小区物业管理风波迭起 昆明百姓关注物业服务

近年来,物业服务逐渐成为百姓生活中的高频词。费用纠纷、权益纠纷,甚至肢体冲突、暴力事件的频发,令广大业主与物业部门都伤透了脑筋。“我和小区的那些事”,也隐约存在于更多人心灵的某个角落。

早在2003年,我国颁布了排名前列部《物业管理条例》。2007年,国务院对《条例》进行了修订。修改后的《条例》将物业管理企业定义为物业服务企业,进一步明确了业主的“主人翁”地位。但对于多数人来说,“我和小区的那些事”究竟该如何利用法律“武器”捍卫自己的权益依然是一头雾水,业主与物业之间的矛盾冲突依然有增无减。

为此,本期《以案释法》邀请云南省高级人民法院副院长田成有、昆明市西山区人民法院法官吴娴、云南凌云律师事务所孙文杰律师和云南省物业管理行业协会副秘书长朱锦凤等,结合现实生活中出现的矛盾纠纷及案例,深入探讨《物业管理条例》《物权法》等相关法律知识及运用,和大家一起说说“我和小区的那些事”。

案例一

风波迭起的创意英国小区

2007年,创意英国小区内部分道路“私改公”引起业主不满,导致改造计划终止;2008年到2014年间,由于小区公共收益的分割问题,业委会与物管冲突不断,业主两次罢免了业委会。7年间,业主、业委会及物管公司三方之间,层层叠叠的纠葛矛盾,不断上演的争执冲突,已经成为小区治理难题的典型案例。

● 业主委员会和物业公司的关系

产生纠纷时,业主可以据理力争的权利有哪些?小区业主委员会应该为业主提供哪些服务?物管公司的责任义务应该如何确定?本期以案释法邀请的法律界等嘉宾和大家分享了自己的经验和知识。

田成有认为,应该大力弘扬法治精神,建设温馨社区。他说,小区是社会的浓缩,是一个微型社会,怎么把小区治理好?首先要建立业主委员会,物业企业要转变管理理念、改进管理方式,物业管理公司应当和物业管理大会、和每一位业主之间达成相应的契约。田成有建议,业主委员会应起草一个公约,每个人都严格按公约做事,树立一个严格依法办事的习惯和传统。他说:“我们每个人都学法、守法、用法,依法规范自己、做好自己,我们就会进入一个良性的、美好的社会,建设一个和谐温馨的生活社区。”

孙文杰认为:针对张女士的案子,小区应有业主委员会,物业服务公司和业委会必须签订书面合同。如果当时这个小区有业主委员会,或者说有业主大会,并且跟物业公司签订了书面合同,在合同中明确了相关责任的话,有可能这个案件的结果会比较理想。

朱锦凤认为:如何营造一个和谐温馨的小区居住环境?业委会是一个不可或缺的主体。但是,云南有几千个小区,成立业委会仅为8%—9%。她说,业委会是物业管理企业与业主之间沟通互动的桥梁,所以大家都应该尝试共同来推动业委会的成立和发展。通过业委会与物业管理企业签订合同,约定物业服务企业哪些该做、哪些不该做,管理的标准怎么样等。物业管理企业应该按照合约认真履行责任义务。业主应该按照合同缴纳物管费。业主应该认识到,物管费是否能够保证小区持续、健康运行?是否能保证保安人员和保洁人员基本的职业尊严和收益?如果没办法保证的话,保安和保洁会频繁换人,那就可能会出现因频繁换人导致的安全问题。所以,朱锦凤认为,最重要是提倡契约精神,物业公司和业主都应该坚守契约精神,严格按照公约认真履行权利义务。

案例二

汽车被水泡坏修理费该谁承担

张女士是某小区的业主,并在小区里购买了地下停车位,按照小区规定缴纳了车位的管理费用。2014年7月,昆明连日暴雨,导致她的地下停车位被淹了,她的车因此产生了12万元维修费。张女士很着急,跟物业公司协商。物业公司提出,这个损失跟他们没有直接关系。张女士非常生气,向区人民法院提起民事诉讼,要求物业公司对她全额赔偿。法官根据《物业管理条例》和《物权法》相关规定,最终认定张女士跟物业公司只是物业服务关系,而非车辆保管关系,而且虽说物业公司承担了安全、防范的相关基本义务,但张女士是这辆车的车主,对车辆的保管负有主要责任,所以判决结果并不理想。

● 业主的权利和义务

目前我国涉及物业纠纷的法律主要有《物权法》和《物业管理条例》,以及人民法院的两个司法解释(关于审理建筑区分所有权纠纷的司法解释和关于审理物业服务纠纷的司法解释)。结合这些法律法规和工作中遇到的案件,吴娴法官主要谈了业主的权利和义务。

吴娴说,业主最重要的权利,就是可以提议召开业主大会,而且对于小区的管理公约,可以提出质疑和修改建议。同时,业主还有参与和监督的权利。如何参与?应有业主委员会,它是连接业主和物业服务企业之间的桥梁,所以我们要真正参与进去的话,首先业主委员会的选举我们要参加。如果我们希望被选举成业主委员会的委员,就应当充分地行使我们的被选举权。除了参与,业主还要监督,监督什么呢?物业服务企业是否按照双方签订的物业服务合同履行职责?对于小区的共有部分,物业服务企业的使用情况怎样?小区的专项维修资金的管理和使用情况如何?这里有知情权的问题。根据法律规定,业主可以要求法院支持,对于小区的一些资料要求公开。如小区里的车位、车库,物业服务企业是如何处分的呢?需要进行一个公开。

业主的义务是什么?按时缴纳物业费。吴娴说,在审理案子的过程当中,经常遇到物管公司起诉业主没有缴纳物业费,为什么没有缴纳?有一部分业主会觉得,因为我的房子漏水了,因为我的房子有质量问题,这应该由物业公司来处理的,你不给我处理,我为什么要缴纳呢?但其实,房屋的质量问题跟物业服务企业是没有关系的,有关系的是建设单位。业主还有一个很重要的义务,就是缴纳专项维修基金,因为小区的公共设施即使不被人为破坏,年月长久之后,也会旧,会需要一个修复,那么我们的维修基金哪里来?维修基金并不是来源于物业服务企业,需要业主按时进行缴纳。

吴娴说,因为纠纷往往发生在细节上,可是到法院后发现合同没有约定。所以,业委会和物业服务企业签订的合同一定要细,在订立合同的时候,需要每一位业主来参与,因为只有业主知道真正需要的是什么。而且作为小区的业主,还应当保护好公共部分财产设施,把小区当做我们的家。作为业主委员会,更应当遵守签订的合同,同时不能滥用手中的权力,尽力为大家做好服务。（云南日报记者 尹瑞峰 张子卓）