观点意见：“双降”对楼市的利好或不及预期

8月25日，央行宣布将从8月26日起下调基准利率0.25个百分点，并从9月6日起下调存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2014年11月以来的第五次降息及今年以来的第四次降准。前不久（8月上旬），央行决定让人民币中间价的制定参考上一交易日外汇市场收盘价，这一举措直接导致人民币在短短的一周内贬值3%。一系列政策的出台显示中国经济在短期内依然面临不少的下行压力。

根据国际货币基金组织（IMF）的预测，2015年中国的GDP增幅预期为6.8%，这意味着2015年下半年的GDP增幅将从上半年的7.0%下滑至6.6%。而八月的财新制造业PMI指数（旧称为汇丰PMI）初值也仅为47.1，创该指数六年半新低，反映了中国制造业活动进一步放缓。

世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，目前，中国仍存在庞大的政策空间（包括基准利率以及存款准备金率下调）并拥有大量的外汇储备来应对经济增长放缓。第三产业，尤其是IT、医药、通信及其它服务业增长迅猛，这在一定程度上抵消了制造业低迷所带来的就业压力。第三产业的良好势头在财新服务业PMI指数中亦有所反映——7月份该指数录得53.8，远高于50的枯荣线，并创下2014年8月以来的峰值。

但是，我们也看到，近期的股市下跌（或削弱市场信心及抑制国内消费）、出口下滑、个别行业产能过剩以及地方债务等问题将是对中国经济发展的重重考验。

“双降”对房地产的影响几何？新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这无疑将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将大打折扣。

在国内企业稳健需求及蓬勃第三产业的支撑下，2015年上半年一线城市写字楼市场表现不俗。相比之下，二线城市的写字楼市场需求平淡，不少二线城市也面临供过于求的风险。在宏观经济走弱的大环境下，下半年整体的写字楼需求不排除有放缓的可能。

正如世邦魏理仕从2014年起一直强调的一样，零售市场正面临着一系列挑战——日益激烈的电商竞争、大量的新增供应、业态组合迅速演变，最近的股市波动以及GDP增幅的下滑将令到零售市场面临更大的压力。

鉴于目前经济前景不明朗，预期投资者将更加青睐低风险的核心资产，而投资交易所需时间将有所延长。在二三线城市和零售物业板块，投资回报率或有上升趋势。世邦魏理仕认为，未来一段时间商业物业投资活动将继续集中于供需更为平衡的一线城市。

海外房地产投资方面，仍将保持一个长期上升的趋势。鉴于中国不断深化的金融改革，我们认为中国政府在可预见的将来收紧资本管制的可能性很低。尽管如此，鉴于全球经济发展前景不明朗，短期内中国投资者物色海外投资机会时应将更趋谨慎，尽量挑选优质项目。