昆明老小区电梯管理混乱 业主自筹“霸气换梯”

随着昆明城市建设的发展,高层建筑不断涌现,截至今年4月底,全市电梯总量达到35164台,并以每年15%左右的速度持续增加。根据相关部门统计,近年来,由于部分电梯产权混乱、电梯建设阶段选型不合理、维修不及时以及部分电梯维修更新资金难以落实等原因,致使各类电梯故障时有发生,电梯投诉举报呈逐年上升趋势。尤其是在一些老一点的小区,在没有公共维修基金的情况下,动辄几十万元的一部电梯,想要更换实在是个大难题。近日,盘龙区联盟街道金星社区伟龙广场A幢居民,通过自己申请、经各相关部门审核批准后,筹资25.6万元更换了一部新电梯。

金星社区这部自筹资金更换的“霸气电梯”是怎样诞生的?对于昆明其他老旧小区是否有示范效应?记者连日来采访了事件各方及相关部门、律师,希望能给老小区的“电梯难题”提供一些启示。

当“骄傲”变成“受罪” 想换一部电梯数年无法实现

这些天,盘龙区联盟街道金星社区伟龙广场A幢业主张先生,心里有说不出的畅快。他家这幢有着近20年房龄的多层住宅,终于要更换新电梯了。他和其他114户居民历经多年,几经波折的“电梯梦”终将实现。

1997年,盘龙区联盟街道金星社区金星小区建成,作为当时数一数二的高档小区,在高层住宅并不多见的昆明,伟龙广场A、B两幢高楼拔地而起,其中,B幢有12层楼,A幢更是达到17层。

那时,作为排名前列批拥有电梯的居民楼,曾被居民引以为傲。每天“上上下下”成了居住在这幢楼里的居民最享受的事情。家住8楼的王奶奶说,当时自己的小外孙兴的事就是周末到奶奶家坐电梯玩。

但渐渐的,原本舒适便捷的“享受”变成了“遭罪”。因为已经步入高龄的电梯屡屡上演惊魂时刻,自动运行、突然停运、掉层成了家常便饭,甚至发生了关人下滑的事故,故障频出的情况让居民患上了“电梯恐惧征”。

据业内人士介绍,一般电梯的使用寿命在15至20年之间。其实,将电梯使用年限作为报废电梯的标准,是不科学的,因为电梯如果保养得好,用几十年是完全没有问题的。但盘龙区质监局的工作人员经过专业检测后认为,伟龙广场A幢电梯的拽引轮、钢丝绳等重要零部件都已经老化,继续使用容易引发事故,建议进行更换。

虽然更换电梯已迫在眉睫,但过程却一波三折。原来,包括伟龙广场A、B两幢高层住宅在内的金星小区都是老小区,并没有公共维修基金,更换电梯所需的一大笔费用该由谁出,怎样出?这些问题,在政策层面没有一个明确的说法,更换电梯的事也就被搁浅下来。

前不久,一条新闻在网络上引发热烈讨论。浙江诸暨市的一位市民,因为6楼家中老人的需要,希望在老小区里安装一部电梯却遭到楼下居民反对。该市民最终买下整个单元,一时间被网友评价为“有钱任性”。这个新闻同样也反映出目前在老旧小区安装电梯的困难。

三次召开业主大会 与社区工作人员挨家挨户谈

在金星小区,直到新的业主委员会成立后,开始对物管公司进行招标,业委会首当其冲提出的一个条件就是“物管公司要在资金上帮助小区居民解决电梯更换等问题”,而作为交换条件——小区业委会也要保证居民按时足额缴纳物管费。

最终,原来负责小区物业的金馨物业公司中标,金馨物业一位负责人坦言:“每月每平方米0.23元的物管费恐怕现在是全昆明的了,连基本成本都不够,我们只能从车位费、广告费、摊位费等其他收入想办法。”

物业公司的思想做通了,接下来就是115户居民。涉及到利益,加之业委会人员都是刚走马上任,“上任就收钱”的做法让居民非常不理解,不愿意掏分摊的费用,低楼层居民意见不统一,刚刚有了一个好开端的“电梯梦”似乎又陷入了困局。

赞成还是反对?金星小区东区业委会主任刘鹏南他们只好和居民小组长、楼栋长一起挨家挨户做思想工作。排名前列次业主代表大会,所有的居民代表都来了,此时的刘鹏南心里有底了。究竟是“换电梯”还是“修电梯”,最终,饱受电梯之苦的居民90%选择了更换电梯。

选择哪个品牌的电梯?质量如何?价钱高低?在第二次业主代表大会上,经过反复比较,代表们最终选择了某品牌的电梯,价格为19.6万元,加上安装、运输费用,总价为25.6万元。物管公司承担20%的费用,其余80%由A幢115户居民分摊,每户要缴纳1863元。

筹集到的资金,如何做到透明公开,打消业主疑虑?刘鹏南他们也下足了功夫。在第三次业主大会上,公布了每户居民的缴费日期、缴费金额、总体进度等相关情况。

考虑到缴费修电梯居民的利益,又给电梯安装上了门禁,缴费维修的居民刷卡就可以上下楼,没有办卡的居民则只能坐电梯下楼。“有一些原先观望的住户现在也表示愿意参与了,但现在还有8户没有缴纳。”刘鹏南说,下一步还要继续联系户主缴纳费用。

它山之石

青海:给电梯装“黑匣子”

今年7月1日,西宁市排名前列部电梯“黑匣子”安装在湟川中学的教学楼内。“黑匣子”是一套远程、实时、集中的电梯安全信息化管理系统。以往电梯出故障,里面的人需要打电话给物业或者报警,要耽误许多时间。如果安装了“黑匣子”,系统会在故障发生的一瞬间,发送信息给远程监控平台,救援速度能从40分钟以上下降到14分钟。

上海:启用智能电梯

数万台电梯连接入网,一旦发生故障,就能实时上传中央控制中心,锁定“病灶”来源,还能通过传感器,远程自动“体检”,预警亚健康状态……近日,一张全新的“智能电梯”物联网在上海三菱用户服务中心启用,标志着申城正在加快构建“智慧城市”、“安全城市”的脚步。据了解,目前上海市已有4万台接入物联网的智慧电梯投用。

重庆:满员硬挤拟罚款

近日,重庆市政府法制办主持召开电梯生产企业征求意见座谈会,预计今年10月前后,政府将制定出台《重庆市电梯安全管理办法》。其中对乱按电梯专用按钮、硬挤满员电梯等行为均有相应的处罚规定。对违反规定的,由特种设备安全监督部门责令整改,处50元—200元的罚款。其中还规定,将推行电梯安全责任保险。

深圳:换老电梯可获补贴

近日,深圳市南山区老旧电梯更新改造工作启动,项目期限为3年。深圳出台相关办法,提出更新改造项目对象为公共住宅类老旧电梯,改造工作采用“谁受益谁出资、政府适当补助”,即“物业自筹一部分、业主分摊一部分、政府补助一部分”的筹资办法。全区今年预计完成20至40台老旧电梯的更新改造,每台电梯可获得20万元补贴。综 合

思考

缺少公共维修基金的情况下 自治方式解决问题或是出路

昆明市质量技术监督局特种设备安全监察处负责人朱波表示,之前也有西山区一小区咨询过居民自费增加一部电梯的事,但后来就没了下文。到底安不安,怎样安,主要还是看小区业主有没有需求,金星小区这样的案例在昆明并不多见,2000年前建的老旧小区基本都以低层住宅为主。

虽然像金星小区这样有高层住宅楼的老旧小区不多,但对于很多新建的小区,几年或十几年后,公共维修基金不够,而电梯使用年限又来临或需更换主要部件时,每户高达上万元的资金或将成为物管与业主争论的新焦点,那么,金星小区居民积极探索旧电梯更换之路,是否有示范效应?

金星小区所在的联盟街道办事处相关负责人表示:“金星小区居民、物管筹钱更换电梯的事情,在联盟街道属于首例,也是街道开展居民自治工作以来的一个成功典范。”记者注意到,金星小区业主在自治的道路上不断努力,社区、街道等相关部门也不断“添柴加火”予以支持,社区、街道工作人员参加了小区业主代表大会,并邀请了区安监、住建等相关部门参加会议,给予技术、政策指导帮助。

对于没有公共维修基金,又需要更换大型或大额的公共设施设备的小区,到底应该怎么办?采访中,不少市民反映,希望通过“政府补助、业主集资”的方式,来解决钱的困境。

但相关部门一位负责人透露,政府出资给老旧小区“托底”,究竟能解决多大问题?而且财政专款专用,资金有限,希望依靠政府补贴来解决电梯改造的问题,从目前来看不太现实。

记者了解到,自去年元旦起,《中华人民共和国特种设备安全法》正式实施。《特种设备安全法》针对住宅小区的电梯这一归属问题,明确了使用管理的责任主体。在6月17日,昆明市质监局也召开《昆明市电梯安全管理办法(修订)》听证会,会上有听证代表提出,能否对电梯推行强制保险?昆明市质量技术监督局特种设备安全监察处负责人朱波表示,前期到小区咨询物管意见,很多物管表示不认可,另外,强制保险问题并非地方立法解决的问题,如果写进去却没有相应的条款来保障实施,反而会破坏法律的权威性。

云南凌云律师事务所律师孙文杰认为,目前,电梯更换费用由业主平摊并没有法律法规上的要求,只能靠物业与业主之间进行协调,共同解决。住宅电梯实际上是全体业主的共有财产,每位业主既是电梯产权所有人之一,又是电梯的主要使用者,加强业主的电梯产权意识和公共参与意识,形成花钱买服务的观念,才能让更多业主自觉自愿地缴纳相关费用。金星小区通过自治方式多方协调来解决问题的方式,确实具有一定的示范作用。孙文杰认为,产生老旧电梯改造难的主要原因还是当前一些人对公共财产责任意识的淡薄。