昆明下月推行新版购房合同 新增预售资金监管

近日，市住房和城乡建设局下发通知，从2月1日起昆明将推行新版的《商品房买卖合同示范文本》，期房和现房分开签订合同是与旧版示范合同最 大的区别。新版买卖合同新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，从而有效防范交易风险。

据了解，新版合同在执行中，昆明市还增加了安全设置，签新合同要求推行指纹验证，将一直延伸到产权证，从而保障购房者明确知道自己权利义务。此外，为保证合同真伪，还将推出二维码，购房人可扫描后自动验证合同真伪。

预售现售一分为二

此次新版买卖合同由云南省住房和城乡建设厅和云南省工商行政管理局共同制定，新版的买卖合同与过去相比，分为《商品房买卖合同（现售）示范文本》和《商品房买卖合同（预售）示范文本》，分别针对商品房预售和商品房的现房买卖。新合同启用之后，旧版购销合同终止执行。

据介绍，由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷。而旧版的《商品房购销合同》并未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。因此新版合同分成了两种版本，分别进行规范。这更有利于开发商按照预售的承诺交房，既可以避免纠纷，也为消费者维权增加了凭据。

引入惩罚性赔偿金

新版合同针对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。

对于出卖人，要求对房屋权利状况承诺。要求出卖人对该商品房享有合法权利；该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，从而防止不“一房多卖”以及其他不能交付给买房人的情形。并提出，出卖人有将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。对于买受人，也要求对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等。

新合同还引入惩罚性赔偿金等内容，并明确规定如该商品房权利状况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

更加注重权益保障

新版合同更加注重买房人权益的保障，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利，还对小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属、室内空气质量、建筑隔声标准等问题，引导买卖双方自行约定。增加了房屋交付前买受人查验房屋环节，明确出卖人的保修责任和最 低保修期限。

对于市民购房时最担心的销售人员对于配套设施的“虚假承诺”，如学校、医院、物业等胡乱吹嘘，新版合同在商品房交付条件中进行明确约定及细化。对于公共服务及其他配套设施，内容细化到包括小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等，都要求有明确的建成到达时间。

新版合同还还增加了验房环节。合同约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。如买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，包括屋面、墙面、地面渗漏或开裂等、管道堵塞、门窗翘裂、五金件损坏、灯具电器等电气设备不能正常使用等问题，则由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准在规定的时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，避免了开发商“霸王”交付。

此外，新版合同要求出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。