以价换量形势所逼 去库存保成本定调昆明楼市

2015年已经落下帷幕，在这一年，楼市利好政策从未停歇，半年里，央行几度降息降准，楼市“3·30”新政出台。落地到昆滇来看，“省八条”可圈可点，最 新的昆明市公积金房贷利率更是降至16年来最 低……

从2015年的土地、商品房、房价等交易数据来看，昆明楼市的表现同比前年均有较大跌幅，房地产进入加速洗牌阶段，2016年的表现值得期待。

已经过去的2015昆明楼市到底向市场交出了怎样的答卷？2016年的市场又将如何？房地产开发商出路在何方？是当下整个行业都在思索的问题。

焦头烂额的2015

以价换量是开发商唯 一选择

2015年昆明商品房成交面积为10035254平方米，相较于2014年成交的11008243平方米减少了972989平方米。对于2015年昆明楼市给出的答卷，至祥置业（中国）总经理周曼并不觉得惊讶。

“如果让我用一个词形容2015年，那就是‘焦头烂额’。这样的数据是意料中的事情，没有预想中那么悲观，是因为大家都在以价换量，当开发商扛不住了而愿意牺牲价格，量肯定是会上去的。以价换量当然不是最 好的选择，但在2015年是房地产开发商唯 一的选择。从某种意义上来说，市场降价会误伤很多品牌开发商。市场好的时候，品牌企业可能会有更多的议价空间和能力，让品牌开发商对产品研发的投入更充足，在品质、物管等各方面做得更好。但是在目前这样的市场下，就算品牌开发商还是这样的投入，但议价能力已经低了。”周曼如是说。

如周曼所说，2015年昆明房地产开发商的生存之道是“以价换量”，这一点从昆明2015年全年的房价表现数据就能看出来。

从国家统计局发布的数据来看，自2014年6月起至2015年9月的16个月中，昆明新建商品住宅价格均呈持续下跌态势，直至2015年10月份才出现持平情况，不过到了11月份再度下滑，虽然在刚刚过去的12月才有所回升，环比也只是微涨0.1%。周曼分析道：“去年昆明的房价确实是在下降，真实的降幅底线应该在6—7折之间，今年备案成交的商品房基本在这个幅度里面。整个昆明市，每个区域价格都有所下降，市中心也不例外，以前市中心的房子卖到一万八左右，但是目前的成交价基本只是一万元出头。相比之下，昆明南市区降价幅度小一些，但也都在降价，几个代表性的楼盘，大部分项目价格都在下降。”

政策激流勇进

但对市场刺激作用甚微

从出台政策方面来看，2014年前在分类调控原则主导下，自下而上的救市措施频出，政策环境相对宽松。如果说2014年是中国房地产市场调控政策的“拐点”，那么2015年就是调控政策的“激流勇进”年，无论是国家层面还是地方层面，刺激楼市的利好政策可谓是历年来最频繁的。虽然利好政策频频，但昆明楼市在2015年依旧表现得很“冷淡”。

周曼认为，市场之所以对政策反应冷淡，是由于消费信心和高库存两方面的原因。“一方面由于市场的消费信心已经被彻底打压，通过这一轮调控，市场对房地产一直以来都是涨涨涨的信心已经没有了。但是，在市场价格降价降到一定程度就有人买，说明刚需还是存在，目前市场上很多不良的恶性循环是因为降价引起的，购房者的信心下降也是由于降价引起的；另一方面是供应量的问题。去库存是现在全国共同的课题，除了北、上、广、深这样的一线城市要好一些之外，其他城市都是去库存的时代。昆明这几年都保持在每年1000万平方米左右的消化量，按照这个数字的话，还需要很多年去消化库存，但是那么多开发商不得不继续往前走，所以只能逼着开发商去库存，去以价换量。”

2016楼市生态

去库存、保成本仍是关键

房地产市场在经过2014年、2015年两年寒冬后，目前业内人士对于2016年市场的走向也呈两极分化的预测。但不管市场好坏，对于昆明楼市而言，去库存仍是楼市主基调。

近期昆明商品房的库存压力依旧大，即便去年12月的房价环比有所上涨，但同期比较依旧在下降。总体来看目前除了个别地段好、品质佳、配套足、资金压力小的楼盘项目外，其他大部分楼盘项目的价格上涨空间都不算大。 

周曼认为，2016年昆明的房地产开发商应把精力放在“保成本”三个字上：“如果要用一句话来形容2016年，我想说：冬天还没过去，捂紧点。目前下行的市场现象在今年还会持续；而所谓的捂紧点就是保成本，回到企业生存的排名前列阶段来。”

对于2016年的楼市，周曼也提出了自己的看法：“这一次我对市场下行的周期并不是那么乐观。可能大部分人会觉得经过2014年的惊慌失措，2015年的焦头烂额，2016年大家都适应了，可能会好一些，可以淡定地去适应一下这种状态，但我觉得这次的市场状态并不像2008年那样是‘小打小闹’，这一次是真正触及根本的变动。所以反而这个时候是很考验企业、企业家、从业者耐受力的时候，企业经营显得尤为重要，如何保本求发展便是首要。对于至祥来说，保成本这个目标是很明确的，2016年是从求量（市场占有率）到求质的转变，在新的一年，我们会寻求更多靠谱的合作伙伴。而对于消费者来说，买房主要还是为了保值和满足居住需求，那么在选择项目时就应该擦亮眼睛，了解开发商实力，眼见为实比较靠谱。”

对于2016年开发商的工作重心，周曼觉得应把精力放在如何将企业从讨薪、讨债、业主闹事、回迁户闹事等各种不良的恶性循环中调整过来，让企业树品牌、立诚信，优配套、重品质，让地产行业重新回到良性的轨道上。

业内声音

2016年开发商危险与机遇并存

2015年，昆明楼市可谓跌宕起伏。“金三银四”、“金九银十”相继失手，虽然2015年央行多次降准、降息，降首付、公积金异地贷款等好政策不断，但从成交数据来看，这仍是下行的一年。

量价齐跌

2015昆明房价局部出现偏差

从相关数据来看，至2015年12月，昆明房价已经连续下跌了16个月。12月昆明新建住宅均价仅为7632元/平米，为全年最 低的一个月。全年房价最 高的月份是3月，达8194元/平米。

对于昆明商品房房价在2015年出现下跌的情况，招商地产云南公司营销总监沈艳琴分析道：“如果说和2014年相比，销量和价格肯定是降了，量价齐跌。以我个人理解，起码降低了20-30%。对整个昆明市场来说，鱼龙混珠，大鱼吃小鱼已经是个趋势。对于现在还在挣扎的企业，不降价都不行，因为它首先要活下来，实现现金流的滚动，所以企业就不得以‘断臂’这种方法求生存。纵观2015年的昆明房价，已经跌到均价7000多元。虽然很多品质大盘，像中航云玺大宅、招商海公馆还在扛着，但更多的是降价盘，就将整个昆明楼市去年的均价拉低了。”

对于目前昆明房价，沈艳琴认为价格与价值已出现局部的偏差。但对于一些品质房企或品质楼盘，沈艳琴认为他们并不会通过降价的手段来实现走量。相反，在市场下行不规范的环境下，品质企业更应起到带头作用，引导行业走向良性循环。

去库存 

解决供需平衡是关键

在去年底召开的中央经济工作会议上，中央经济工作会议公告正式发布，为2016年楼市定调为“化解房地产库存”。但是去库存到底该怎么去？一味的以价换量是否还是2016年的生存之道？

“现在很多开发商的拿地意愿、能力都成问题，大家都想经营好目前的项目就好了，因为如果开发商不顾目前的现状盲目拿地，威胁还是比较大。我认为最 好的去库存方法就是在现有的状态下，不要再有新的增量，原有的库存开发商需要抱团取暖，不要盲目打价格战。如果单单靠降价，市场可能可以回升一小部分，但是往后的矛盾只会越来越大。”沈艳琴说。

沈艳琴指出，去库存不能单纯依靠农民工买房与鼓励开发商降房价，应该实施全方位的去库存方案。

理智看待2016

在危机中寻机会

2016年昆明楼市依然会在艰难的去库存过程中度过，这在行业内已经达成共识。虽然困难，但不少业内人士也认为这是“危险与机遇”并存的一年。

“不盲目乐观，但是我们对行业的发展还是要抱有希望，毕竟还有那么多需求确实存在，不能将这些需求就遏制了。无论从城市化的角度、从人民生活水平提高的角度、从房地产业正在风口浪尖正式转型的角度来看，房地产不可能就此消失或衰落，它至少还要有5—10年的很好很健康的发展趋势，最终还是要让房地产市场化。作为房地产从业者要理智看待问题，齐发力，在最坏的时代，在危机里寻找机会。”

对于本地房地产市场，沈艳琴认为昆明目前还缺少自我调节和自愈能力。“企业自救只能考虑到自己企业，立足于局部，但是如果由政府出面的话，就能够站在整个城市的高度，站在城市的高度统筹，才能形成良性环境。” （都市时报记者 田晶）

全国楼市政策汇总

2015-02-05　　央行即日起下调金融机构存款准备金率0.5个百分点

2015-03-02　　北京公积金贷款利率下调，5年期以上贷款利率降4%

2015-03-17　　《关于进一步调整住房公积金个人贷款有关问题的通知》发布

2015-03-27　　国土部住建部楼市新政，提出加强住房及用地供应分类管理，促进房地产市场平稳健康发展

2015-03-31　　三部门关于个人住房贷款政策有关问题的通知

2015-03-31　　财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

2015-04-19　　中国人民银行继续普降存款准备金率

2015-05-10　　央行年内二次降息，存贷款基准利率各下调0.25%

2015-06-27　　央行降准0.5%，降息0.25%

2015-07-08　　住房城乡建设部关于住房公积金存贷款利率调整的通知

2015-08-25　　中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率

2015-08-27　　住房城乡建设部关于按照中国人民银行规定实施住房公积金存贷款利率调整的通知

2015-08-28　　关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知

2015-08-31　　关于调整住房公积金个人住房贷款购房最 低首付款比例的通知

2015-09-30　　关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知

2015-10-23　　中国人民银行决定下调存贷款基准利率并降低存款准备金率

2015-11-20　　国务院法制办公室关于公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公开征求意见的通知

昆明楼市政策汇总

2015-03-02　　昆明《关于调整住房公积金存贷款利率的公告》

2015-04-24　　云南省人民政府发布 “省八条”

2015-05-12　　昆明提出“稳增长19条”

2015-05-18　　云南出台27条稳增长政策

2015-07-26　　从省八条到昆八条：昆明房地产有望迎来翻转行情

2015-08-01　　昆明市住房公积金管理中心公告，实施3项公积金新举措

2015-09-15　　云南省政府关于促进房地产业平稳健康可持续发展的指导意见

2015-09-19　　昆明市住房公积金管理中心公告，调整首付款比例及贷款最 高额度

2015-11-15　　昆明住房公积金贷款流程调整，以所购住房抵押为主

2015-12-02　　昆明出台24条楼市政策

2015-12-09　　12月10日起昆明公积金买房最 高可贷80万元

本版数据资料均来自昆明至祥研究中心