2014年昆明市场年度报告数据分析《住宅市场篇 》

昆明　　整体市场

　　1.昆明市宏观市场趋势

　　高层电梯刚需物业占成交主力随着政策利好，别墅市场会有所好转

　　【整体走势】2014年是楼市调整年，市场整体表现冷淡；2014年的市场主要以住宅类型的产品为主，商品住宅本年度新增供应823.75万㎡，全年成交630.07万㎡，仍有约822万㎡的库存留在2015年消化

　　【整体走势】2014年昆明主城区的商品住宅从区域的角度来看官渡区的供销存都相对较高；从销售的角度看，呈贡区商品住宅成交9010套，成交面积达到85.02万㎡；从均价的角度来看，西山区的均价在10321元/平米，排行在各区域之首

　　2.昆明市板块热度图

　　【新增供应热点版块】世纪城螺狮湾版块以95.22万㎡成为本年度供应的热点版块，另高新版块、金产版块和银河版块也成为主力供应区域

　　【成交热点版块】空港版块、银河版块、高新版块、金产版块无疑是2014年度成交主力区域

　　【存量热点版块】截止至2014年年底，世纪城螺狮湾版块、银河版块、高新版块目前存量较大

　　【均价热点版块】昆明主城区均价较高的区域主要集中在南市区的滇池片区

　　产品表现

　　1.昆明市住宅市场剖析

　　90-120㎡高层刚需型产品依然为市场主流

　　【整体物业市场】高层物业依然是昆明商品住宅市场的主力供销产品，别墅类物业的供销显得较为平淡

　　【整体物业市场】商品住宅从供应的面积段来看，市场对90-120㎡较为认可，销售占比达到30.52%

　　【整体物业市场】商品住宅的供销从月度走势上来看，几乎每个月都会有新增，全年累计成交约630万㎡，截止到2014年年底，存量在822万㎡，后市去化周期较缓慢

　　2.昆明市别墅市场表现

　　市场对联排别墅及面积在90-120㎡的别墅物业较为认可

　　【别墅市场情况】2014年别墅市场累计供应53.79万㎡，成交58.43万㎡，目前仍约有65.65万㎡别墅物业的存量；从区域的角度看，官渡区对别墅项目的供销方面显得比其他区域强劲

　　【别墅市场情况】从别墅市场的供销角度来看，联排别墅已然成为别墅类物业中的主力产品；从面积段的角度来看，市场对90-120㎡别墅物业的关注度较高

　　【别墅市场】别墅类产品由于其受众个体的原因，去化周期将较为缓慢；目前别墅类物业的存量为65万㎡，从目前的存销比来看，随着政策利好，别墅市场会有所好转

　　【新增供应热点版块】昆明主城区商品住宅中别墅类物业新增供应最多的为五甲塘版块，达到19.07万㎡；其次是世博金殿版块和空港版块

　　【成交热点版块】五甲塘区域依旧是昆明主城区商品住宅中别墅类物业成交最多的版块；其次是空港版块。

　　【存量热点版块】五甲塘版块截止到2014年年底的存量约为19.19万㎡，排序在各版块的首位；其次是世博金殿版块和滇池度假版块

　　【均价热点版块】草海版块（31122元/㎡）滇池路版块（27992元/平米）滇池度假版块（26314元/平米）

　　3.昆明市电梯市场表现

　　70-90㎡刚需以及90-120㎡首改产品占据市场主力

　　2014年电梯市场累计供应769.96万㎡，成交596.05万㎡，目前仍约有756.43万㎡电梯物业的存量；从区域的角度看，官渡区对电梯项目的供销方面显得比其他区域活跃

　　【电梯物业市场情况】2014年主城区商品住宅电梯物业的供销主要以高层为主；市场对面积段在70-143㎡的电梯物业认可度较高

　　【电梯物业市场情况】截止至2014年年底，电梯类物业的存量为756.43万㎡，市场均价总体趋势缓步提升；从存销比来看，消化电梯物业的库存仍是后市的主要基调

　　【新增供应热点版块】昆明主城区商品住宅中电梯类物业新增供应排序前三名的项目依次为世纪城螺蛳湾版块、高新版块、金产版块

　　【成交热点版块】高新版块是电梯类物业成交面积较高的版块，其次是空港版块，银河版块以49.38万㎡的成交面积位居第三位，另外金产版块的具备厚积薄发的潜力

　　【存量热点版块】世纪城螺蛳湾版块截止到2014年年底存量约为78.23万㎡，在所有版块中首当其冲；银河版块和高新版块紧随其后，存量分别为69万㎡和60万㎡

　　【均价热点版块】中心版块（15289元/㎡）滇池路度假版块（12843元/平米）滇池版块（12321元/平米）

　　营销推广

　　营销推广渠道分析

　　传统营销推广渠道逐渐式微，新兴推广渠道不断涌现

　　【营销推广情况】2014年昆明营销推广投放费用总金额为3.62亿元，投放媒体主要以春城晚报和云南信息报为主，5月和9月投放力度较大，房企对价格的推广诉求较突出

　　【房交会情况】2014年房交会参展企业数量较去年缩减了两成，参展楼盘较2013年增加8个，众多开发商均推出了大幅度的优惠政策，参展项目多以刚需产品为主，但较遗憾的是如万科、俊发、龙湖等大牌开发商的缺席

　　【电商发展】整合线上线下资源、精准定位能力，快速锁定目标客户

　　【网络平台】网络购物对实体经济的渗透越发明显，线上线下融合成为趋势

　　【移动终端平台】整合线上线下资源、精准定位能力，快速锁定目标客户

　　【微信平台】整合线上线下资源、精准定位能力，快速锁定目标客户

　　4.2015年住宅物业趋势

　　（1）2015年昆明住宅物业发展趋势

　　整体态势：2015年仍将以“去库存”为市场主基调

　　成交走势：2015年推出的项目仍将以住宅供应为主，目前2014年住宅存量约822万㎡，存量将进一步增加，高层小户型刚需产品将受到市场的热点。

　　（2）2015年昆明住宅物业发展趋势

　　热点区域：从2014年整体的供销趋势来看，后市呈贡区将逐渐打消“鬼城”在人们心中的影响，加之政府对呈贡新区的发展力度，商业配套的逐步完善，或将成为2015年较为热点的区域。

　　热点板块：针对目前昆明住宅市场的发展趋势，预计2015年银河版块、金产版块、泛亚版块和空港版块将陆续成为热点版块。