博鳌论坛之郭晓明：度假到常居 蓝湾理想

郭晓明：尊敬的各位来宾，首先代表绿城集团，代表蓝湾小镇欢迎大家的光临，因为平时这个项目可能是距离比较远，大家不一定来，这次也感谢观点机构，通过这次活动的举办，更多的人会认识这个项目，认识蓝湾。

今天下午这么多的专家、学者到这里来，把我们这个项目作为案例，把我们从营造之初到目前和今后考虑的一些问题，跟大家一起做一些探讨，有许多的问题是需要去面对和解决的。我的题目是“度假到常居——蓝湾理想”。我们整个项目从2007年我和宋卫平董事长一起来看地，到2010年6月份动工，排名前列次开盘在2012年1月份。我们在2007年的时候，绿城就已经涉足旅游地产物业，当时有人向我们宋总推荐海南的地，这个项目的合作方跟宋总建议，选地要好好选，有很多的要求，因为他在海南待的时间比较长。当时有几个要求，要带热带，在分界洲岛以南，背山面海，南向海湾比较平滩缓，距离机场一个小时车程左右，较好是要70年的产权。

我们这个项目总占地面积4800亩，大概200万平方米建筑面积，1万户人家，3万多人口。当初拿到这个项目以后就考虑这个项目的定位问题，当时我们提出要打造三亚较高品质的滨海度假社区。目前整个项目完成了近80亿，销售了2635套房子，公寓、别墅的平均售价大概在33000左右一个平方，最贵的是一线海景别墅，较便宜的是七八十万的公寓，税收也交了一个多亿，应该说对当地还是有一些贡献。这是我们的所在的酒店，这个是鉴湖蓝湾的高尔夫，去年我们也办了美国女子高尔夫巡回塞，是女子里面较高等级的职业比赛。这是已经建成的一线的海景公寓，有时间大家可以去看看，包括一些小别墅的产品，这个留待大家自己去看，我就不多介绍了。

这是我们目前已交付的区块，还有在建的区块、规划设计的区块、待建的区块，还有一个小镇中心。

这几年运行下来，小镇还是有不少问题，我把这些问题都抛出来。当初为什么叫蓝湾小镇？最开始叫绿城清水湾。当时取蓝湾这个名字也是我自己取的，在杭州，我们董事长当时没同意，说杭州话念蓝湾这个词不好听，跟“烂湾”这个词谐音。所以当时叫绿城清水湾。后来我们在这里开了一个研讨会，把这个项目的名字叫绿城蓝湾小镇。这几年下来，我们已经建成了哪些东西呢？除了威斯汀酒店和蓝湾酒店之外，还有一些运动场所，医疗中心、超市，可以同时容纳400多人就餐的业主食堂。就算我已经建了这么多的配套，但是问题仍然存在，我自己给它定位叫冷美人，大家说好山好水好寂寞，入住率低，现在这个时候的入住率大概在百分之十几左右。为什么不来住？一个可能是跟我当初定位的客户群有关系，我当时定位的客户群都是35岁到50岁左右，这批客户群基本上都是年轻力壮，事业有成的人，缺的是时间，他有实力买这个房子，但是他来度假居住的时间没有，偶尔会让他们的父母来住一住。

存在哪些问题呢？今天上午也听了很多专家表达的观点，我也深有启发，有很多也是共性的。首先是人力资源的问题，所有的背后都是人的问题，一个是我们开发公司的人的问题，第二是我们的服务团队，包括酒店的服务人员、物业的服务人员，整个海南的现状，一个是到处开发、到处挖墙脚，绿城培养了几个月的，人家老早就给你挖走了。哪怕是一样的工资待遇，但是我们的要求多，他说隔壁那个公司要求不一样，我可以到另外一个公司去。所以我们现在不太留得住人。

第二个是服务感受的问题，对传统的物业服务提出了更高的要求，基本上每次业主到这里来，他一定是会找物业的管家，家里的通风情况、水、电、煤气、冰箱、有线信号等等运营情况怎么样，这些方面和平常我们城市里面的居住住宅都不一样。举个例子，通风有没有标准，开多长时间，家里的卫生间要不要通风换气一下，排水口要不要倒杯水，万一有臭气冒上来，要堵一下，空调要不要开一下等等。我们这些标准建的目的，虽然是不常来住的房子，你要保证它有很好的状态。现在我们都已经做这些服务公司了，我们开通了很多的班车，有到机场的，有到县里的，还有到361医院的，包括到菜场的，我全部做成了一些公司，接受业主的监督。我们也建立了微信群，目前建了快两个月的时间，都快疯掉了，这个群里面什么事都说，你不回应，他就@你，你一回应，他就没完没了，晚上一两点还在回他的信息。我们还有微信公众平台，这也是宋董事长要求我们一定做的。

第三是配套问题，你建得再多，配套永远觉得不够。这个配套除了我们项目自身以外，还有周边的配套，海南的开发的环境应该说还不是十分成熟，经常停电，导致也会停水，还有移动信号的问题，排污还没有统一的规划，包括周边的菜市场、自然环境等等，这些都有待于我们继续完善。

有这么多问题，怎么办？所以一方面请我们的专家大家一起来把把脉，待会儿我们还会讨论一下，我们自己也在做这些方面的研究，一个理想小镇到底应该是什么样的？我们也看了上海一城九镇失败的原因，以及国际上对小镇的论述，包括这个小镇，我们绿城也在共同编发展和建设的定律。因为上海一城九镇也是请了很多大师来设计的，但最后还是空的，所以最后还是人的问题，你建得再漂亮，没人进去也没用。

这是美国做得比较成功的佛罗里达的青年城，包括英国的小城运动。绿城有很多四五千亩的项目，我们从蓝湾小镇开始，从去年开始研究，小镇到底要怎么做，它有多少要素构成，当然这个小镇是城市和乡村之间的一种令人向往的居住目的地。绿城自己也召开了很多的研讨会研究这些问题，包括小镇的由来是怎么样，我们都在做一些研究，我们在做一些小镇的定律，比如说小镇怎么发展的，怎么平衡的，今后的空间怎么样，内容怎么样，今后的成长怎么样。

我们所有的研究的东西都是从生活的需求为出发点，通过这些案例的研究、生活的需求，我们把它表现到小镇的配置应该怎么样，构成了这样一些生活的内容，最后才能形成生活的场景和氛围，这些场景和氛围，我们又要把它用建筑空间，以及今后有人住进去以后的运营管理来共同实现。所以怎么样从度假过度到长居呢？我们从羡慕海南到常游海南，最后到常居海南。我们也在准备把一些已有的设施盘活，包括做业态的研究，让小镇的业主来共同策划。我们现在也是拥抱互联网，我用一个手机的APP，用一卡通，把小镇所有的消费、所有的门禁，包括乘坐公交车，全用一张卡解决掉。包括我们现在的食堂，我不知道明天早上有多少人来吃早餐，我只有一个大致的判断。但是如果有一个APP，我在里面征求一下意见，大家要来的提前预约一下，这样也可以减少浪费。包括旅游的东西，我以前也想得比较少，总觉得有消费能力的才是我的目标客户。但是这些人经济实力不错，没时间，他平时不太来住。去年春节的时候我们做过统计，里面1000来户人家，我们一对一的打电话，一方面是询问他要不要来过春节，第二是问他愿不愿意把房子在春节的时候租出来，结果只有40来户愿意出租，因为他们都不缺钱，他觉得自己的房子，不想让别人来住，不然就成了住酒店一样了。这些问题我们都需要再做进一步的研究，尤其小镇今后的运营管理和自治，开发商撤走了怎么办？我们较高的可能要成立这个小镇自治管理委员会，包括小镇的节日体系、小镇吉祥物等等，要使大家向往这个小镇。这些课题我们一方面自己也在探索，另一方面也更多的希望我们在座的所有的专家，大家一起来帮我们把把脉，出出点子。我们每个小镇都要凸显自己的特色，大家应该有一个清晰的烙印。

这是我们举办的一些活动的场景，去年举办了一些赛事，包括我们夏天有夏令营的活动，组织小孩子来军训等等。老年人在这里生活的时候其实也是挺开心的。这样一个小镇，怎样能够变成是真正又热闹、又优美的小镇，打造成一个来了就不想走的生活小镇，这样的课题都摆在我们的面前。所以不能说我这个是演讲，我觉得更多的是把这些问题抛出来，大家一起来讨论。希望我们所有的专家学者，能够为中国的文化、旅游度假地产插上一些翅膀，让每个小镇、每个项目都有自己的一些特色。我们可以不用到国外去，这个小镇走走，那个小镇走走，都已经觉得是非常丰富了。

再次感谢大家的光临，希望大家多提批评指导意见。