农村集体用地建房出租会成为楼市“王炸”吗？

近期的房地产政策可谓连续不断。近日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

根据《方案》，将在全国13个城市率先进行试点，按照地方自愿原则，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反响。有媒体惊呼，这是“楼市王炸”，会导致房价大跌。那么，情况真是如此吗?

不会对房市产生太多直接影响

诚然，相对于之前的一系列改革举措，这次试点有着明显的不同。——如果说之前的“租售同权”、“只租不售”等都还是从“需求侧”入手对房地产市场进行引导的话，那么这项政策就是扎扎实实的“供给侧”改革。

但在我个人看来， 它不会对房价产生过于强烈的冲击。

需要注意，此次试点的目的是增加租赁房供给，而不是增加商品房供给。

我们知道，住房具有双重属性，它是一种消费品，同时它也是一种投资品，其价格是对这两种属性的综合反映。其中，消费品属性可以通过租赁住房来进行替代，而投资品属性则不能。

这就决定了租赁市场供给的增加只会直接影响到反映消费品属性的这部分价值，而对反应投资品属性的这部分价值，至多会通过预期等途径产生一些间接的影响。

那么，在中国的房价中，究竟反映哪方面属性的部分更多一些呢?研究表明，是投资品属性。一个重要的证据就是，中国城市化的进程并不始终与房价变动同步，城市化最迅速、对城市住房消费增长较快的时候并不是房价增长较快的时候。

如果我们承认当前中国的房价主要由其投资属性决定，就不难得出结论：针对住房的消费属性政策，应该不会对当前房价产生太多直接影响。

就政策内容来看，此次试点所释放的租赁住房供给主要来自偏远地段，这在一定程度上会影响其对住房消费属性的替代力度。

人们在选择住房时，其所处地段、周边环境、配套等都是重要的考虑因素。地处繁华地段、周边环境和配套好的住房，其面临的需求就更大，其价格和租金也都会更高;而那些地段、环境、配套较差的地区，面临的需求较小，其价格和租金自然也低。

此次试点，释放的主要是一些城市周边农村的住房供给，它们不仅地处偏远，而且往往在环境和配套方面都比较差，因此很难对那些热门地段住房的消费属性产生有效替代。

值得一提的是，一些“城中村”在地理位置上是较好的，它们的住房足以对城市住房的消费品属性产生替代。

不过，事实上“城中村”的住房早已进入了城市租赁市场，因此可以通过这次试点释放的租赁房增量恐怕会很有限，其带来的冲击也不会很大。

不难得出结论：对于房价来说，此次试点应该不会有太多的冲击，将其称为“楼市王炸”恐怕是言过其实了。

有助于达成“居者有其所”的目标

需要指出的是，集体建设用地建设租赁住房试点未必能降房价，这并不代表这项政策没有意义。事实上，不会对住房市场产生直接的、强烈的影响，或许正是这次政策试点的妙处。

在多种因素的影响下，近年来我国一些城市的住房价格和住房租金都出现了暴涨。这一现象对于地区的发展造成十分不利的影响：它不仅会大幅提高这些地区的劳动力成本，影响这些地区的生产，还会反过来阻碍这些地区的城市化进程。

因此，稳定房地产市场、让“居者有其所”就成了摆在政府面前的一个重要课题。但是，如何达到上述政策目标呢?

一个思路是积极加大商品房供给，通过供求关系把房价降下来。对于这一思路，且不说其在操作层面上将面临很多的困难，单说其对于金融系统的影响可能就是令人难以承受的。因此一个更为稳妥的思路就是先把房屋租赁市场建设起来，让买不起房的人先租房，先把租金稳住。

同时，通过预期等渠道的传导，引导人们把对房价的预期回归到一个正常的水平。在结合其他配套措施，让房价实现理性回归。

而要发展租赁市场，就要先解决相关的土地供给问题。这里有两个选择：一条思路是利用国有建设用地。但是，一般来说国有建设用地的成本都很高，因此在其上面很难建造出可以满足租赁需求的廉价租赁房。

而另一条思路就是把广大的集体建设用地激活，在集体土地上建造租赁住房。目前，我国有大量的农村集体建设用地。随着城市化进程的进行、农村人口的减少，这些集体建设用地中有不少是被闲置的。

这些土地不仅面积大，而且成本低，十分符合建设廉价租赁房的需要。尽管如前所述，在其上建成的住房未必能符合一些比较高端求租者的需求，但却能满足那些急需住房者的需求。

根据以上分析，我们可以看到，让农村集体建设用地建设租赁住房虽然不能强烈影响楼市，但可以增加租赁市场的供给，有助于达成“居者有其所”的目标。

农村建设用地将来是否也会被允许建造商品房?

需要强调的是，此次试点的影响还不仅局限于房地产市场，它在增加农民收入方面所起的作用可能更为重要。

受我国现行的土地制度影响下，城市建设用地和农村建设用地是彼此分隔的，市郊城市建设用地和农村土地之间存在着巨大的“级差地租”差异，这对于农民存在着很大的不公平。

而在允许集体建设用地入市后，农村集体和农民将可以分享这部分“级差地租”带来的利益，这无疑会是一件惠及民生的良策。

最后值得一提的是，现在的试点，只是允许农村建设用地建造租赁房，未来又会怎么样呢?农村建设用地将来是否也会被允许建造商品房?

尽管具体政策目前还不得而知，但改革的方向往往要比改革的力度更为重要，此次试点已经释放了一个重要的信号，相信随后还会有进一步的政策出台。我们要做的只是等待与希望。