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事先张扬的万科试验 互联网思维下房产众筹现实

2014-09-26 11:53:48 来源: 观点地产网 作者:罗舒晗

  在“理解新规则,寻找新伙伴,运用新工具”的理念下,万科各区域公司的营销活动层出不穷。近日被利用的新工具“众筹”,也让苏州万科成功上了头条。

  9月23日,苏州万科宣布联手房产网络门户发起了全国首单房产众筹。苏州万科城作为房产众筹项目,推出全装100平方米三房一套,众筹目标金额为54万元。

  在9月24日至26日期间,每位投资人只需投资1000元,待筹资金额达到54万元,众筹阶段就将完成。9月27日,万科城将在网络上以6折价起拍,最终溢价部分作为投资收益分配给众筹投资人。

  根据某房产门户网站的宣传口径,该众筹项目上线3个小时,就有176余名网友在线参与,筹足资金14万元;上线9个小时,540名网友在线参与,筹足资金54万元,众筹阶段完成。只待27日上午10点半的拍卖。

  相比于借由众筹试水互联网金融一说,对于苏州万科此举,调查发现,无论是房产圈市场人士,抑或是互联网金融行业资深人士,更倾向于认为这不过是一次披了众筹外衣的营销活动。

  苏州万科在接受观点地产新媒体采访时亦坦诚,“这就是一次营销活动”,并且只有“一个项目一套房源一次活动”。

  万科的众筹营销

  据了解,此次众筹的房源万科城18-3008室,原价90万元。通过此次众筹拍卖,3008室直省36万元,单价仅5400元/平方米起。

  在早期宣传中,苏州万科称只要投资1000元,就可以获得不低于40%的预期年化收益率。

  而其项目负责人在接受采访时也表示,“假设最终成交价在8折,投资人将获得相应的溢价收益,扣除部分服务费用,投资人净收益率高达27%”。“整个投资过程由担保公司提供保障,本金无忧的前提下能获得10%的投资回报”。

  然而观点地产新媒体向苏州万科求证此事时,该公司相关人士称,并不能保证预期年化收益,也不设投资回报。众筹参与者的最终投资收益,还是要根据拍卖的结果。

  据网站的众筹网页显示,截至9月26日晚间,该项目已经有559人参与,评论超过6万条,访问量超过50万。以此来看,此次营销之举确实达到了宣传推广万科城项目的用意。

  资料显示,万科城位于苏州市区西南部,木渎镇南,是个46万平建面的大盘。据世联行苏州公司总经理刘伊宁介绍,万科城是苏州公司目前出货压力的一个项目。其开盘比较久,且相比于同板块的招商和朗诗的项目,位置更为偏远,也相应有更大的销售压力。

  合富辉煌苏州公司副总经理柴郭慧则介绍称,该项目此前均价在1万元/平方米左右,目前已经降至8000多元/平方米。

  “万科这两年在苏州拿地都在比较偏的区域,板块不占优势,今年整体都不太好,所以项目出货都很累。”柴郭慧续称。

  在此背景下,苏州万科选中该项目来制造众筹营销事件就有了较为合理的解答。不过值得注意的是,虽然此次营销赚足了眼球,但能否为项目带来实际利益仍需观察。

  房产众筹模式

  虽然万科此举仅仅是个营销事件,但却从侧面印证了“众筹”这个概念的新鲜和火热。

  房产众筹,即把从大众筹集的资金投向房产领域。平安好房网CEO庄诺分析称,众筹最重要的观念是降低财务成本,用大家的钱来做事。

  “如果是像万科这样的开发商来做众筹的话,最正宗的形式应该是众筹参与建房,而不是像苏州万科这样的类似宣传的操作手法。”其言下之意是,对于开发商来说,众筹可以是互联网金融背景下一种新的融资手段。

  据庄诺介绍,在房地产领域,一些中小型开发商的财务成本可以达到12%-15%,这也是房价一直居高不下的原因之一。而通过众筹建房,可以做到零财务成本。

  “本来一个项目开发公司可能只有一两个股东,而发起众筹后,可以有成千上万个人参与进来,每人拿出几千几万的投资不等投入到项目建设中,以此成为项目的股东参与建房。”

  众筹建房绕过了复杂的地产中介和银行贷款程序,砍掉了中间佣金和贷款利率,让整个项目的成本更加低廉。项目建成后出售,众筹的参与者作为开发商小股东就可以享受项目带来的利润。因此有观点认为,因为降低了财务成本,众筹方式建房还可以间接助推房价下降。

  事实上,目前国内房地产领域的众筹最早由第三方平台发起,其运作模式即类似苏州万科城的手法。具体做法是提前选中某高端项目,并从开发商那里得到7折优惠。然后发起众筹买下该项目后,将房源放到该平台上出售。出售所得款项再按照投资比例分给参与众筹的投资者。

  在这种模式下,众筹参与者投资收益得到保障的前提是房价能够上涨。庄诺指出,早年温州炒房团其实就是这种众筹模式的一种应用。作为一种投资方式,自然与风险并存。显然这样的众筹模式带有炒房的属性,并不会为所有社会舆论认同。

  庄诺总结道,目前国内所谓的房产众筹,基本以上述两种模式为主,尚未出现其他更为创新的形式。

  同样,新鲜事物最开始总是伴随着争议,房产众筹也有被认为存在法律风险。因为是向多数公众公开筹集资金,因此很容易带有非法集资的嫌疑。但就目前来看,监管部门对于目前在运作的众筹项目尚未有表态。

  “现在鼓励互联网金融创新,很多事情还很难界定。”庄诺称。值得关注的是,以平安好房网为代表的一些互联网金融公司也正摩拳擦掌,酝酿尽快介入房产众筹的领域。

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