引导租房消费当用好经济手段

“中国人偏好买房、储蓄背后都是有深刻经济原因的，只要用好经济手段，就能将更多人引导到租房上来。”

今年以来，从国家部委到各省市地方政府频频出台各种住房租赁政策，向“租购同权”、“租房落户”等实质性利好迈出了关键的一步。据不完全统计，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。

可以预见，在大力发展租赁市场的大背景下，地区性房地产政策将会持续更新，租房实质性利好频出。

但有人担心，在当前限购力度空前的背景下，租赁市场获得空前发展，可是随着后期楼市限购条件的逐步宽松，在中国人以“有房才算家”的传统理念下，租赁市场的发展是否会受到阻碍？会不会难改“买房住”的偏好？

笔者认为，从发展趋势来看，未来租房居住将会成为更多人的选择，“买房住”的偏好从表面上看，是中国人一个较大特征，但实质上是一个经济学选择，即租赁市场不彰以及住房的投资属性共同构成了中国人的买房住偏好。因此，未来是否有更多的人选择租房住，不在于所谓的传统理念，关键是公共政策设计，能否激励供需双方加入到住房租赁市场。

有人说，买房住是中国人骨子里的传统，有自己的住房才算有自己的家，租房住总有一种不安全感和漂泊感。其实不然，所有习惯背后都有经济学逻辑，包括养儿防老、重男轻女都不过是人们在经济现实面前的被动选择而已。“丈母娘抬高房价”的背后，实质上是丈母娘看中附加在住房之上的入户、子女入学等市民安身立命的权利、福利，还有住房的资产增值速度，这些直接关系到女儿一辈子的幸福。

于是，众多人挤上了买房的独木桥，造成旺盛的刚需，并产生了投资价值。前一波房价暴涨时，有人戏称，“晚两年买房等于降一个阶层！”也就是说，中国人偏好买房、储蓄背后都是有深刻经济原因的，只要用好经济手段，就能将更多人引导到租房上来。有专家预测，未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，未来10年，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租赁人口将达到2.7亿人。

也就是说，如果不改变住房的投资属性，房子仍是一种货币资产属性较强的“硬通货”的话，不管出台多少住房租赁政策，恐怕人们仍偏好买房而不是租房。虽然住房租赁市场存在种种问题，但客观地说，租房市场还是比较成熟的，租房远远比买房更经济是不争的事实。

因此，要想改变人们“买房才算家”的传统观点，关键在于让房子向着“住的”需求、住房租赁市场向着“家”的方向发展，即一方面建立长效机制，遏制炒作等金融属性非理性增长，一方面构建良性住房租赁市场，让租房具有稳定性、持久性、舒适性、经济性等特征。当前，房产泡沫主要是投资需求过旺，而非“有房才算有家”所致。

经济学原理告诉我们，人们的行为都取决于激励，究竟是买房住还是租房住，并不是“江山易改本性难移”，而是在于购房和租房为人们所提供激励（包括负激励）的大小。不仅是需求方，住房租赁市场的供给方也是如此，按照当前的住房租金回报率，多数城市仅为1%-2%，甚至有低于1%的，而且还是名义租金回报率（1年租金/房屋价格），还没有扣除管理人员、维修等成本。这样看来，难以激励房地产公司进入住房租赁市场，因为房地产公司的融资成本普遍超过3%以上。

如何平衡包括租金等供需双方经济利益，才是住房租赁市场发展的关键所在，而如何解决教育、医疗短缺等公共服务问题，都是“经济账”的一部分。由此看来，住房租赁市场是一个庞大的系统工程，出台实施细则只是排名前列步，接下来还有更多的困难需要政府“撸起袖子加油干”。

（作者系财政部中国财政科学研究院应用经济学博士后）