9年前买安置房 现在过户卖家要加钱

多年前二十多万买的安置房,现在可以办不动产证了,但房价也涨到了上百万。于是,有卖家提出加价要求,甚至不惜毁约。近期,此类纠纷大量发生。8月24日,现代快报“有请律师”走进社区,来到南京江宁秣陵街道家园社区开展现场咨询活动。由于该社区有不少都是拆迁安置户,遇到此类纠纷的也不少。律师表示,目前法院已经有了相关判例,对于此类纠纷有了明确的界定。首先,当年签订的房屋买卖合约有效,卖方应该履行合约,配合买方办理房屋不动产证,如果一定要毁约,那么违约金的计算则会按照现在的房价,而非合约缔结时的房价。

现代快报/ZAKER南京记者 陶维洲 刘遥

9年前买安置房,如今卖方不加钱不过户

8月24日一早,南京市民李先生便来到了位于家园社区居委会的“有请律师”咨询活动现场。“我9年前买了一套拆迁安置房,现在好不容易可以办理不动产证了,可卖方不认账了,让我加钱,不然就要把房子转卖给别人。”李先生说出了自己的烦恼。

原来,2008年,李先生在朋友介绍下购买了一套安置房,当时就付清了21万买房款,并签订了合同。时至今日,当地的房价已经翻了几倍。最近,李先生得知房子可以办理不动产证了,便找到卖方要求办理过户。没想到,卖方突然不愿配合,要求李先生必须加钱,不然就要把房子转手卖给他人。已经在该房里居住了好几年的李先生既不愿意退房,也不想再多付钱,可他又怕事情如果拖太久,卖方真把房子卖给别人,因为毕竟现在房屋产权证还是对方的名字。

在当天的咨询现场,有不少咨询者都遇到了类似问题。还有一位吴女士则告诉律师,当年的房子是45万元买的,现在已经涨到了100多万元,当年签订的合约中约定违约款为房价的30%。“现在卖家要我再加40万,否则宁愿退我房款,赔我违约金,也不愿配合过户。”吴女士说。

律师:卖家不履约,违约金按现在房价算

面对市民的担忧,当天提供现场咨询的江苏钟山明镜律师事务所律师团队表示,不用过于担心,现在法院对于此类纠纷的审理已经有了明确的态度,当年签订的购房合同有效,卖方应该履行。而如果卖方违约的话,违约金可不是按照当年的房价来算,而是按照现在的市场价。

江苏钟山明镜律师事务所吴儒风律师介绍,此前他们律师事务所代理了一起类似案件,当事人购买拆迁安置房后面临卖方不配合过户,要求加价。江宁法院审理后明确,当年的购房合同有效,卖方应当履行合同,配合过户,如果卖方违约,则需承担违约责任。“虽然当时双方约定的违约责任为购房款的30%,但法院认为,应该以买家的实际损失来计算违约金,也就是说,要按照现在的房屋评估价计算。”吴儒风说,虽然这一案件最终以双方当事人达成调解协议终结,但对类似案件有了示范。

所以,对于李先生的烦恼,江苏钟山明镜律师事务所杨娅律师给他支招,以先与对方协商,如果协商不成则需尽快起诉,申请保全。虽然合同内容简单,也没有关于违约的约定,但是合同真实有效,胜算仍然很大。即便房东私自将房子转卖他人,法院在审理的过程中,也会以市场价格估算出李先生的损失。如若胜诉,会让原房东支付合理赔偿。

在当天的咨询活动现场,市民刘先生也是一名安置房购房者,他也对即将面临的办不动产证过户有一定担忧。不过,律师查看其当年和卖方签订的合同发现,刘先生是个有心人。当年签订合同时,刘先生找律师做了见证,违约责任为办理产证时房价的30%。依据这份合同,卖家如果想毁约,将承担高昂的违约责任。

“除了详细约定违约责任,还要注意由谁缴纳税费。”吴儒风告诉记者,由于房价的巨大变迁,在办理房产过户时会产生巨额的税费,如果在多年前购买安置房时没有明确约定,就容易产生纠纷。另外,在购买安置房时,还要弄清该房产究竟属于谁,如果是夫妻共有,则一定要让夫妻双方共同在卖房合同上签字。“现在也出现了有人以夫妻另一方不知情为由毁约的,但高额的违约金是跑不掉的。”吴儒风说。