“金九银十”昆明十余个大盘抢市 够实惠才能赢

最近,地产界的朋友圈盛传一篇文章《有多少项目是被拖死的?》看完文章后,圈内不少朋友点赞、点评、感叹,如此可见,开发项目不能患有拖延症;准确地把握时间节点,对于开发企业显得非常重要。一转眼,2015年,又只剩下4个月时间,而对于地产圈而言,又迎来了一年一度的传统营销旺季——“金九银十”;“金九银十”,如何破?又成为了众多背负年度业绩的总监和总经理的头等大事。

“做市场,讲究的是顺势而为。”尽管昆明8月成交数据不断下挫,但本周二的双降政策似乎又暗示一大波利好政策还将继续。而就多家机构的监控统计数据显示来看:“未来‘金九银十’,将有10余个品质楼盘迎战市场,冲刺‘金九银十’,昆明货源充足。”为此,机构发声:“在这个艰难的‘金九银十’节点,不拖延,够实惠,才有赢的可能。”

全国楼市

悲  8月北上广深楼市全面降温

统计显示,8月上半月,北京全市新建纯商品住宅(不含保障房)成交量为6018套,与上月同期相比下跌19%,上半月的成交均价为24620元/平米,与7月相比下跌3.3%。除北京外,8月份深圳、上海、广州等一线城市楼市新房和二手房成交量都开始回落。

深圳中原研究中心分析,8月首周,深圳一手住宅市场维持前期水平,推盘速度放缓,推售楼盘数量及面积较二季度有所下降,反映了7月以来推盘数量及销售率有所下降的市场格局。对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖亦表示:“7、8月份以来,北上广深一线城市楼市全面降温,表明从3·30新政以来的一系列楼市利好政策对楼市的刺激作用正在逐步消退,经过了大半年购房需求的集中释放后,由于7月未有利好消息继续出台,使得市场活跃度逐步降低。”

此外,“金九银十”来临前的7~8月份本来就是传统的楼市淡季,今年7月份以来新房市场新增供应量持续减少,也是造成新房交易量快速回落的重要原因。

喜  全国商品房销售强势复苏

尽管全国楼市8月数据并不乐观,但1-7月数据却显示:“全国商品房销售强势复苏。”

在商品房销售和待售情况方面,1-7月份,商品房销售面积59914万平方米,同比增长6.1%,增速比1-6月提高2.2个百分点;商品房销售额为41171亿元,增长13.4%,增速提高3.4个百分点。其中,住宅销售额增长16.8%,办公楼销售额增长2.1%,商业营业用房销售额下降1.9%。

数据显示,1-7月份,东部地区商品房销售面积28710万平方米,同比增长8.6%,增速比1-6月提高2.7个百分点;销售额25146亿元,增长19.6%,增速提高4.3个百分点。中部地区商品房销售面积15698万平方米,增长3.3%,增速提高2个百分点;销售额8057亿元,增长5.8%,增速提高2.7个百分点。西部地区商品房销售面积15506万平方米,增长4.4%,增速提高1.3个百分点;销售额7968亿元,增长3.8%,增速提高1.3个百分点。

在此轮全国房价回暖的过程中,一线城市扮演着“领头羊”的角色。7月份,无论是新房还是二手房市场,一线城市仍保持全线上涨势头。同时,1-7月的数据还显示:“房价”仍处在上升通道。

望  多城市重磅项目备战“金九银十”

北京:亚豪机构的监控数据显示,9月份,京城预计将有39个项目入市销售。包括保利、远洋、万科、泰禾、中信、首创、首开等在内的品牌房企在9月均有“大手笔”。

上海:进入8月,上海连续多日出现高温天气。在这种情况下,原先在7月火热上冲的楼市仿佛也“歇伏”一般进入了短暂的休整期。上海方面的专家表示,上海楼市的降温主要是受供应量萎缩的影响,而究其原因或是房企在为即将到来的“金九银十”做准备。而不少上海中高端产品在连续跑量之后亦进入调整期。同时,近期上海市场投放一直处于比较低迷状态,商品住宅的可售面积呈下滑趋势,“房企控制入市节奏”的意图明显。

广州:近半年来,广州楼市“跑步”回暖,南沙自贸区、广钢新城等均成关注焦点。下半年,多个重磅新盘将集中在“金九银十”推出,将彻底点燃整个市场。如广州的中海花湾壹号、金融街融穗澜湾、时代春树里、南沙金茂湾、碧桂园豪园等多个项目将在8月底9月初陆续开售或推货,为楼市增加看头。并有广州业内人士预计,下半年广州楼市将重现2013年下半年的火爆行情,楼价上涨的概率较大,但重新触发政策打压的风险也不容忽视。

重磅 本周二 央行宣布“双降”

中国人民银行决定,自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时,放开一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮动上限,活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。

同时,自2015年9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。同时,为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力,额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点,鼓励其发挥好扩大消费的作用。

央行此次降准降息后,本轮已经有五次降息四次降准。

昆明楼市

悲  8月昆明楼市成交连续三周下滑

整个8月,不少开发企业亦开始进入营销的持续期和攻坚期,但机构的检测数据显示,8月成交量已“连续三周下滑”。8月15日-21日的数据显示:全市商品房成交14.19万平方米,成交均价9029元/平方米;其中,全市商品“住宅”成交10.69万平米,已连续三周成交面积下滑;成交均价8277元/平方米,环比前一周小幅上涨1.34%。

虽然,市场成交出现下挫,但机构统计的房价指数显示:“房价依然坚挺。”

对于数据方面的下跌,房价点评网分析师芶敏菲认为:“主要原因是几个旺销楼盘销售备案速度的下降。”同时,据记者了解的情况来看,整个上半年“学位房”十分火爆,不少楼盘均以“开学倒计时”为由头进行攻坚营销;而8月末亦进入现房、学位房等楼盘的兑现期,不少开发商亦开始忙碌业主小孩的入学事宜,项目产品营销策略亦开始进入调整期。

采访中,一位项目负责人表示:“终于可以休整一下,下一波营销攻势,则是从学校开学开始,又得忙起来。”同时,他表示:“任何一个项目,只有动了才会在市场上发声,客户才会知道你在干什么,想要干什么。不动则很快被市场抛弃,被客户遗忘。”

喜  昆明版 救市政策不断酝酿

一如,不少业内人士所忧虑的问题:8月北上广深全面降温,主要原因在于推盘减少,项目在经历前期跑量后,亦进入了调整期;同时,成交下挫的另外一个重要原因则在于缺少后续有力与有效的刺激政策。

而就昆明来看,不少利好楼市的新政策不断出台或正在酝酿。最近的来说便是,预售许可批复条件的放宽——昆明市人民政府近日发布昆政办[2015]125号文件《关于暂行调整商品房预售形象进度要求的通知》,该通知对商品房预售证审批资格条件进一步放宽。

通知对商品房预售证许可条件规定调整为:经规划审批为七层(含七层)以下的商品房预售项目,工程形象进度为“已完成地面一层结构工程”;经规划审批为七层以上的商品房预售项目,工程形象进度为“已完成地面三层以上结构工程”。文件规定,从9月1日起执行,有效期一年,逾期如无调整,将恢复到以前的规定,即七层以下(含七层)须封顶;七层以上则需完成地面七层以上结构工程方可申请预售证。

尽管不少业内对此项政策的效果有诸多质疑,但对于不少品牌项目,亦能够有效推进项目推盘。事实上,对于消费者刺激较大的政策来自于公积金贷款的“松口”,轮候期取消、首付比例调低、昆明人异地公积金贷款等都有效地刺激了购房者的购房预期。

此外,在8月一直盛传的契税费减免等措施,亦对消费者有较大功效。

同时,昆明楼市的市场供应一直遭受业内诟病,而土地市场的供应将直接影响一手房市场供应,就目前来看,政府的“控地节奏”非常明显。

望  十余个大型楼盘抢市

进入2015年来,明显感觉到市场成交逐渐趋于稳定,每月的成交量都稳定在一个相对较高的水平上,7月份又达到了一个年内高峰。为此,房价点评网分析师芶敏菲认为,即将到来的“金九银十”成色是否足,很大程度上得看这个时期市场上开盘楼盘的数量,以及促销力度。据掌握的信息来看,9、10月份保守预计将有十几个大型楼盘将要新开或加推,其中几个还是开盘。

具体来看监控数据:未来9月预计将有雪力国际、山海湾、版筑青果、金地·悦天下、保利大家等10余个项目迎来开盘。此外再加上一些中小楼盘以及畅销楼盘,从供应量来讲,“金九银十”冲刺的货源十分充足。

目前市场已相对健康稳定,但开盘“促销动力”不是很足。就监控数据来看,新盘优惠力度并不大。而具有促销功能的房交会在8月底确定延期,这也在一定程度上将影响到购房者的积极性,而且从开盘到完成销售备案也需要一定的周期。2014年“金九银十”成交量较高,主要原因是前期一些楼盘大幅促销后的集中备案,以及一些团购房源的成交。

分析师芶敏菲认为,今年“金九银十”的成交量具备超越去年的条件,具体如何我们得拭目以待。但可以肯定的是,今年“金九银十”的成交量也将维持在一个较高的水平。

至祥置业(昆明)策略资源中心

加大促销 赢得先机

房企借“金九银十”加大活动及促销力度或带来成交的一波小高峰,但在目前全国经济下行、房地产投资增速放缓的大环境下,与全国目前趋势表现一致的昆明,在此大环境下楼市出现较大波动的概率不大,预计走势平稳。

年底回款压力对于房企意义重大,房企年末冲刺行为是大概率事件,房企销售团队必然会运用各种方法来促成销售,但由于市场已较为成熟,更新的“冲刺”手段或难出现。

面前楼市大环境下,刚需产品仍然是市场上去化的主力。地段、价格、配套、房企实力等综合价值较高的项目或有较大机会。

传统的“以价换量”仍然是有效手段,但边际效应递减,而且通过价格的妥协而实现销售并不是房企可用的方法。因此预计后市价格平稳的可能性加大。

9月小长假甚至之后的“十一”黄金周都是出游高峰,以往“城里空、城外堵”的现象仍将继续。房企通过主题活动和加大看房车力度等方式实现“城内免费一日游”较以往更容易吸引置业者,特别是刚需群体。

南北方向是昆明城市发展的主轴线,未来放量较大,配套较为完善,但是价格也相对较高,追求品质和配套的置业者可多关注。西市和东市价格较有吸引力,且云集了全国房企,高性价比将是区域物业的优势。

同策咨询研究部总监张宏伟

楼市下半年疯狂后 或将陷入大萧条

对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好跑量去库存的“窗口期”,增加三季度尤其是“金九银十”销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战,不要期待房价再次快速大幅上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,二是想方设法尽快实现销售业绩回升。原因主要有两点:一是,从楼市大趋势来看,楼市已经进入下半场,从供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会;二是,“3·30新政”以来大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企借此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从本轮市场发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末,也就是说,央行“双降”之后,楼市需求将大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。

届时,如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

分析师 芶敏菲

高库存 价格要接地气

云信:你是如何看房企的2015年最后的冲刺?如何冲刺更为有效?

芶敏菲:虽然今年市场总体情况比去年要好,但房企仍面临较大的业绩压力。从今年昆明市场表现出的特征来看,以往占大多数市场份额的本土房企有所下滑,外来品牌房企的份额正在增加。

今年还剩4个月的时间,即将开盘的项目中大部分都是品牌房企的作品,剩下4个月的冲刺将关系着昆明市场的未来格局和竞争态势。

如何做到有效冲刺?首先勿忘了目前市场仍处于去库存的大趋势之下,昆明购房者对价格的敏感度依然很高,制定好接地气的价格策略非常关键,就算是有优势的产品也该有一个合理的定价。其次,要挖掘、突出项目的差异性,一方面是产品层面的、另一方面是服务、体验层面的,并做好这方面的市场教育工作。

最后,还是要靠拼。拼产品优势、拼服务水平、拼渠道挖掘、拼团队执行,总之还是围绕着如何在较好的市场条件下争夺的客户份额。

未来市场是精细化产品的天下

云信:哪些产品可能会在下半年“逆袭”?

芶敏菲:从今年下半年即将入市的项目来看,绝大多数都是有亮点的。要么是产品有创新,居住舒适度有进步;要么是配套有亮点,能给业主带来更多的生活享受;要么是服务有新体验,能给业主除房子之外的软性价值。

说明昆明房地产市场正在升级、正在逐渐走向成熟,与先进城市接轨。昆明市场已经摆脱了粗放式竞争的时代,未来是精细化的天下。相信产品具有差异化、服务体现人性化、配套均好性强的项目一定会胜出。

预计最后4个月 房价总体平稳

云信:就今年上半年的表现来看,“以价格换量”具有重要意义,最后4个月,你对于“价格”有什么样的预判?

芶敏菲:今年昆明房产价格“理性回归”后,从监测的成交量来看,已经得到了市场的认同,市场也逐步趋向健康、稳定的态势。从今年最后4个月的房价来看,预计房价总体将继续保持平稳,不会出现大起大落的情况。

但项目之间将会出现分化,产品、配套优势明显的热销项目,价格甚至会逐步上扬;而个别市场表现较差的项目,年终为了资金回笼,也不排除大幅降价促销跑量的情况,但对整体市场的影响有限。

这个9月小长假,请多看“名盘大盘”

云信:就在即将开启的9月,我们又迎来了一个小长假,你对于“小长假”看盘,有哪些置业意见?昆明哪些区域值得推荐?

芶敏菲:9月的小长假不少,抗战纪念日、中秋节,接下来就是国庆节大长假,这段时间购房者有充裕的时间去看房。对自住型购房者来说,今年以来都是一个较好的购房窗口期,一方面房价理性回归了,另一方面是按揭成本也降低了。就当前而言,对购房者还有一个利好在于,接下来4个月将有很多品质新项目将面市,有了更多比较、选择的空间,购房者可以多看看、多比比,选择一个高性价比的品质产品。

说到区域,就新项目的分布来看,依然是南市区为主,比如华都B区、筑友双河湾、金地悦天下二期、恒大云报华府等;其次是北市区,比如融城·昆明湖、俊发城、中海锦苑等;西市区也有重磅项目将入市,比如保利大家、恒大名都等。这些项目都是值得关注的。