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待售面积降至低点后要加强地产调控

2017/08/16 08:04 来源: 21世纪经济报道 作者: 欧阳觅剑 评论
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国家统计局8月14日发布的数据显示,7月末,商品房待售面积比6月末减少1081万平方米;其中,住宅待售面积减少988万平方米,降至34181万平方米。这是2014年2月(共41个月)以来的新低。

国家统计局8月14日发布的数据显示,7月末,商品房待售面积比6月末减少1081万平方米;其中,住宅待售面积减少988万平方米,降至34181万平方米。这是2014年2月(共41个月)以来的新低。

在2016年之前,住宅待售面积的基本走势是一直增长。在2016年2月末达到了4.7亿平方米的高点。2015年12月召开的中央经济工作会议,将化解房地产库存(去库存)列为2016年的五大任务之一。各地随即出台了各种去库存的措施,于是,在2016年3月之后,住宅待售面积基本上是逐月下降(只有2017年2月例外)。现在,住宅待售面积已经降至一个比较低的水平,去库存工作获得了明显的成果。

待售面积降至低水平会如何影响房价的走势呢?对于这个问题,存在两种不同的分析。一种分析是,待售面积减少意味着潜在供给减少,可能导致房价进一步上涨。2016年以来,房地产销售情况火爆,今年稍逊于去年,但仍然是两位数的增长,需求非常旺盛。而供给方面,2016年住宅竣工面积的增长率只有4.6%,今年前7个月只有2.4%。住宅新开工面积的增长率还是双位数,但已呈现逐渐走低的趋势,1-7月为11.9%。正是由于竣工面积和新开工面积的增长慢于销售,才导致待售面积持续减少,而这也反映了供不应求的状况。

也因如此,在去库存的过程中,多数城市的房价都出现了上涨。一二线的热点城市出台严厉的调控措施,也未能完全抑制房价上涨的趋势,有时跌一回,有时又涨回去;而作为去库存重点的三四线城市,房价的涨势更为明显。待售面积降至低点,会使一部分人更加坚定地看涨,而这又可能通过投资和投机加剧供不应求的状况,推动房价进一步上涨。

另一种分析是,去库存取得明显成果后,力度会大大减弱,鼓励购房的措施会逐渐减少,这将使房价上涨失去支撑。为了推动去库存,一些地方通过财政补贴鼓励购房。在货币政策的层面,则有房贷的快速增长。根据货币政策执行报告,今年上半年,住户贷款同比增长23.9%,而非金融企业及机关团体贷款仅增长8.5%。7月中长期住户贷款(主要是房贷)增加4544亿元,虽然同比略有下降,但仍然是高水平。由此可见,在去库存的基调下,银行体系对房贷的支持力度相当大。央行对此虽然持续关注,但没有采取约束的措施。房贷快速增长在支持去库存的同时,也导致了居民快速加杠杆、房价上涨势头不减、房地产泡沫风险增加等问题。一旦去库存在取得成果之后政策力度减弱,这些问题将得到更多的重视,房贷将受到更多约束;同时,地方政府层面的优惠政策也会大大减少,这都会影响到房地产市场的需求,对房价形成抑制作用。

应该认识到,去库存并不是房地产领域供给侧结构性改革的唯一任务。2016年中央经济工作会议提出,要继续深化供给侧结构性改革,不但要求深入推进“三去一降一补”,而且要求促进房地产市场平稳健康发展,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。“三去一降一补”是供给侧结构性改革的阶段性重点,而不是供给侧结构性改革本身。

习近平总书记1月22日在十八届中央政治局第三十八次集体学习时指出,“必须把改善供给侧结构作为主攻方向,从生产端入手,提高供给体系质量和效率,扩大有效和中高端供给,增强供给侧结构对需求变化的适应性,推动我国经济朝着更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展”。为此,“要处理好减法和加法的关系”。

对于房地产领域来说,供给侧结构性改革不但要通过去库存做减法,还要做加法,并提高供给体系质量和效率。具体而言,就是要立足“住”的定位,切实提高人民群众的居住质量,并降低他们的居住成本。一方面,应该加强房地产调控,抑制房价上涨的势头,防范房地产泡沫,降低居住成本。中央工作会议要求,要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。另一方面,通过建立长效机制做加法。长效机制里应该包含维持住宅供给稳定增长的内容,近年供给大大慢于销售的状况应该得到改变。在去库存取得明显成果后,这些工作应该提到更重要的地位。

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责任编辑:李福英  JN061
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