中炬置地董事长坠楼身亡 云南排名前列高楼前途未卜

4月初，中炬置地集团董事长朱景图在香港自己的寓所坠楼身亡，香港警方初步怀疑是自杀。据相关消息称，香港警员在单位饭厅的一个垃圾桶内,捡获了一张朱景图弄得皱皱巴巴的字条,内容大致表示受到工作及金钱问题困扰。警方怀疑他死前欲把心事向亲人透露，但最后还是把纸条抛掉。而据接近朱景图的人士透露，他去世前的数周一直处于失眠状态，靠服食安眠药才能就寝。

朱景图的突然离世让其生前在云南地产界名噪一时的“云南排名前列高楼”——“南亚之门”部分项目变得扑朔迷离起来。6月2日，据中国房地产报记者了解，该项目因为债务问题被昆明市中级人民法院查封冻结，与此同时，各方债主纷至沓来。

“他做事情风风火火，是个追求的人。”6月2日，南亚之门前销售总监高荣平在接受中国房地产报记者采访时如此评价其前老板。“也许正是强调的做事风格，战略失策导致项目资金链紧张。”

昆明当地多位地产界人士也向中国房地产报记者透露，昆明房地产市场整体不景气，以及错综复杂的政企开发运营模式，多重效应叠加，最终导致朱景图把自己逼上了绝路。

30亿元债务重压？

资料显示，1998年8月，朱景图创办中炬集团，该集团是一家集石化、航运、房地产、花卉及物业为一体的多元化产业集团公司。2001年中炬集团进入房地产开发领域。2008年11月，朱景图组建了中炬置地集团有限公司。同年12月中炬置业开始开发昆明市地标性建筑“南亚之门”项目。

“南亚之门”项目名字是时任昆明市委书记仇和所起，寓意开启面向南亚、东南亚及世界的大门。该项目曾因其316米的高度被称为“云南排名前列高楼”，朱景图也因该项目名声大噪。按照项目最初规划，项目用地面积34500平方米，总建筑面积约55万平方米，地上建筑面积约45万平方米，地下建筑面积约10万平方米。南亚之门集铂金五酒店、公寓式酒店、级写字楼、酒店式公寓、城市核心商业、休闲娱乐等功能于一体。

如今7年过去了，南亚之门除了配套的住宅，以及一期裙楼商业部分封顶之外，写字楼的主楼部分，只是地基刚刚挖好。从最开始规划时的明星项目，沦落到最近几年被冠以“难产之门”的外号。

与此同时，“由于土地出让金没有补交，住宅部分的项目预售许可证迟迟拿不到。尽管公司拥有接近30亿元~40亿元的住宅产品，然而却无法进行销售。”高荣平在接受中国房地产报记者采访时透露。

南亚之门项目中的住宅楼群——尚义公馆的“准业主”周女士告诉中国房地产报记者，2010年，她通过认购的形式，提前交付定金400万元预订了一套2000多平方米的房子，原本预计2013年6月份就能交付到手的房子，没想到竟然等到的是“尚义公馆目前看来似乎就是非法建筑。不仅没有售楼许可证，甚至连土地出让金都没有补齐”的消息。

中国房地产报记者从业主处获得一份不完全统计的数据显示：目前，该项目住宅产品中共计有272户准业主，认购面积达到39145平方米，缴纳房屋认购款43987.7174万元人民币。而14户办公楼面积达到2287平方米，缴纳房屋认购款3246.2299万元人民币，合计缴纳47233.9473万元人民币。如今他们的诉求是希望大股东（云南烟草机械厂）能够认可当年他们与朱景图签的购买协议有效，同时督促对方抓紧时间办理相关的房屋产权手续。

债主中不仅包括这些购房人，还包括一些施工单位。南亚之门项目承建方之一的江苏宏远建设集团有限公司（下称“江苏宏远”），项目负责人张华（化名）就是施工单位“讨薪联盟”代表之一。2013年5月份，江苏宏远与中炬置地签订了4400万元合同，2014年月份工程已经完工。然而，目前仅仅付了江苏宏远2600多万元，还差2100万元工程款没有到位。“施工单位大概涉及25家，我们初步统计欠款达到3.5亿元。”张华向中国房地产报记者透露。

除却这些准业主以及承建商逼债之外，一些私人欠款小贷公司因为朱景图的去世，而把拓东房地产开发公司告上了法庭。“这个主要是欠下的小贷公司及私人借款，共计8000万元左右。”张华告诉记者。

小贷公司之所以把拓东房地产开发有限公司告上法庭，是因为拓东房地产开发有限公司负责南亚之门的建设与开发的合资公司，它是由云南烟草机械厂持有51%股份，云南中炬置地集团有限公司持有49%股份组建，是南亚之门项目另一股东。

“除此之外，银行贷款欠下接近10亿元的开发贷款，三笔欠债加在一起共计约30亿元。”张华告诉中国房地产报记者，外界一直这样传言，然而关于银行的欠款尚不可知。6月1日记者通过电话向云南烟草机械厂厂长，拓东房地产公司法人殷伟刚证实时，他对此不置可否，只表态“下周或会有结果，再联系”。

错失翻盘机会

在诸多业内人士看来，朱景图走到今天这一步，似乎跟年初的一场土地拍卖有关。

2月6日，昆明市国土资源局发布了一则昆明市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告：位于盘龙区拓东路78号的城镇住宅用地兼住宿餐饮、批发零售、商务金融性质，两宗用地共计4007.92平方米，约合6.01亩。规划容积率为15.04，建筑密度≤56%，绿地率≥10%。这两块用地将于2月26日至3月9日进行网上挂牌交易。

在上述的公告中这个地块性质属于“一次性整合用地地块”，两块用地刚好在南亚之门项目规划平面图范围之内。如果土地出让顺利，“难产”多年，几经变化的南亚之门写字楼有望实质性推进，而已建成现房的尚义公馆住宅部分预计将获准预售资格，将能在近期顺利开盘。

“因为南亚之门名下的住宅项目，迟迟拿不到预售许可证，同时商业部分又已经提前开始大张旗鼓地开发，资金需求巨大，最终导致资金链紧张。如果能够拿到预售资格，已经建好的住宅按照现有市场价格，大概能卖到30亿元~40亿元，这样资金缺口问题便能迎刃而解。”高荣平向中国房地产报记者解释称。然而，这两块有可能扭转朱景图和南亚之门命运的城镇住宅用地，朱景图并未如众多业主期望的那样去投标，最终的拍卖结果是流标。

“他（朱景图）认为价格太高，6亩地接近2亿元的土地出让金，在当地已经创下了昆明市第二高。”南亚之门项目承建方之一的江苏宏远建设集团有限公司项目负责人张华（化名）在接受中国房地产报记者采访时表示。

据中国房地产报记者查实，上述两宗用地起拍土地单价为3618.87万元/亩，而这一挂牌底价对比昆明近年来的土地成交价格，超过历史单价昆明地王恒隆广场的起拍单价，也超过苏宁环球昆八中地块每亩2800万元的成交单价，成为近年来昆明第二高土地单价。

与此同时，“如果不那么太强调的话，一些项目的进度可以推盘更快一些，去化也许会好一些。”高荣平回忆生前朱景图为了打造一个更好的样板房，公司专门请了业内名家设计和施工单位。即便如此朱景图依旧觉得不够好，决定要重新弄，包括后期的项目绿化，请了专门园艺公司。同时，所有材料普遍都选用更贵的石头，而非贴砖。在高荣平看来，“仅仅产品质量把关做得再好，然而房子不能交付和验收却是问题。”

“不应该搞这么大的体量，缺乏开发经验，做这么大体量的项目压力还是很大，如果把这些钱拿来办理北区住宅部分的土地证等手续，这样可能会避免这种两面夹击的窘境。除此之外，南区商业主体部分从2012年就开始投入，时间也不恰当。”张华向中国房地产报记者分析，其实朱景图对于该项目整体战略的失策，也是导致今天南亚之门项目如此尴尬结局的重要原因。

排名前列高楼前途未卜

昆明当地的一家房地产企业负责人在接受中国房地产报记者采访时指出，从2014年开始，昆明房地产市场异常严酷，昆明房地产市场已然出现了分外严重的两极分化现象：一边是激进的投资进度，另外一边却因为产业拉动不足，支撑不起虚高的房地产价格，售楼去化难度巨大。“去化才应该是精明的地产商，首当其冲要考虑的重中之重。”而显然，南亚之门项目并非如此。

数据显示：2014年昆明房地产投资占到投资总量约47%。昆明基尼系数早已突破0.4的警戒线，而当地的新建商品房的空置率高达70%，保守估计也有200多万套。

“市场不好，坊间都在传言。中小型房企只有靠着央资、国资才能活下去。今年更是如此，每家地产公司没有开工的盘，大家都暂时不动，而对于已经开工的则是想尽办法去化。”高荣平坦言从去年开始，这种焦虑的情绪一直在昆明地产圈蔓延。

而朱景图显然意识到了形势的严峻。“年初的时候朱总已经开始对企业内部实行裁员，对外则采用紧急融资的步骤策略。”高荣平向中国房地产报记者介绍。

然而对于南亚之门而言，这些措施并不能解救其困境。其背后真正的原因是，南亚之门原本是笼罩着政府背景光环的项目，但近几年中央反腐力度的加强给该项目带来了重大影响。十八大之后主政云南长达10年之久的原云南省委书记白恩培落马，仇和以及其他两任昆明市委书记先后相继落马，让南亚之门失去“靠山”。

随着朱景图坠楼事件的发生，其背后的故事除了成为谈资之外，已经没有了意义，而对于南亚之门项目而言，其后续进展成了人们关注的焦点。

据中国房地产报记者了解，日前云南省政府新闻办组织召开了一次发布会上，昆明市住建厅相关领导对此项目后续问题公开表态称，“将会协调昆明市规划局就项目如何推进展开讨论”。

“事情太过于复杂。我们正在找相关方面积极洽谈，目前暂时还没有眉目。”殷伟刚在接受中国房地产报记者采访时表示，公司目前已经成立了专项小组，全力开展后续的整顿以及相关的准备工作。不过，至于南亚之门未来将何去何从，会如何规划和推进，哪家企业来接盘，他并未做过多披露。

“因为项目本身为在建工程，加上情况复杂，收购工作量巨大，面对诸多不利条件，困难可想而知。”一位金融界人士在接受中国房地产报记者采访时称。在并购或者重组项目过程中，面临着项目测算，风险排查、协议谈判、融资方案等工作，要在较快的时间内推销出去，“尽管其位于相对成熟的商圈，区域价值凸现，然而要想能够顺利脱手，对于拓东置地来说，眼下还是面临诸多困难。”