主题讨论会：后规模时代的房地产

2015年房地产市场在调整中走向变轨，当固化的规模数字不再成为企业的较大追求，整合大潮与行业分化来袭。接下来将是本场论坛的主题讨论环节，这场讨论的主题是“后规模时代的房地产。

接下来，有请本场主题讨论会的主持嘉宾上台，他是寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生。

接下来有请讨论嘉宾，他们是：首都机场地产集团董事长李洪先生；星河湾集团副总裁黄可思女士；宝龙地产控股有限公司副总裁林立强先生；金科股份总裁助理方明富先生；瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥先生；亨瑞集团副总裁徐东先生。

谢谢各位参与讨论的嘉宾，下面请韩世同先生开始主持这场博鳌主题讨论会，讨论时间是40分钟。

韩世同：谢谢主持人，我们刚刚听了潘军总介绍他的想法，其实跟我们前面讲的很多难题有可能通过这个模式就迎刃而解。当然这个还是设计版，还不是实践版，可能明年潘总就可以给我们带来一个更好的分享，我们在过去的一年当中已经讲过花样年和解放区这些方面的发展，而且他是率先颠覆了传统房地产的做法。

现在讲到后规模的时代，原来大规模做快销品的方式显然已经不太适应现在的社会环境、市场环境等等状况。在这样一个后规模时代，我理解未来不能仅仅以规模、快速销售的方式来带动房地产为主的形态。不等于说未来的规模不大，刚才我们看到有些文化旅游的项目的规模非常大。但是单纯的开发肯定是不行了。广州的越秀地产提出过一个开运金的概念，我觉得是比较好的，他们不仅做开发商，还要做运营商，还要再金融商，但是不是每个人都有这三种能力，其实我觉得跟别人联合就可以获得。刚刚潘总介绍的还是跟别人合作研发的，未来肯定都是需要资源整合。

我专门研究了一下今天在座的几位，大家都是在金融、房地产开发方面领军的企业，围绕这个话题，这里面给出几个分话题，包括地产千亿、万亿市值、泛金融地产平台等等，我想我们主要还是围绕后规模时代的房地产，从企业不同的角度来表达一下你们的企业做法，或者你们有些什么对这个行业转型的看法？

星河湾的黄总同时他也是负责人力资源方面，她可能会给大家分享一下在后规模时代，如何能留住人、用好人，在这方面她有很多的分享。我想我们还是一路这样讲过去吧，排名前列位是来自证券方面的金总，您从证券管理方面谈谈后规模时代，你们这个行业对房地产是怎么样看的？

金增祥：谢谢韩总，很高兴来这里跟大家分享，我是瑞穗证券负责房地产研究的分析师。我觉得后规模时代，这是一个相对的命题，从整个行业来说，从施工、投资增长的空间，确实不部队太大，你从每年新增的刚需，城镇化和在城市里新家庭的形成，我们粗略算一下，一年需要1000万套的房子。现在房地产的产出是能够满足这个需求的，这也是为什么突然之间大家觉得房地产发展慢了下来，钱难赚了。从需求端来说，需求端也有一个明显的变化，我们做了一个研究，对新渠道现在有一个比较悲观的说法，中国的住房拥有率很高，空置率很高，达到百分之九十几，这跟国际上比是很高的，因为英国、美国都是在60%左右。其实我们在房地产黄金十年之前住房拥有率已经是很高了，但是为什么会有黄金十年呢？因为大家对好的住宅条件的要求是很大的，市场上好房子的供应是不够的。在特别供应不够的时候谁能拿到房子？收入较高的人。在城镇家庭里面，收入较高的百分之二三十的人已经买了一套或者两套房子，这就引出一个问题，下一波人真正的刚需，或者是有效需求，他们可支付的能力和十年前的土豪是不一样的。当整个行业慢下来的时候，毛利率都要下降，这是确定的。但是相对来说我们觉得跟别的行业比还是不错的。

韩世同：您从这个角度讲，觉得房地产行业是一个什么样的大的方向？

金增祥：我们觉得主流还是分化，前10的房地产商的份额还是在增加，他们的利率在下降，但是相对还是比较好的，小开发商做得比较痛苦一点。

韩世同：沈建光昨天说他的房子做得很好，但是估值却很低，这个问题您怎么看？

金增祥：这也是困惑我们分析师的一个问题，我觉得房地产行业从资本市场上缺乏一个长期的都是，一方面是西方人看中国房地产，因为我们有特色，房价一路涨得那么快，你看那个房价收入比很高。政府频繁的调控也给他们造成了一定的困扰，另外缺乏一个长期基金追投，这是一个比较重要的原因。

韩世同：下面一位是李洪总经理，你们是首都机场地产集团，你们是局限在首都发展，还是在全国发展？

李洪：我们也是一个全国发展的公司，包括在三亚都有项目。今天听了各位专家的高见很受启发，我也谈一点自己的想法。总的感觉，目前我认为中国的房地产远期还是看好的。为什么这么讲呢？我认为这个行业可能还有一年半到两年的时间仍然处于一个调整期，跟国家很多行业一样，处于一个去产能、去杠杆的过程。总的来看，目前房地产总体上还是供大于求，而且大多数城市的去化周期都在15个月以上。现在也面临着需求的萎缩。购房人群在2015年就到了高点，我们现在人均的面积也已经到了33平米，再加上政府要收房地产税，它有一个预期在这里。这么来看，房地产这两年还是处于一个调整的过程。

未来城镇化率还要继续提高，开始是解决吃和穿的问题，吃穿的问题基本解决好之后，住和行的问题也基本上快解决了，更多的在精神层面的追求会越来越多，比如文化、旅游、娱乐这方面的要求会越来越多，所以这些方面跟地产结合，应该还是有一些发展机会的。

另外一点，我觉得房地产要转方式，在近两年还是处于一个调整期的情况下，就必须要转方式，一个是由过去的高速扩张到稳健经营，我认为在这一轮的过程中还是会出现洗牌，现在也有一些开发商跑路的情况，

还是有一些问题，不能像过去那种追求高速扩张的规模。因为它的总量在萎缩。第二个是由一次开发向终生开发，以后要把客户作为终生的客户来深度开发、多次开发。第三个是专业化发展，过去房地产开发商可能是躺着都能挣钱，以后可能大家的竞争就是要术业有专攻，各自发挥自己的优势，结合你的专业细分市场进行开发。再有一个就是精细化管理，尤其要特别尊重客户和关注服务，根据客户的需求来不断改进和提高我们的产品和服务。

房地产未来在哪儿发展，这个问题我和一些专家的意见也不太一致。前几年咱们房地产都是由一二线往三四线城市跑，跑了之后发现也不对劲，现在又都往一线城市跑。我感觉现在三四线城市确实有一个供大于求的问题，库存量太大，而它的进入人数又很少，因为城镇化是一个很理想化的想法，发展中小城镇，但是人都是往大城市跑的。所以在这个过程中，三四线城市的主要问题是需求不足的问题，一线城市也不能说没问题，现在一线城市因为要控制人口规模，限购在短期内是不会放松的，因为一个城市总的承载力是有限的。所以它这个大城市现在问题就是地价和房价是脱离的，地价还在猛涨，地价都超过了周边的房价的水平，所以大城市、一线城市，我认为面临着一个风险就是在于它的实际购买能力不足的问题。房价越来越高，所以也不是说没问题，我认为今后房地产开发的安全地带，或者机会，一个是在一线城市的周边，挤压人群到周边去了，像北京周边的燕郊，以及廊坊，这是一种可能，还有一种就是比较好的1.5线城市，这种城市有产业做支撑，人口是在竞争的，收入也在增长，供求比较合理，这种城市我认为是发展机会比较大的。

再一个关于做什么产品，我认为在目前这种市场情况下，一个是兼并收购，可能你现在去市场上拿地都是疯抢，现在在一线城市、二线城市拿地的风险都很高，过去很多种小的房企可能囤了很多地，但是它的资金有一些问题，所以觉得兼并是一个机会。第二个是旧改，过去很多七八十年代搞的房子到了该更新换代的时候了，这个量也很大，现在老百姓收入都提高了，需要改善这个产品。第三就是产业新城，像我们首地集团做的就是临空地产，向职住统一、产城融合发展，人的居住和产业是不能分开，我们要把它结合在一起。再一个是商业地产，它受到电商的冲击比较大，除了电商的冲击之外，还有一个就是供大于求。我认为商业地产未来的发展方向除了上午陈启宗先生说的高档的商业地产还有发展，但是它不是人人都能做的，大多数的发展商可以做社区体验式的商业，这样可以避开竞争。

韩世同：李总讲得非常系统和全面，我在这里就不给您总结了。下一位是来自金科地产的方总，金科也是全国性发展的企业，您介绍一下你们企业，或者是您的看法。

方明富：今天讨论的主题是后规模时代的房地产，首先我谈一下自己对规模方面的理解，我认为以后的规模可能是低规模或者零规模。为什么这样讲？我不知道大家算过一个账没有，大家都说2013年13亿平方米和8.5万亿的销量可能是中国房地产销售的顶峰，如果这样计算的话，我们拿2014年全国排名前10强的房地产开发企业累加以后，大概是1.3万亿，每年复合增长30%。排名前10的企业7年会吃掉整个市场。如果我们算20强，大概是1.65，6年可以吃掉全国的市场，这是理论的推算。实际上这种理论的推算得出一个结论，这个结论是什么？就是全国据不完全统计3万多家房地产企业，每年实际上都有增长的需求，以前的增长每年感觉很轻松，因为市场的增长消化了企业的增长。但是现在市场的增长有一定限度以后，企业增长的压力非常大，所以后规模时代下，我认为它一定是低规模，或者有些企业一定是零规模。因为有些企业你要增长，你在那个蛋糕一定的情况下，你会吃掉大量企业其它的蛋糕。所以我认为大中小的房地产开发企业未来的规模增长实际上都是很难的。以前可能花一分的精力会实现30%、20%的增长，或者更高的增长，但是以后我认为可能会花10倍的精力，你才会有相应的增长。所以这种情况下，特别是从去年开始，大量的企业就在思考转型升级，包括水平多元化、垂直多元化的发展路径。

我以前也讲过一个话题，就是在这种转型和升级过程当中，未来的增长很难。现在很多企业出现了这种现象，高层焦虑，中层激进、底层疑虑，实际上说明未来的路径选择还是很难的。在这个路径选择上，我觉得大家要关注一个字“贪”，分开是两个词，就是人的人性。一个词是“贪生怕死”，还有一个词是“贪图享受”。不管今天上午还是今天下午，各位嘉宾都在分享文化旅游，实际上贪生怕死，我们把它衍生出来有哪些产业？包括健康产业，健康下面再衍生清洁的能源、空气、食物，这些在未来产业里面都是可以做的。还有养老，休闲。还有贪图享受，我们讲的服务、旅游，实际上都是可以概括到这两个词当中。我认为在企业转型和路径选择方面，关注了这两个词，我认为未来它一定有机会。所以在后规模增长下的房地产关注这两个词以后，它未来的规模增长也是有条件和基础的。

韩世同：谢谢方总，一个贪生怕死，一个贪图享受，大家可以从中挖掘出很多的商机。下面请亨瑞集团的徐总讲讲，你介绍一下你们的情况。

徐东：谢谢主持人，我先介绍一下亨瑞集团，我们过去20年主要专注于英美地区，做房地产开发、投融资，最近10年我们把主要的精力放在美国，现在集团已经发展成为一个地产和金融的集团。谈到论坛里讲的后规模的房地产，之前我们亨瑞集团因为系在美国做地产开发，包括投资、销售，这一块我们在2012年之前一直在美国做，那时候我们认为国内的地产市场是比较好的，也就是我们过去讲的黄金10年，去年国内市场有一个比较大的变化，我们从2012年开始就逐渐转向国内，关注国内的地产市场的发展。通过我们这几年的观察，包括我去年也来三亚参加了观点的博鳌论坛，去年也讲到了地产的转型发展，包括我们这次话题的主旨还是说转型，我觉得转型还是要看需求。我们认为国内开发商，无论你是往旅游地产，还是养老地产方面发展，我们觉得向国外发展也是一个风口。为什么叫风口呢？我觉得只有这个市场有需求存在，这个风口也就会出现。

我们可以看一组数据，2003年的时候，中国人对海外房产置业投资几乎为零，从2003年到2007年的时候，这个发展就开始有了，这几年发展也只有十亿美元，从2007年发展到2013年的时候，非常大的一个突破，到2013年的时候，中国人在海外投资已经达到了110亿美元。到了2014年，增长非常快，增长了46%，已经达到165亿美元，这其中个人对房产的投资占到了115亿美金，中国的房企对地产的投资是50亿美金。市场普通认为今年的速度非常快，因为出国的浪潮已经发展到了一个必然阶段，今年这个数字估计会突破200亿美金，这是一个非常大的数字。

我也比较赞赏上午任志强先生提的，中国人对房产购买是为了向往自由。我认为中国人目前财富积累到这个阶段，对海外置业也是一种更高的自由的追求。我上周也看了一个报告，这个报告是2015年中国大众富裕阶层财富白皮书，它讲到2014年中产阶级的人口已经达到1388万人，其中私人可以投资的资产总规模达到了106.2万亿人民币。2015年预计中国的富裕人数将会达到1528万人，私人可投资的资产总规模将达到114.5万亿美元。特别是我们看到富裕阶层的这些人，之前我们看到国内房地产市场的发展，90年代从国家分配住房发展到商品房引入市场，到现在发展到改善性住房需求。虽然居民财富的增长，对海外房产的需求也是越来越大，所以我们认为这是一个巨大的风口。

亨瑞集团这些年主要是配合国内的地产开发商走到海外市场，特别是到美国市场，我们有一个非常大的发展。在这里我们也看到，从2012年开始，国内的开发商去海外发展比较多，我们统计了一下，大概有30多家大的房地产开发上，包括万科、绿地、万达、复星、碧桂园、花样年等等，还有区域性的比如说天润、山海树，甚至央企的地产公司，像电建地产也在跟我们合作走向美国市场。去年我们配合国内的绿地在美国的洛杉矶有个10亿美元的项目，我们也探索了非常成功的合作模式，我们对项目进行投融资，通过EB5的形式提供5年期的融资，另外一块是捆绑移民，这是我们比较成功的模式。还有一个就是今年7月份我们在上海办了一个活动，亨瑞集团跟万达在美国芝加哥合作一个项目，是芝加哥的一个酒店和公寓。

去年年底我们和中房协在人民大会堂办了排名前列届中国地产全球化及海外投资高峰论坛，今年10月31号在北京国贸三期要办第二届，欢迎国内的金融界以及地产界的同仁来北京共同讨论这个话题。

韩世同：下面请星河湾的黄可思女士发言，她同时也负责星河湾的人事管理，我们都知道星河湾的总裁和梁上燕女士合作得非常好，梁上燕女士三进三出，其实昨天是梁小姐介绍黄总给我认识，我觉得他们这种合作的关系，即便离开了，还是保持得非常好，您谈谈后规模时代在人才管理方面的话题。

黄可思：今天大家一直在讨论房地产怎么样转型，或者多元化的发展，但是我认为陈淮主任说得非常好，虽然我们可能转型，可能多元化的发展，但是我们还是要实实在在的做房地产，这是我们的主业。

在做房地产的时候，房地产的黄金时代已经过去了，暴利时代或者说高利润的时代也过去了，我们要干吗？我们只能从管理上下功夫，我们现在拼价格、拼地域，拼快速周转，很多都要拼，但是最重要的我们可以从管理上拿效益。优化的一个组织架构，优化的流程制度，这是肯定不可或缺的。从HR这个方面来说，我觉得人力成本和人均效能是我们不能忽视的因素，这些我们都要考虑。

作为HR的任务，我们就是要优化组织精英制。从人力资源管理到人力资本的管理，我们应该怎么做？在人力资本方面，我们有核心资本，就是我们的高管，怎么样管理我们的高管，还有我们的关键人才、关键资本。关键人才就是我们的中层管理或者是部门经理，还有一些高潜力的人力资本，这些都是我们需要去关注，让他们在公司的发展跟公司共同进步，我们不断地培训，不断地给他们激励，能够从里头拿到更大的效益，我觉得这一点，作为人力资源，我们是有很多工作可以做的。

在我们的物业管理、物业服务方面，我们还有很多领域可以做，或者是增值服务、社区服务方面，我们需要的人才，除了以前的经验、学历和能力以外，我觉得一个快速学习能力也是必须具备的，因为快速学习能力不是说年轻人才有的，每个阶段的人都有，他必须有一个快速学习的能力，否则我们就不能与时俱进。

韩世同：谢谢黄总给我们分享了星河湾在人才资本这方面的一些运作的模式。下面请宝龙地产的林总给我们介绍一下，您公司发展的看法，或者是发展的方向。

林立强：非常感谢观点论坛，我今天是最后一个，我想大家不会等太久，很快就会讲完。

我分管的方向也是跟黄总基本一致的，其中一个方向是人力资源。人力资源的方面非常多，由于时间关系我就讲一点。以前房地产的人员流动是非常频繁的，只要你是标杆企业的，或者某些紧缺的专业，你跳一次槽，你的工资就可以翻好几倍。但是后规模时代，我发现整个人才管理的模式有很大的变化，首先就是你的资历和你的职业操守已经聚焦了，很容易查到你以前的工作表现。所以说未来到后规模时代房地产的人才，我们认为如果说它需要有更大一个发展的话，除了黄总说的要有一个非常快速的学习能力、适应新的环境以外，你对你以前的工作操守，你的工作业绩，还有你在业界的透明度，已经跟以前完全不一样了，也就是说只有真正的人才才能脱颖而出，才能适应未来人才发展的需要。

韩世同：刚刚在座的这么多位都从人财物几个方面讨论了后规模时代房地产发展的方向和他们的经验和做法。非常谢谢各位，由于时间关系，本来还应该叫大家再总结一下更好一点，但是由于时间的关系，我们这个环节就到此为止。