房企砥砺前行呈贡价值裂变 换个角度新城更快

对于地产商而言，面对一个有着全新规划蓝图的呈贡新城，一边是财富和机遇，一边是风险与挑战。

如何抉择？

当“呈贡机会”来临时，相比于必然存在的风险与挑战，与其放弃，大多数开发商更愿意拿出破釜沉舟的勇气一试。

然而，每一个冒险者，在黎明破晓之前，无不接受漫长黑夜的孤独与煎熬。之于呈贡新城的地产开发商而言，也不例外。

在新呈贡建设推进过程中，他们曾有迷茫，也备受煎熬，但最终他们还是义无反顾地坚守下来。他们不断摸索、创新，给呈贡新城量身定制出别具一格的项目，为的就是给昆明人一个更好的新城，给全国一个更好的呈贡。

本土及国内一线开发商齐聚，吴家营行政商务区、雨花教育片区及斗南花卉产业片区、呈贡老城区等相关项目稳步推进。多盘齐发，版块律动、血脉打通，12岁的呈贡新城迎来价值裂变。

地产商的新城冒险

当城市让生活变得糟糕，新的商机就开始浮现。对于地产商而言，呈贡新城就是哥伦布发现的新大陆，有黄金、机遇，同时也充满着孤注一掷的冒险。

新城前景诱惑

在这波“呈贡更新”的机会中，诺仕达是较早进入的淘金冒险者。

“当时进入呈贡，我们看得很清楚，城市一定会向南扩，呈贡新城的发展非常有潜力。”诺仕达集团地产营销公司总裁彪万雄目光坚毅。

在大多数人印象中，12年前的呈贡一片荒芜不说，道路交通更是不便，是什么给了地产商到此拓荒的勇气？

2009年，当诺仕达开始着手建设七彩云南·第壹城时，云南涌鑫地产开始对接涌鑫哈佛中心这个项目，他们前后到呈贡考察这个项目有3年时间，最后于2012年确定下来。

在云南涌鑫地产有限公司总经理邓习汇看来，站在开发商角度，选一个地方作为项目所在地，主要看他的现在和未来。未来主要看这个项目的投资回报，比如说：有多大的溢价空间，而呈贡具备了这个因素。

在这一点上，云南颐岭置业有限公司执行董事、总经理钱文涛、四川蓝光和骏实业有限公司昆明公司营销CRM中心总经理陈超也持类似观点。

云南颐岭置业有限公司所开发的龙斗壹号·海岸城和云南涌鑫地产的涌鑫哈佛中心都在2012年拿到项目土地。

谈及为什么选择落户呈贡，钱文涛干脆坚定的回答：“因为看中呈贡未来的发展前景！”正是看中呈贡未来的发展前景，才坚定了颐岭置业到呈贡开发大体量综合体项目的信心。

同样，蓝光地产开发蓝光天娇城的初衷也是基于此。陈超认为：“从昆明这个城市发展趋势来看，东、西、北三个区域的发展受到一定限制，城市向南成为大势所趋。”

正是出于对呈贡新城前景的看好，对于来呈贡，开发商义无反顾。并且，在他们看来，未来的3~5年呈贡新城会更好。

“3~5年后呈贡多盘联动齐发，七彩云南·第壹城100万平方米的商业、包括涌鑫哈佛中心，还有我们第七街，3~5年后的呈贡会更好。”云南博鼎房地产开发有限公司销售主管李洋兴奋地说道。

除了李洋，昆明发展投资集团有限公司党委副书记、纪委书记马金荣也认为：3~5年高铁开通后，呈贡新城的发展会有质的飞跃。

守望者的孤独

每一个冒险者，在黎明之前，无不接受黑夜孤独的洗礼。之于呈贡新城的进击者，也不例外。

2005年呈贡开始建设，基于对呈贡新城前景的看好，在2005~2011年间，到呈贡新城开发项目和购买房子的人一度出现火爆。

根据统计，2008~2011年，呈贡住房销售均价年度涨幅可达50%。目前，呈贡大多数项目均价在4000~6000元/平方米左右。

“房价的走势就代表了老百姓对区域的认同度。所以，看一个区域的价值，你啥都不用看，看房价走势，这个是最明显的。”昆明诺仕达企业（集团）有限公司地产营销公司营销副总蒲云飞分析。

毫不夸张，在那几年，呈贡新城的价值不断被提前透支。“呈贡新城房价或赶超主城”“呈贡房价暴涨……”等类似的标题常见新闻媒体。

到了2012年，呈贡楼市逐渐降温，到2013年甚至达到冰点。

“虽然我们看好呈贡的发展前景，但刚来的时候也有一些犹豫的。”钱文涛回忆，“2012年拿到地后，和当地相关人员沟通协商又等待了两年，等待的过程很煎熬。刚好在这个过程里，房地产行业出现明显下行趋势。从2013年下半年到2014年一整年，全国房地产经济形势均出现明显下滑。刚好到了2014年项目可以开发了，又遭遇了楼市寒冬。这一度让我们对未来产生了迷茫。不过，地也拿了，投入也投入了，必须要坚守。还好，到了2015年，政策逆转，整体市场慢慢回暖。”

相比于龙斗壹号·海岸城项目，七彩云南·第壹城开发启动较早。他们没有等待开发的煎熬，但同样经历了比较艰难的时期。

彪万雄回忆当时的情景：“2012、2013、2014年我们做得还是比较艰难的，因为这几年基本上都是房地产开发企业自己来推广呈贡区域价值。虽然我们每年在呈贡的宣传推广费用上都是几千万元，但光靠企业自身来推是很辛苦的。”

换个角度新城更快

从2003年规划建设发展至今，12年来，以外来开发商为代表，本土开发商为中坚。呈贡商业综合体、精品美宅拔地而起。虽说这期间开发商的心路历程颇为煎熬，但不可否认人们的居住环境与居住方式随之改变。分布在呈贡的大楼盘，变得神采奕奕。

新城新思维城变遇高手

亦如继承了呈贡规划的先见之明，进入呈贡开发房产的地产商在定位之初无不紧扣呈贡特点，结合自身所长，力争做呈贡新城的项目。

“对我们来说，我们对项目梳理的比较明白，在整个新城发展中的角色就是给呈贡商业注入一份活力。”彪万雄掷地有声地表示。

七彩云南·第壹城要做的就是呈贡新城商业航母，涌鑫哈佛中心和七彩云南·第壹城有着相同的目的，但在操作手法上又不尽相同。

邓习汇介绍：“涌鑫哈佛中心定位为综合体。但发展到这一代的商业综合体产品上大同小异，即大盒子商业综合体，同质化严重。如果说仅仅打造一个区的商业中心的话，不足以让你的综合体有很强的竞争力。所以在这一块我们还是做了一些创新的东西，比如我们是昆明中美绿色建筑示范项目，我们要全力打造的大街区等。”

除了商业综合体，在住宅方面，蓝光作为外来企业，其优势就是在产品上做足工夫。“超大赠送、小面积全功能，蓝光天娇城比较符合呈贡周边客户的需求。另一方面，项目主要针对刚需，对于想留在昆明的人们来说，他们也会考虑天娇城。同时，配套方面不仅满足业主需求，让业主能够享受到较好的教育资源，也能提升业主生活品质和未来需求。”对于蓝光天娇城的优势，陈超分析道。

作为呈贡的实力大盘，龙斗壹号·海岸城位于新老呈贡的结合部，而整个老呈贡的区域又离滇池比较近。“项目离滇池就几百米，这是自然景观的一个优势。靠近老城，可以依仗老城的历史文化、传统消费人群、传统市场，这为龙斗壹号发展奠定了一个基础。”

钱文涛分析：“从整个大呈贡的规划来说，我们未来也是呈贡的社区中心或是商业中心，对连接老呈贡和新呈贡都会起到一个带头作用。呈贡新城发展12年，已初具雏形。但老城比较滞后，这个肯定是要改变的。政府规划10~20年之间发展老城建设，让老城的经济发展与新城要达到一个匹配。颐岭置业也肩负了旧城改造的重任。”

据介绍，2014年8月，龙斗壹号·海岸城正式营销推广。最近拿到排名前列期的预售许可证，推出的房源有550套。截至7月23日，已销售530多套。

和前面所提项目都不同的是，滇池明珠广场的亮点就是在不久的将来会引进两个孵化基地：一个是社会组织孵化基地，另外一个是大学生创业平台人才孵化基地。“100多家社会组织入驻滇池明珠广场，将会引入大量人气进入呈贡。”马金荣接受记者采访时表示，“除此之外，滇池明珠广场作为呈贡新城的圆点，区位优势不言自明。地铁站就在家门口不说，旁边自然景观泛春湖和我们的项目可谓浑然一体。品质上从电缆、开关到网络，楼盘每一个细节可谓精益求精。”

新商业革命点亮新呈贡

近年，昆明主城在一轮又一轮的商业革命主导下，商业综合体可谓鳞次栉比，体量过剩。

相关数据显示，昆明商业地产已达1400万平方米，人均2平方米，这个数字超越了北上广深。从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。

一个新城的崛起与繁荣，商业地产扮演了举足轻重的作用。呈贡渴望商业，但呈贡不需要过剩商业。在此背景下，呈贡新城的地产开发商可谓战略眼光。在商业打造上，可谓挖空心思，以别具一格、功能突出的商业昆明新商业革命浪潮，差异化定位与创新满足呈贡乃至昆明对商业的需求。

龙斗壹号·海岸城规划之初也想打造一个商业综合体，但考虑到当前城市综合体太多，最终还是选择了社区商业。钱文涛说，公司分析了国内外商业成功与失败的经验，还是觉得商业必须回归到以家庭、朋友圈为单位的社区商业平台。之所以取名海岸城，一是靠近滇池，二是借助海洋元素打造一个昆明的水上购物中心。这样可以吸引消费群体过来，也能带动周边商业。

而涌鑫哈佛要打造的是“大街区的概念”。提及涌鑫哈佛的创新点，邓习汇难掩兴奋之情。“我们的每个地块都是临街的，这样就达到一个大街区。相比于传统的大盒子商业，其好处在于：排名前列，开放式全天候购物；其次，租金水平、能耗，远远要低于传统的大盒子，这样同时又提升了商家的竞争力。同时，我们的大街区里还将建一个空中花样游泳表演中心。”

邓习汇认为游客不会到传统的商业综合体去，但只要到昆明，我们希望把游客吸引到我们的综合体来。

“我们查了这样的综合体在全世界是没有的，街区上面做一个花样游泳中心。这样做，排名前列就是打造一个地标建筑，最终地标建筑就可以变成一个景点，比如说上海的东方明珠。去上海，大家都想去外滩看一下东方明珠，那我们也想把花样游泳中心打造成上海‘东方明珠’一样的地标。”邓习汇兴致勃勃地说道。

从涌鑫出来，向左转沿着聚贤街走一段路就到了第七街区。谈及自身商业优势，李洋言简意赅地说到：“当时老板拿这块地就是两个卖点：一个是离大学城相当近；另外，高铁离我们排名前列栋直线距离只有800米。”

在李洋看来，高铁是带动一个片区发展的动力引擎，这就是第七街的一大优势。因为紧邻大学城和高铁站，第七街整盘定位不会太高。“因为我的客户群体就是这样，招商也不会很高端，学生喜欢啥我们招啥，比如淘宝女人街、美食城。”

区别于上述商业综合体，斗南·花花世界和传统意义上的SHOPPINGMALL有本质上的不同。“我们的项目本身是一个花卉产业，属于一个产业园区。虽然我们也属于商业地产，但是我们经营业态不一样。”昆明斗南国际花卉产业园区开发有限公司销售经理郭云表示，“目前，我们已经是一个AAAA级景区，所以在我们整个商业组成里面，更多体现出精神层面的东西，例如我们的鲜花、文化创意这样的产品会更多的体现在我们的商业中心里面。我们的客户群体，并不如主城这么大，但我们的鲜切花覆盖群体目前可以覆盖到整个昆明市，如果是做鲜切花拍卖的，目前已经是覆盖到全国。”

记者手记

竞合博弈下的呈贡新格局

目前，随着本土开发商和外地实力开发商的入驻，大呈贡商业格局逐渐形成。以地铁1号线为中轴，大大小小的楼盘项目吸附两侧，进而激活呈贡商业大动脉。局部围绕着吴家营行政商务区、雨花教育片区以及斗南花卉产业片区、呈贡老城区，以七彩云南·第壹城、滇池明珠广场、涌鑫哈佛中心、第七街、蓝光天娇城、斗南·花花世界、龙斗壹号·海岸城为区域代表的楼盘则为呈贡片区的商业和住宅注入新鲜的血液。呈贡新城，在一个个标志性的地产项目推动下，变得个性鲜明的同时，不断融合发展，促成大呈贡格局。

当一个事物还很弱小的时候，对于竞争对手，我们既忌惮、防范，又不得不寻求合作共赢，对于来到呈贡新城发展的地产商同样如此。

从目前呈贡的地产项目来看，每一家地产项目都各有侧重的同时，在某些配套上又不分伯仲，这就在一定程度上形成竞争关系。然而，无论你的商业体量与住宅体量有多大，配套如何完善，一个片区的发展、成熟离不开地产开发商的共同推进。在呈贡，地产商们既存在你追我赶的竞争，又在某些领域寻求合作共赢，共同为新呈贡的发展而努力。

春城晚报 赵维 摄影报道(记者王东岳对此文亦有贡献)