄套二手房吧。可能稍微便宜点。”小陆惆怅地说。

聚焦房价

到底会不会降价

展会现场,总有看房人反复地问置业顾问:“你说这房价还会不会降?”而得到的答复也是如出一辙:“现在已是较低点,较佳出手时机。市场已经回暖,以后房价肯定要涨。”对此,未参加本届房交会的云南某知名国有房企人士评价道:“昆明楼市库存高、需求有限,涨价等于找死。”

某项目推出的人体彩绘吸引了众多市民驻足观看

“没错,去库存是首要任务,来参展的根本目的也在于此。”某本土房企营销负责人直言不讳,新项目只做形象展示,核心还是消化在售项目。“虽然市场不容乐观,但销售依然是主体;政府提出的‘以租代售’想法不错,实施起来却不容易。”该负责人坦言,对于任何一家开发商,资金链都是最要命的问题,“以租代售”意味着相当长的资金回收周期,“只有极少数资金压力相对较小的企业有能力尝试,大多数企业显然不敢贸然行事。”

“大家都期望降价,而房价始终降不下来,根源还是土地。”另一项目营销总监说,企业追求并实现盈利是天经地义的事。“房价构成中的主体是土地价格,我不可能高价买来土地后亏本卖房子。”然而,当前地方政府的主要财政收入依然是土地储备和交易,“不愿在土地上让利,却期望在房子上降价,不符合市场规律。”

他坦言,长期以来形成的土地财政恶性循环是一个系统问题。房子滞销,必然影响房企的资金链和拿地热情;而开发商不愿拿地,又会导致地方财政吃紧,捉襟见肘的财政又更迫切需要通过增加土地供应、提升土地交易价值来弥补亏空。“面粉价格下不来,面包怎么会降价?”

楼市未来

进入大浪淘沙洗牌阶段

鉴于本届房交会的统计程序,截至下午4点离馆时,记者未能及时拿到24日意向成交金额、进场观展人数的数据。走出国展中心,置业顾问一双双急切的眼神不断地在脑海里回放。大家都在思考和追问:楼市的未来到底在哪里?

相比参展的大部分本土房企的焦虑,几家外来的地产大鳄要相对淡定些。在他们看来,房地产行业和市场在经历了十余年的野蛮生长后,已经进入一个优胜劣汰、大浪淘沙的洗牌阶段。“必然,也必须倒下一大批弱小,进而成就数量相对较少的强者。”某外来房企云南分公司营销副总言之凿凿。

机器人和真人一起发放宣传单

“不论官员还是学者,或是业界,都在争论‘楼市泡沫’的问题。过去是泡沫太大,让经济上虚火、发高烧;现在却又走向另一极端,拖累经济全面健康发展。”在她看来,鉴于房子具备使用和投资的双重属性,“还是需要保持并控制适度的楼市泡沫。”她认为,在市场转型的拐点上,从理论上讲,各级政府对楼市较好的调控,就是不调控,让市场遵循自身规律,完成换代、创新与提升。

“知易行难,因为中国房地产行业和市场太特殊了,我们只能在可控的范围内较大限度地遵循市场、做好自己。”另一外来房企的销售负责人说,虽然企业在昆明市场运营不错,但从全国的形势来看,去化之路依然漫长,“一些人说楼市开始回暖,那是不负责任的表态。”他说,很多企业不堪煎熬,采取多种手段促销,为的不是持续发展,而是尽快收回资金、填平成本、退出市场。“这造就了近期一些城市房产销量增长的假象。企业陆续退市、做空或看空行业和产业,你还觉得这是市场回暖吗?这才是市场最深层次的危机。”（都市时报 李元冰）