济南核心区公寓或迎春天

在中央对明年楼市调控定调“不喘气、不歇脚”，住宅限购短期或难解禁的背景下，公寓投资价格逐渐显现。在济南，各大开发商已开始跑马圈地，特别是高新区的部分公寓项目今年出现了大幅上涨。

调控仍为基调  住宅投资需求被打压

日前，住房城乡建设部、国土资源部、中国人民银行召开部分省市房地产工作座谈会，强调“坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何喘口气、歇歇脚念头，保持调控政策的连续性稳定性。”

来自国家统计局的数据显示，10月份，一二三线城市房价出现同比涨幅继续回落，15个热点城市中有9个新建商品住宅价格环比下降。

从山东省会济南的楼市情况看，去年10月启动的调控已传导至消费端。8月，全市新房价格结束“五连涨”后步入下行通道，8-10月份分别环比下降了0.3%、0.6%、0.2%。

数据反映在新盘销售中，近期“日光盘”已十分罕见，与三季度多个新建项目开盘当日即告罄相比，本月能够实现当日售罄的市区楼盘只有万科龙湖城市之光一家，部分楼盘去化率已低至30%左右。

市场人士认为，除限购政策打压外，济南住宅价格前期大幅增长导致的首付款比例大幅上涨，与房贷利率上浮形成叠加效应，不但打压了投资需求，也加重了部分刚需群体的观望情绪。

公寓投资价值显现 新盘涨幅超20%

此前，市场普遍认为济南楼市调控后，特别是4月份限购升级以来，投资会向济南都市圈周边的三线城市流动，也就是淄博、德州、滨州、聊城、泰安、莱芜等城市。

事实上，上述城市房价确实在下半年出现了大幅上涨。不过截至目前，山东17城市已全部出台调控政策，聊城、滨州、德州华明确出台了限售措施。这也意味着住宅投资需求在省内受到了全面打压。

在此背景下，投资客和刚需们都开始瞄向了一个长期不被看好的市场，公寓。

对济南人来说，过去说买房恐怕没几个人会优选公寓，一方面是由于济南地产市场多年横盘，即使住宅也不温不火，更莫说产权年限相对较少，交易成本相对较高的公寓，另一方部分公寓混乱的物业管理和不合理的户型设计，也影响了公寓在市民心中的整体形象。

不过从目前的投资市场看，随着万科、保利、绿地等大地产商开始涉足济南高端公寓项目，这些问题似乎已不是关键。

上述公寓特点非常明显，首先是均由国内一线开发商操刀，设计、建设、物业服务规格都较高，同时地处奥体、唐冶一线片区，与东部规划一脉相承，且均有地铁贯穿，区域升值潜力较大。

此外最关键的是，在住宅价格不温不火的背景下，上述公寓价格涨幅仍保持在稳定水平，全年涨幅均超过20%。

除万科、保利、绿地等企业外，今年还有两家地产商在奥体周边拿下了商业用地值得投资者关注，一个是龙湖地产，今年6月拿下了奥体中心东侧的11号土地，目前已确定在该地块上开发“奥东11号”公寓项目，另一个则是碧桂园，拿地位置紧贴龙湖。

哪些新盘将成价值洼地？

当谈及一直不被看好的济南公寓市场，为何近期会获得多家大地产商的青睐时，有业内分析认为，在经历两年的大规模土地出让后，济南核心区地块已然不多，这让高新区那地的公寓项目占尽先机。

同时横盘已久的济南楼市去年以来大幅上涨，也让在一线城市公寓市场长袖善舞的开发商看到了新商机，而楼市限购挤压住宅投资，资金转而流向不限购的公寓市场，又恰恰为公寓投资带来了新机遇。

那么问题来了，除上述已经较为成熟的公寓项目外，济南市内还有哪些公寓值得投资？笔者认为若着眼目前济南的城市发展布局，以及常住人口和住房供应，奥体、汉峪周边公寓未来具有较高的投资价值。

汉峪金谷目前启用率尚不足30%，公开信息显示，该项目完全投入使用后吸纳办公人口将超过14万人，而正在规划中的CBD体量要比汉峪金谷还大，一旦两大项目完成建设，周边住房或面临供不应求。

目前，汉峪、CBD周边确定将售和在售项目主要有：华润中心·悦玺、龙湖奥东11号、保利华庭、万科新里程、绿地城、中铁·银座尚筑、凤凰SOHO、万科麓公馆等。

就价格来看，华润悦玺为1栋超高层公寓均价以达到1.8万-2万元。中铁·银座尚筑、凤凰SOHO两个项目售价相对偏低，但距离奥体也相对偏远，主要由省内地产公司开发。

近期较为活跃的“奥东11号”处于奥体核心片区，该项目规划共有三栋楼，采用底商模式，主力户型面积在30-70㎡，配暖气天然气，同时项目还规划了70米长的东西向绿色走廊，使居住更加舒适。 

房地产资深人士表示，在运营方面，龙湖地产有意将旗下长租品牌“冠寓”引入“奥东11号”，从整体上提高公寓的硬件和服务水平，而参考该项目此前在杭州、武汉等地的运营来看，租金受益高于周边楼盘20%左右。