张保国：回暖萧条并存 并购创新发展

张保国：大家下午好！很高兴今天下午有这样一个机会跟大家共同来做这样一个分享。昨天晚上天津发生了那个爆炸，我想我们所有人都会衷心地祈愿大家能够平安。

谈到我们最近的一个比较热的经济话题，就是人民币下挫得比较厉害，当然我想这是人民币汇率市场化的一部分。从今年7月份开始，外贸数据的疲软直接导致这次汇率的大幅下挫，从长期来讲，应该是对人民币的稳定性有一个正面的作用。另外对房地产市场的影响有两方面，排名前列个是房企海外融资的成本可能会提升。第二方面是对一部分外资可能会加速外流。

今天的主题是基金的乐与忧，从主办方安全的顺序上能看出房地产基金的忧应该大于乐，因为被排在最后。当然这是一个玩笑。地产人看互联网就像是一个年轻貌美的少女，顾盼生辉，但是再看基金的话，好像是一个已经老去的状态。我们一直在谈，2010年是中国房地产基金元年，2013年是中国房地产基金的春天，但是这个春天来得太快，还没开始就结束了，我们今天再来回顾中国房地产基金，我们会发现在2012、2013年房地产市场比较活跃的时候，到今天很多基金都不知道去哪儿了。在中国的房地产市场上，私募基金应该起到非常大的作用，但是今天房地产私募基金在整个房地产投资里面占比还不足10%。我认为房地产私募基金未来应该要承担的会更多。

今天我们探讨一个话题，整个基金市场还是比较忧虑的，因为毕竟在目前整个房地产市场下行，并且经济下行，三期叠加这样的一个市场环境下，整个私募基金面对的一些思考可能会更多。当然前一段时间我听到一个比较有意思的假设，简单跟大家分享一下，当然目前我们都了解，在现在全球经济还比较萎靡不振，国内的经济增速放缓的前提下，我们是不是可以做这样的假设，现在不是说我们来收缩固定资产投资，我们是不是应该把该建的楼建好，该修的路修好。因为全球来讲，大宗商品价格都处于一个非常低的区间，我们现在来做这样的事情，未来我们的下一代只需要做三件事情，维修维修物业，照顾照顾老人，多生孩子。这个是不是可以实现我们的国家利益较大化？这是做一个假设，供大家思考。

这两天我们探讨的比较多，关于整个经济环境目前确实不容乐观，整个经济比较疲软，下行的压力非常大。包括前段时间中国股市的大幅调整，当然股市调整从三个方面对中国经济复苏造成了影响。排名前列是金融业的增速回落，对GDP的贡献率降低，再一个是居民财富的蒸发，对消费需求会继续下降，然后直接影响到经济的复苏。第三个方面是二级市场会进一步传导到一级市场，对三架马车的作用带来很大的冲击。

谈到房地产行业，今年一系列对房地产行业的支持，包括贷款的支持，让房地产行业有所复苏，以一线城市为主，当然三四线城市现在还没有一些复苏的迹象。一二线城市的数据比较漂亮，但是市场回暖的同时，不同城市间也分化比较严重，一线城市反应最为敏感，从开发投资来看，多数房企对房地产市场表现还是比较谨慎。再一个从销售行情来看，三四线城市的需求还比较疲软，城市间分化会更加明显。

谈到这一点，现在我们的房地产泡沫水平在全球来讲处于相对的高位，乐观的事就是房地产市场已经出现泡沫，但其实并没有完全的失控，所以房地产市场在市场调整和城镇化加速的过程中这个泡沫会被消化掉，所以说我们整个的前景其实并不明朗，股市这方面对房地产市场的复苏也起了比较大的负面的作用，在这样的市场调整的区间，我们回顾过去，有无数次周期性波动的时候，行业并购的机会比较好。一些房企在加速扩张的过程中，都会采取高杠杆的经营方式，在调整的当中会遇到比较大的财务压力，下行的压力，这时候有很多房企不得不去折价出售一些物业，实际上对金融机构或者说以基金来说，并购的机会便会伴生出来。也可以运用基金的灵活性，或者说我们真正能够去和其他一些金融机构或者房企结合，进行更好的一些合作。

另外一个是REITs推出的预期。从全球来看，目前多数的国家REITs比较发达的地区，包括香港、新加坡等等，我们会看到很多的机会，未来对商业物业来讲，REITs可能是更大的机遇。房地产项目的并购机会，整个它会比较明显，对并购物业，核心城市、核心区域的核心物业，依然是一个硬指标。我们今年也开始去看一些有运行压力的项目，跟金融机构进行杠杆化运营，另外一个是我们对一些成熟物业的并购，这个机会会更大。当然这对所有的开发商也一样，未来的运作趋势，对所有的基金来讲，它会承担在两方面，排名前列个是走更精细化运作方向，比如说刚才所说的我对商业物业的并购上，在这方面进行更详细、更深入的运作。另外是跟一些大型房企合作，进行项目的并购。这样的方式出来以后，真正优秀的机构会把握住这个机会，实现自己更大的收益。