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易宪容:当前国内房地产市场冰火两重天

2017/06/19 10:09 来源: 搜狐财经 评论
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对目前的一线城市、二线热点城市及这些城市周边的市场来说,与之相比则是冰火两重天的局面。

最近到了一些国内三线城市,房地产市场火爆场面与2016年的一二线城市没有多少差别,比如湖北的随州等地。尽管这些城市的房地产市场还是那样火热,不少居民还是那样涌入市场,但这些三线城市的房地产市场与2016年一二线城市的房地产有个本质上的差别。就是房价也是在上涨,但其上涨幅度缓慢,而且其房价本身基数就小。比如随州的房价,从2016年以来大致上涨了10%,高层楼房由3000多元上涨到4000元左右。也正因为这些三线城市房价上的优势,如果现行的信贷政策不会多少改变,估计这些三线城市的房地产市场还会有一个较长的增长期。如果政府的政策变化则是另当别论。所看到国内三线城市是这样,四线城市的情况同样不会太差。这就是为何今年以来,对于土地拍卖市场来说,这些城市的土地最为抢手的原因所在。

不过,对目前的一线城市、二线热点城市及这些城市周边的市场来说,与之相比则是冰火两重天的局面。因为在房地产调控“五限”政策下,这些城市的房地产市场基本上是一潭死水了。尽管这些城市的房价仍然没有多少变化,下跌些微,但住房销售突然快速下降、房地产中介公司纷纷倒闭,甚至于有传说深圳有大的房地产公司面临资金链断裂的风险。可以说,当前的这些房地产市场的调控只要再坚持一两年,无论是这些城市的房地产开发商还是房地产市场投机炒作估计是插翅难逃。不少房地产开发商将面临着破产的危险,而房地产市场投机炒作则会全面套牢。

当然,对当前国内房地产市场影响巨大的还不只是“五限”的房地产调控政策,而央行货币政策的杠杆收紧,及对货币市场和国内影子的整治,国内金融市场的流动性正在收紧,而这正在全面传导到住房按揭贷款市场,无论是住房按揭贷款的价格还是贷款的数量都会造成不小的影响。比如从6月份开始,全国范围内掀起了上调首套房贷利率的大潮,这股风从一线城市刮起到二三线愈演愈烈,从四大国行到各地各级银行纷纷上调首套房贷利率至基准利率,部分热点城市几乎全部取消房贷利率折扣,个别银行开始实行1.1、1.2倍利率,更有银行干脆宣布停贷。

住房按揭贷款利率全面上升,以及住房按揭贷款获得难度增加。这对一线二线城市已经进行调控的房地产市场影响不会太大,因为这些城市很少有购买第二套住房的投资者进入市场了,这只会对购买第一套住房居民购买有些影响,但在房价如此之高的情况下、在住房的销售快速下跌的情况下,进入市场的购买住房者不会太多,其受到影响也不会太大。估计这些政策如何传导到三四线城市,受到影响会不小,有可能对正在火旺的三四线城市造成较大的冲击。也就是说,随着金融去杠杆带来的资金成本全面上升,一二线城市房价出现调整的可能性概率正在全面上升。如果这种情况传导到三四线城市则可能对这些城市的房地产市场造成冲击。这一影响看来不可小觑。

还有,对于一二线城市来说,目前有一个现象也值得十分注意,就是这些城市的租金正在快速下跌。据报道,对于租房市场,当前的基本面是,房屋租金在步步下滑。何也?就在于政府出台了一系列的房地产市场调控政策之后,一二线城市的房地产市场完全出现了僵持的局面。即住房销售急剧下跌,但房价却还是顶在天花板上。其后果就是,想买房的买不到,想卖房的卖不出。持有住房的人不想降低价格卖出,唯一的出路就是让手中的住房出租。在这种情况下,租房市场的供应量突然增加,整个经济又不景气,本来就租房子人不多,市场上突然间又冒出这么多房子,房租自然会应声下跌。反过来,房租下滑又会让越来越多的潜在买房人选择临时租房持币观望,这更是会强化房价下跌的压力。而这些肯定会对一二线城市的房地产市场更是会造成大的影响。

也就是说,当前一二线城市与三四线城市的房地产市场出现了冰火两重天的局面,这种局面未来是如何变化,如何转换其形势相当不明显。不过,有一点可以肯定,如果现行的房地产市场调控政策只要再坚持一年以上,那么这些城市的房地产市场出现重大调整概率大增,那些希望现在这种局势也如以往那样政府还是会出来救市,估计并非易事,因为政府只要下决心让这些城市的房地产市场回归到居住功能的市场,那么现在的政策就得坚持。如果政府要救市,那么政府的房地产政策的诚信会荡然无存,中国的房地产市场的情况更是会恶化。对于三四线城市来说,目前局势基本上还好,当地的房地产市场还有缓慢地扩张,未来的情况主要看信贷政策收紧程度。这对三四线城市特别重要。

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责任编辑:刘瑜  JN059
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