博鳌圆桌篇主题讨论会 互联网给房地产带来了什么

主持人：接下来进入的是本场论坛的主题讨论会环节，这场讨论会的主题就是：互联网给房地产带来了什么？

接下来，有请本场主题讨论会的主持嘉宾上台，世联行首席技术官黎振伟先生。

接下来有请讨论嘉宾，他们是：凯德集团中国区总裁罗臻毓先生；中国奥园地产集团副总裁王曙煜女士；好屋中国集团联合创始人、CEO陈兴女士；搜淘网总裁晏利庭先生；北大资源集团副总裁兼首席品牌官衡东妮女士；万江龙网络有限公司董事长龚义涛先生；景瑞集团市场营销总监耿俊峰先生；道口贷创始人兼首席执行官罗川先生。

黎振伟：谢谢各位的坚守，也谢谢我们台上的嘉宾。我参加了很多次的博鳌论坛，我觉得这次博鳌论坛最重要的主题不是市场，不是政策，也不是金融，而是互联网。所以我们这场对话真的是焦点的焦点，责任很大，我们要精彩一点。为什么大家对互联网这么看重呢？因为它看起来是无影无形，但是无处不在，你可以不理它，但是它时刻影响着你，甚至改变着你，它造就了中国最成功的企业，当然它也让死亡来得更快。昨天光谷的黄总谈到一个东西很重要，我们现在都在关注，我们不要忘了战略，其实互联网同样也在思考战略的问题。

我们今天的论坛有两个问题，一直在影响着大家，一个是房地产究竟怎么卖，我们是房地产+，还是互联网+？第二个问题，我们讲颠覆、替代、转型，把别人灭掉，还是创新、改变、整合、融合，这两个完全不同的观点在昨天的讨论里面也在体现出来。我们这个主题的对话是互联网给我们带来什么，我给它加了一句，我们还要留下什么，放弃什么，最终我们要给市场、给客户带去什么？我想我们在座的开发商应该更多的思考。

排名前列位嘉宾是凯德的罗总，罗总来自新加坡，一讲到新加坡，我们都知道新加坡是很有序、不慌、目标长远，这么小的国家有这么长的目标，很难得。但是又给人感觉比较慢，香港人都觉得你们慢，我们更觉得你们慢了。罗总来到中国，到一个完全不同的国度，环境变了，客户变了，凯德又如何改变呢？特别在互联网的时代，互联网给我们什么，我们留下什么，我们又将去掉什么？

罗臻毓：在中国已经11年了，看到中国的发展和新加坡的发展是有很大的不同，几天前新加坡刚庆祝独立50周年，新加坡的发展可以说是按部就班，以电信行业的角度来讲是从有线电话到无线电话，到1G、2G、2.5G、3G到4G。看中国的发展，也可能碰上科技上的进步，中国的发展是比较跳跃式，从2G可能直接就到了5G，中间去掉了蛮多的阶段。在这里操盘整个集团在中国的发展，我们也应该利用这样的方式去探讨，虽然说刚才我所提到的一些我们怎么拥抱互联网，物联网和务联网衔接起来，从我的视频中可以看到，这些应用已经不是太新的东西，基本上好几年前你们都看过，我们希望把整个生态建立起来，所以说你可以得到无缝的衔接，到全价值链的使用，这是我们希望呈现给大家的一点。当然从食品上你也可以看到，我们并不是把时光跑得太前，如果跑得太前，刚才你看到那个车里，就不应该是那个女士在开车，因为现在科技可以做到无人驾驶，但是我们还是把那个女士放在那里开车。从科技的角度来讲，现在都能做得到，但是能不能在近期内普及到你身边，出现在你隔壁的楼里，可能还需要一定的时间段。所以刚才呈现的，我们的前景和愿景，是希望在近期内都能体现出来，所以说这个可能是我们怎么看待这个事情。

所以说什么该留下，什么不该留下，我对房地产的看法很简单，房地产从来不是人家为了用房地产而用房地产，都是为了达到某种目的。就像现在说人们还需要吃东西，但有了互联网，有了你的APP，基本上以前吃东西要么就自己煮，要么就到楼下去买点东西吃，现在有了互联网，我们可以约个厨师来家里帮你煮，或者是点外卖。

所以从行业的角度来讲，你是做餐馆的，你是送餐的，你是厨师，基本上已经被颠覆了。当然从房地产的角度来讲，如果你还需要用房地产，我们就要看怎么打造更适合你的房子。回到刚才的例子，到某阶段人们已经不需要吃东西的时候，可能吃一粒药丸也就解决了你一切的需要，那就更颠覆性了。

从任志强的角度来讲，我还是比较传统的房地产思维，但是从我的角度来讲，到目前这个阶段，基本上互联网跟房地产还是需要衔接起来，到哪一天咱们不用住在房子里，在空中飘的时候，可能房地产这个行业就不存在了。

黎振伟：谢谢罗总的回答。下一位嘉宾是奥园的王总，奥园是广东优秀企业，一向以创新著称，从当年的运动就在家门口，到今天的很多地铁上盖物业。我想问总的是，在互联网时代，奥园又将变成什么样的公司？刚才顾总也介绍了你们的一个新的产品，但是这些高科技是你们公司的主业吗？它代表了公司未来发展的方向吗？

王曙煜：我是中国奥园地产的王曙煜，刚才主持人在问这个问题之前，其实之前我们这边也有顾海涛给大家介绍了一下奥园在互联网上的动作。首先作为一个传统的开发商来说，互联网对我们带来的是什么呢？我一直认为互联网带来的，可以颠覆我们的就是我们的一些思维模式，因为它确确实实从原来传统的开发，我给你房子，你就要去接受，我给你产生什么样的产品，你要去接受，和到现在客户说我需要什么，你要给我生产什么，我觉得这种思维上已经发生了很大的转变，所以这是一个颠覆性的东西。同时在这样的一些市场环境下和客户的需求下，也就会要求我们的房地产开发更多的倾向于回归到那些本质，关注到那两个点。排名前列个点就是我们的产品，因为真正要做到优质的产品，客户需要的产品，所以我们会把我们的点落回到我们的产品上。互联网的一些工具和手段会让我们的产品更精准，刚才顾总也介绍了我们的系统。第二是回归到客户，因为客户会有一个延伸，不管是他的一次使用，还是客户无限次的使用。从去年到今年，所有的开发商也都很焦虑，这两个点大家也都看得很清楚，都觉得要去抓。

回到主持人的问题，在互联网介给了我们什么，我们要留下什么，或者我们要减去什么。我觉得首先是房地产的营销体系，这是必须要颠覆、革新的，这条是完全守不过去的，现在我们还有很多的传统的开发商在推销我们的房子，做我们的推广，抓住我们的客户的渠道，还是按照原来的方式，你会发现这个路越来越窄。所以这一条，我觉得这是我们要增加的，就是我们要去增加一些新的东西，然后适应现在在互联网时代下，我们的客户需求，他们想要什么，改变我们的营销推广体系的一些手法，这是必须要做的。

留下什么呢？留下的就是我们对产品应该更精细化、更精准，或者说为它做好的产品的研究，把我们对客户的摸索，摸到更需要的东西，帮他生产出他想要的产品。

黎振伟：谢谢王总，王总是从中海出来的，所以他们对产品这一点特有情结，今天中午我和刘爱明总吃饭也谈到这一点，说中海也没有什么惊天动地的东西，就是用心做好服务和产品，无论在什么时代，这都是最重要的，我想罗总做商场也是一样。王总刚才谈到的一点很好，我们叫颠覆思维、改变方法和模式，但是并不是颠覆房地产企业，我还是要老老实实把产品和服务做好，这是王总带给我们的观点。

下一位嘉宾是好屋中国的陈兴总，陈兴总也是我们这个行业的一个创新者，每次演讲也非常有激情。我也想问您这个问题，作为一个中介企业，这一年变化很大，回过头来看，互联网给了你什么，作为一个中介企业，你应该留下什么，去掉什么？

陈兴：我们这家公司的战略的研判性还是比较好的，汪总在2001年创办企业是做代理，我们代理的目标也非常明确，当时希望用三年的时间做到苏州排名前列，用5年时间做到江苏省排名前列，用7年的时间做到中国前五，这些都已经实现。但是在2006年的时候，我们董事长就开始颠覆自己，国家鼓励科技创新，所以我们开始研究如何珍惜每一块土地，让每一块土地的价值能够为社会创造更大的价值。所以我们就成立了博济科技园，我们主要是做科技园的孵化，产业园区的打造和市场化的服务，投融资的管理，它也是科技部的十大亮点工程，用三年不盈利的心态，扎扎实实地做好我们的八大孵化服务平台，博济从2010年开始研究企业互联网云系统，目前在中国也服务20多个政府，30多个园区，包括去年跟招商局地产创新营销，在产城开发的项目上也得到了很好的社会的响应和企业的响应。我们从2008年的时候开始研究，如何让代理的服务能够插上互联网浸种和资本化的市场。2011年互联网思维这个词出现了，那时候也很感谢世联看得上我们这个企业，最开始世联想收购我们，最后临门一脚的时候，我们觉得钱不是我们最终追求的目标，而是真正的事业是我们希望达到的方向，所以拒绝了世联的收购，我们自己开始研发好屋中国的前身。在这里我们看到的是在2010年的时候，我们就开始在同步研发两个平台，排名前列个模式是欧美的独立经纪人模式，第二个部分研究的是香港的，但香港其实是中原、美联等等一系列的经纪人模式，所以出现了两个不同类型的，一个是以中介联盟为主的，第二个是以全民营销为主的公司。这些就是我们集团在颠覆和战略转型上的思考。

黎振伟：其实我刚才想问的问题是，现在大家都在探讨互联网，是不是能靠互联网解决所有的问题呢？这个话题我交给下一位嘉宾，这位嘉宾是搜淘的总裁宴利庭。

宴利庭：谢谢黎总，这是一个非常好的话题，不管是互联网公司、房地产公司，在接下来的发展过程中，其实是有借鉴意义的。

这三个问题：互联网+能给我们带来什么，什么东西可以留下，什么东西可以放弃？我觉得这是非常好的话题。

我先说排名前列个，互联网+给我们带来了什么，我觉得是给我们带来了一个很好的机会，中国高速发展那么多年，中国的房地产行业也高速发展那么多年，现在坦率说是遇到了一些瓶颈，或者说遇到了一些问题，所以也有博鳌15周年的主题，也就是转型。在转型的过程中，互联网+给了我们一个很好的机会，具体到房地产行业来讲，互联网+到底有什么样的机会？在这两天的博鳌论坛当中，我们感触也很深，我个人也有很多收获。我认为房地产行业并不是说从黄金时代到白银时代，反而我是觉得应该是从一个时代到另一个时代。

我觉得这两天有一个嘉宾说得很好，他说，房地产排名前列个阶段的属性偏重于制造业，现在房地产的属性过渡到偏重于服务业，这是一个变化，并不是黄金时代到白银时代的变化。服务业最重要的就是要重视服务，这是房地产目前的阶段。

从互联网的发展，其实跟房地产的发展是很有类似的地方，也是从一个阶段到第二个阶段。排名前列个阶段的互联网是PC时代，它是以提供信息为主的，现在是移动互联网时代，它不光是提供信息，它更重要的是连接服务，连接人。尤其是互联网过度到服务业，房地产也到了服务业，房地产用互联网+的思维方式，两者叠加在一起，我觉得这给房地产行业带来了巨大的机会，这是我对黎总排名前列个问题的看法，我觉得互联网+给整个房地产行业留下了一个机会。

第二个问题是我们到底要留下什么。我觉得我们要留下互联网思维。刚才任总也说了，其实互联网是一个工具，但更是一种思维方式，这个怎么来体现呢？从房地产的模型来讲，原来是偏制造业，先了过度到服务业，我们怎么通过互联网把服务领域做得更好，做得更扎实，我们怎么样用互联网连接的方式把更多的人、更多提供服务的相关的角色在互联网平台上为购房者提供服务，为整个房地产行业提供服务，这是留下什么。

第三个是我们要丢掉什么，我觉得就是要去中心化，这也是互联网思维的一个核心。原来不管是开发商还是互联网平台，它都是中心化思维，我生产什么，我卖给别人，现在我们应该是去中心化，要以用户为中心，这是我对您的三个问题的理解。

黎振伟：抓住机会，但是要保留互联网思维，我们要以客户为中心，这是宴总的观点。

下一位嘉宾是北大资源集团的副总裁兼首席品牌官衡东妮女士，因为他们企业是一个典型的跨界，北大做的是教育和医疗，这样的企业来做房地产跨界，它怎么看房地产+呢？她把她的观点留给我了，她的观点有三点：排名前列，互联网思维即是行为模式的改变，包括开发商买地、卖房、走人，她说现在客户不仅是需要物理的空间和住房，还需要交流、文化等精神的层面，所以教育、健康、商圈、便捷服务都是需要的，因此我们需要永不离席的开发商为客户提供更多的服务。互联网技术为开发商运营服务插上翅膀。

第二，她认为开发商要耐得住寂寞。她说要做好事，核心能力最重要，千万不要以为一做互联网，我们就可以很快赚钱，甚至互联网比做房地产来得更快，她说我们要耐得住寂寞，还要很认真地把核心竞争力做好，把产品做好。她说我们地产企业不是拿互联网的概念去资本市场，以拿钱为终极目标。企业要发展，必须要把主业做好，业务要围绕核心竞争力做好事。

第三，她说社区服务的春天在来临，她提出O2O的模式，线下服务跟实体要加线上服务的手段相结合。作为北大资源，他们有的是教育、健康、文化，是很好的资源，她认为这些是她们线下的，有很好的基础平台，今后如何通过互联网的手段把它做得更好，不仅可以为自己的地产项目服务，还可以输出给其它的开发商，我觉得这也是一个很好的观点，我很赞同。

下一位嘉宾是来自万江龙网络有限公司的董事长龚总，龚总从美国到中国，从互联网到商业地产，从万达到现在为很多企业服务。商业地产也是我们这次讨论的一个很大的焦点，商业地产现在那么多，怎么办，大家更焦虑。龚总为商业地产做研究、做服务，从您的角度，您认为中国商业地产又将从互联网得到什么？它自己要保留什么，要去掉什么？千万不要有了互联网，该做的都不做了，这也不行。

龚义涛：商业地产运营中间非常确实的是用户和数据，通过互联网可以得到用户去数据。亚马逊30%的订单是通过推荐的，因为所有的东西都有纪录，我们在商场的行为，商家是没有记录的，所以要把所有的行为和记录电子化，这是用户和数据，要把它变成你的无形的资产。第二能得到的是商业模式的探讨，通过他在你的商场的行为，研究他的其它需求，为他提供更多的服务，这也是新的盈利点，我觉得这也是互联网能够给到的。另外一个，很多互联网企业有很好的商业模式，但是盈利模式不明确。我们在应用互联网的技术和很好的手段的时候，一定要把盈利模式想清楚，这是比较重要的一点。

黎振伟：刚才我问的是，开发商做商业地产，它要留下什么？他有了数据，基础东西没做好，这也不行。

龚义涛：他必须留下他对盈利模式的坚持。

黎振伟：下一位嘉宾来自道口贷创始人兼首席执行官罗总。您是做金融的，您从清华土木到了做金融，现在我们所有的创业者都冲着金融，到了互联网时代，很多人都想拿资金，您自己投资者，您是如何看房地产？什么样的企业您会看得上？特别是在今天这个互联网的时代，在风口上，您希望投资什么样的企业，希望您对等待资金的企业一个引导。你也可以回答一下，他们可以留下什么，我可以给你什么。

罗川：我还有一个身份是五道口金融学院的互联网实验室研究员，我们也研究互联网，研究房地产。

我觉得首先我们要拥抱这个互联网思想，就像任志强先生说的这个事，互联网思想还真不是我们简单的说一个O2O或者讲一个概念，它作为一个60多岁的老人，他能够一下子把握住，说Uber的概念就是把世界都装到车里去。我们今天很想了解一个事情，我们把房地产叫做不动产，我们今天能不能让房地产像水、像电一样，我只要一开开关，我就能够拥有一个房地产？比如说我们现在创业，做一个APP，最少要5个人，一个CEO，一个产品经理，一个开发IOS的，一个开发安卓的，一个写后台架构的，这5个人一周最多需要一天半的时间在一起工作，其它时间较好待在家里，免得拥挤城市的交通。他们能不能这一天半有一个空间，他一按按钮或者在网上订一下就能订到了？这个空间有没有？我们想把不动产变成像云、流水、电一样，一下子就能获得。我们再举一个居住的例子，工程师单身，他住在城南，要到城北……

黎振伟：我的问题是您希望投什么样的企业？

罗川：我希望投的企业就是能够有思想，能够改变我对产品的认识，我不是要做一个两居室，我不是要做一个一居室，我是要给这些屌丝们，或者是以前看起来不是房地产用户的人，给他们提供空间，有这样精神的才是互联网思想。

它可能是一个空间，现在在市场上没有人做的时候，他们可能拿厂房改造一个，一个在北边，一个在南边，他在北边工作的时候，他就住在北边，他在南边工作的时候，就到南边。他买了这个产品，在北边住的时候更贵，在南边住的时候更便宜，他还可以获得一个中间的差价，如果买得好的话，他还可以盈利。

黎振伟：我明白您的意思，您看重的不是产权，是它的使用的价值。

罗川：这个不一定没有产权。

黎振伟：或者它的产权不是固定在一个房子上。

罗川：对，我们说资产都要流动起来，为什么产权不能流动起来。

黎振伟：您现在找到这个对象了吗？

罗川：我们看到已经很多企业已经进入这个领域，了，比如说you+公寓，大家已经很了解了，还有一个叫airbnb的。

黎振伟：您开始投了吗？

罗川：我投了。

黎振伟：希望明年博鳌论坛听听您的案例。这是我们排名前列轮的对话，我们留下什么，我们要去掉什么。

第二轮还是回到凯德的罗总这里，您作为一个新加坡这么成功的企业，您觉得在中国做房地产，特别是在互联网的冲击下，我们如何坚守？今天我也看到很多企业家在坚守，在互联网时代如果不坚守了，那就麻烦了，自己干什么都不知道。你们作为新加坡这么大的企业，你们是如何坚守的？在坚守的同时如何面对市场的变化？

罗臻毓：其实我并没有把它当成新加坡的企业，我们在中国发展，需要授权给中国的团队，这是排名前列点，第二点，在我们的团队里面，98%以上的员工都是本地人。我们在哪里打拼，就要跟哪里的市场相对接，因为一切都要靠天时地利人和，才有办法发展。当然企业来自新加坡，我们也有一定的指导性的东西，但是来到中国发展，还是要授权给中国的团队去发展，不然这21年来，我们在国内肯定没有能力发展到现在这样的水平。所以一定要靠本土的团队去操作。

从我们的角度来讲，前面我也说到了，互联网改变了人的生活、改变了人的习惯，改变了一切，从商业的角度来讲，我感觉近期内在一定的人群里面所需要的商业房地产，例如商场的数目可能会比以前少。以前在100万人口的城市里面我需要10个商场，现在可能5个就够了，从我的角度来讲，我就要确保凯德的商场是在这5个里面可能排在前面的，而不是后面那5个。但怎么能做得到呢？我们在思路上的改变，不是以地段为王，不是以品牌为王，最终还是以用户为王，让我们怎么更了解他们，怎么拥有他们，怎么把他们留住，继续留在我们的商场，这可能是我需要做的事情，这会用到一些科技，或者是用到互联网的思维才可以做到这一点。

黎振伟：其他嘉宾还有什么补充？我们这次会议谈了很多关于互联网+和房地产+，从您的角度，您认为互联网+更合适，还是房地产+更合适？

王曙煜：如果从思维理念来讲，肯定是互联网+在前面，但是从我们行业来说，我个人认为还是房地产+，加它的思维，加它的技术手段，加它的一些创新的东西。现在新的思维我们有了，关键是看落地，原来在中国奥园集团里面，我们自己的战略上，我们加了一些东西，但是更多的我们还在说一定要边转型边走，一定要加强我们的执行和落地，看重我们的产品和加强我们对客户满意度的提升，这两点还是回归到了本原上，所以这一块，我们也在过程当中，包括刚才顾总在讲，我们用互联网+在做我们的营销手段，比方说全网营销，我们也取得了一些成果，经过了大概几个月的摸索研究，我们在短短的两天时间里面，我们运用了互联网的一些手段，实现了点击量直线上升，可能两天时间取代了它一个月的效果，这就是我们的创新。总的来讲我们还是坚持这个产品，提升我们的服务。

黎振伟：王总刚才提了一个东西，我觉得很好，我们的思维是互联网+，但我们的企业应该是房地产+，这样就不会把两者冲突起来了。