我所理解的房地产、我所看到的房地产

最近真的看了不少文章，都是围绕房地产，房地产的东西非常的枯燥，很多老百姓真心懒得去看、去研究，很多人后台留言只想知道——这几个楼盘我选哪一个，选了这个过两年能涨多少，我能赚多少钱，仅此而已。今天我分享一下这些枯燥的东西，或许你也感兴趣。

资金依然拐个弯流向房地产

对于购房者这一端——市场的钱太多了，没有了房贷，还有消费贷。消费贷暗中流向房地产，贷款数据已经给出了答案。今年1-7月，居民新增消费性短期贷款达1.06万亿，累计同比多增7137亿。而去年全年新增消费性短期贷款总额仅8305亿，今年前7个月新增贷款已超过了去年全年。目前银行房贷按揭利率为基准利率上浮5%、10%上下，但消费贷利率一般上浮20%、30%，利率要比房贷高出一大截，因此银行个贷经理推销起来更加卖力。消费贷包括信用贷和抵押贷，信用贷只要有稳定的收入和工作即可，抵押贷则需要房子作抵押。

对于流向开发商的资金——银行现如今没有很好的投资方向，尽管说不让银行资金进入房地产，但是银行通过基金、信托拐弯抹角的在支持房地产，如果哪天发文说严格规范底层资产范围，那才是对房地产的釜底抽薪。如果再配合存款准备金上调，也说明要对房地产要动“牛刀”，直接扭转购房者、投资客对房价上涨的预期。

购房者的资金没少，开发商的资金也没少，所以有些事没必要说的太透彻。一个大人天天说自家孩子：我要揍死你！却迟迟看不到下手。——不要看他说了什么，要看他做了什么。

基础经济和房价互相促进——高房价仅仅是表象

经济基础好的区域，如广东，江苏，津京已经明显呈现城市集群发展模式。中国经济是货币推动型经济，做不到平均分配，资金流动一圈就会去这些强城市集群。落后地区，如果没有热点城市，资金始终无法固化下来，与其都不行，不如区域内先打个桩，谋求自保。中等省份要积极发展已经形成的孤立热点城市，尽快形成溢出。

热点城市在现今环境下，作用是吸引器，吸引人材，资金，政策，技术落地，企业落地，汇聚交通，物流，信息，资金。没有形成城市集群，从表面上看只有一条原因——就是你的热点城市房价不够高。内在逻辑是，基础经济和房价互相促进，前者是产生或吸引资金，后者固化资金，然后向周边溢出，形成城市集群。

要变成核心城市，要求这些热点城市的主打行业有极高的生产效率，非常好的利润率，才能匹配高昂的房价，高水准的社会服务。一旦无法匹配房价，自然会溢出到周围的城市，这些企业无法摆脱对核心城市的依赖，只能离而不走，在周边城市发展，保持和核心城市的紧密联系，这对周边城市来说，无疑是求之不得的好事——从而形成溢出效应，进而形成城市群。

这就是目前几大市圈发展过程和原因。企业有兴衰，技术有落伍，甚至人材也会过季，但是，这个机制是一直维持的，维持这个机制，就会一直产生先进的企业，先进的技术，先进的人材。

你现在知道为什么要拉济南的房价了吗？知道为什么王书记说要举全省之力发展济南？如果你没看懂，那就多读几遍。

我们如何判断一个城市未来房价是涨还是跌

长期看人口、中期看土地、短期看金融。

长期看人口，排名前列个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。

中期看土地，如果这一个地方人口是流入的，政府还不供地或者紧供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。

我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关

任何一次房价变化和政策变化都是一致的。每年的gdp都在增长，但是房价却有增有减的年份，政策想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在1%以内，或者同比去年不能增长，怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，低房价优先网签，高房价往后排队，甚至不给你发销售证。

被限价的城市，五花八门的迎合政策，做数字游戏，老百姓真心看不到真实房价涨跌。

老龄化并没有导致房子需求降低

1960年德国7300万人口，1900万家庭；到了2010年德国有8100万人口，有4000万家庭。一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。德国是全世界人口老龄化排第二的国家。

中国最近一次人口普查时一人户增加11%。老龄化人口减少，减少结果是需要的房子更多了。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么？三个人得要两套房子。

看看你身边的人，身边的老人，你觉得现代人多少人喜欢几室同堂同住一个屋檐下？

房地产的地位短时间无法动摇

2015年我国的GDP增长是6.9%，扣除房地产和基础设施建设剩4.8%。2016年我国的GDP增长是6.7%。单独计算房地产是占0.8%，房地产相关投资（就是钢铁水泥木材等），占0.7%。去掉房地产和相关投资gdp就剩5.2%。

房地产在税收增长中贡献是较大的，占29%。

中国经济的特点是什么？货币推动型。 房地产的地位、基础设施建设的地位，短时间内无法动摇。

总结：实在不知道怎么总结，因为以上都是干货。每个人所处的城市不同，但是判断房价走势的条件差不多是类似的，你可以想想自己所处的城市、想想城市所处的区域，大体知道在未来的城市化之中你所生活的城市有没有机会变成重点城市、核心城市，房价会达到一个什么高度。