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中小房企生存样本 转型大健康及轻资产运营

2017/08/17 07:46 来源: 21世纪经济报道 作者: 张晓玲 黄昱 评论
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在楼市调控日趋严厉、行业集中度大幅提升的背景下,一些中小房企正在面临经营危机。

在楼市调控日趋严厉、行业集中度大幅提升的背景下,一些中小房企正在面临经营危机。

继去年出售资产予融创中国后,香港上市房企莱蒙国际(下称“莱蒙”)最新又公告将出售8个房地产项目、超过百亿的资产予和昌集团。至此,一年多时间莱蒙已抛售超过170亿资产,甚至有传言称莱蒙正在退出房地产市场。

莱蒙方面否认了退出的说法。其在公告中表示,出售资产是为调整业务策略及变现具有长远发展周期的物业项目“提供一个理想的机会”。

出售资产将使得莱蒙自身的销售大幅减少,今年以及未来业绩难言乐观。而查看公司的业务调整,从2014年提出“地产+X”多元化发展,到“地产+大健康”,再到现在提出加大海外市场和旧改,莱蒙似乎还没有特别明确的方向。

莱蒙并非个案。中小房企面临的生存压力和对未来的迷茫正在真实上演。即便在市场较好的深圳,近两年也有不少中小房企变卖资产如兰江地产,还有一些房企传出破产,如奥宸集团等。

未来,伴随行业周期性调整和长期持续的调控,以及大规模兼并收购,中小房企或将大量消失。

133亿抛售

8月15日晚,莱蒙公告称,已与和昌集团订立买卖协议,计划将旗下4个目标公司的全部股权及贷款以约133.26亿元代价售予和昌集团,将位于深圳、广州、杭州、南京等6个城市的8个项目,总计约197万平方米体量的物业转让。

出售的总代价约为133.26亿元,包括物业资产的价值,约为106.72亿元,以及目标公司的贷款,总值约26.54亿元。

这不是莱蒙首次抛售资产。2016年中,莱蒙将位于上海、南京、杭州、深圳、惠州的6个项目公司股权悉数转让给融创中国,包含项目公司债务在内作价42.25亿元。

彼时公司称出售乃是为了降低负债。到2016年底,莱蒙的净负债比率从上年度72.5%下降至43.3%。

同时,莱蒙的借贷总额约为91.62亿港元,其中32.53亿港元须在一年内偿还,54.54亿港元在一年后到五年内偿还,这对于当年销售仅为40余亿港元的莱蒙来说,偿债压力很大。

因此公司仍需进一步出售资产缓解债务。莱蒙在公告中表示,与和昌的交易将改变集团的现金状况,减低整体借贷水平,可为营运及日后可能出现的潜在新投资机遇腾出资金。

不只莱蒙,大量中小房企已经或正在出售资产以求生存。方正证券首席经济学家任泽平认为,在“严监管”下企业融资渠道收窄,“融资难”和拿地门槛上升双重施压,部分中小房企面临生存危机。

其中,很多主业非房地产的公司纷纷剥离地产业务,而剥离出的地产业务则被部分房企并购;此外,部分手中握有优质地产项目的房企,在地价快速上涨的预期下,能以高溢价出售。

莱蒙的出售可归为后者。对于出售资产所获现金的用途,莱蒙表示,其中约20%(折合约29.9亿港元)将偿还现有借贷,包括金融机构提供的约11.1亿港元融资以及其他较高利率的债务;约25%(折合约38.5亿港元)留作一般日常资金。另外约55%(折合约84.8亿港元)的资金用于物业及其他投资,包括中国内地、香港、澳洲悉尼的8个房地产项目投资。

转型的迷茫

莱蒙出售资产,无论出于债务压力还是调整业务策略,都凸显了中小房企当前面临的压力和对转型的迷茫。

起家深圳的莱蒙,创始人、董事长黄俊康为香港人士,早年以开发豪宅著称。但此后莱蒙走出深圳并不顺利,公司运营水平一般,多次出售项目以避免亏损及债务风险。

与万科、万达、碧桂园、保利等大型房企不同,莱蒙在面对市场变化时的抗风险能力远低于这几家,公司提出的转型战略也多次摇摆。

2014年,莱蒙行政总裁陈风扬提出,公司正在绿色建筑及互联网家居、养老产业、旅游地产等多个领域布局。即以“地产+X”为业务架构,通过对“X”的运营,实现高利润、高品牌、高效益等综合价值回报。

但此后两年,公司又称将向“地产+国际化的健康生活服务商”转型,健康业务将成为公司重要收入来源。

抛售资产也让莱蒙的销售业绩变得十分不确定,2015年公司销售还有80亿港元,2016年便下降至40多亿港元,今年预计也不会太乐观。那么未来公司将往何处去?

“如果能通过股权出让回收一部分现金、实现利润,并且对债务结构和产品结构进行调整,也不失为经营上的一个策略。”2016年的中期业绩会上,莱蒙管理层表示,在出售项目予融创之后,公司对经营模式进行了一些调整,不再单纯追求销售额和发展规模,而是更注重获取利润的能力。

值得关注的是,在多次抛售资产后,莱蒙剩下的项目多为旧改、工改,且多位于深圳。这或将成为莱蒙转型的突破口之一。

莱蒙管理层表示,旧改项目有三个关键阶段,包括立项、专项规划以及实施主体阶段。公司在深圳从2013年开始就注意配置不同阶段的项目,今后每年估计会有两三个可以开工,处于专项规划、报建两三年的可能会有两三个,这样的资产配置符合公司发展。

其称,深圳旧改项目周期比较长,从参与到开工卖楼,一般快的四五年,慢的七八年甚至更长,所以公司改变经营思路,会通过房地产基金引入投资人,逐步回笼现金和应得利润,以达到用小股操盘甚至输出技术管理等,加大轻资产运营。

此外,在今年4月份的业绩会上,莱蒙管理层称,正往大健康产业做探索。2016年莱蒙和大股东云南城投在昆明成立了云南省股权投资基金,预计发行30亿左右,利用大股东在云南的优势资源,发展文旅产业。2015年,莱蒙还和美年大健康合作,成为新华健康10%股权的股东。

此次出售资产后,莱蒙表示,将聚焦在高价值的经营性物业收益及海外物业上,并向大健康转型。

莱蒙只是大量中小房企在调控下求存的缩影。去年以来,多家中小房企加快出售资产,行业整合兼并剧烈;同时集中度提升非常快,超级房企的市占率迅速提高。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,2016年1-23名的房企销售额加起来3.15万亿、市占率约为26.8%;今年上半年市场份额提高到36.3%,预计2020年占比将达51%。

在这样的背景下,中小房企的生存空间将被进一步挤压。欧阳捷建议,中小房企要多跟大企业合作,或将目光转向海外。

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责任编辑:李福英  JN061
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