楼市迷局：限购加码与刹不住的房价

楼市高烧不断，各地政府竞相开药。据《财经天下》周刊记者不完全统计，自3月1日至20日的20天内，至少已有17个城市用限购退烧。

仅3月17日，北京、石家庄、郑州、广州4个城市先后宣布调控升级。随后两天，长沙、保定跟进。目测，还有一波调控已在路上。

这轮限购能否抑制房价，有效期多长，目前不得而知。毕竟房地产已经成为中国经济的较大迷局。

20天17城出密集调控

按出台时间推算，3月升温的这轮限购，最早从河北省涿州开始。3月1日，涿州市出台规定：非当地居民限购1套房，并且首付款比例不低于30%。

涿州属于环北京区域，距北京70公里，有高铁连通。今年2月，当地新房均价达到每平方米11000元，不到一年，涨幅近60%。公开信息显示，购房者部分来自北京。而高铁站附近楼盘，房价甚至涨至到15000元以上。

此后，环北京区域涞水、崇礼、保定相继采取限购。而以上海为中心，周边杭州、南京等城市同样出现一波调控升级。

房地产专家、中国城市产业发展联盟主席陈宝存对《财经天下》周刊（ID：cjtxzk）记者表示，一线城市房价快速上涨，部分溢出的刚需和投资客退而求其次，去购买一线城市周边的房子。所以在本轮调控中，环一线城市周边楼市政策趋严，是个明显变化。

本轮调控中，各地政策尺度不一：石家庄要求非本市户籍购房者须提供近2年内纳税或社保证明，且只能购买一套；在郑州，补缴个税或社保的凭证不再作为购房有效凭证；南京则把高淳、溧水、六合纳入限购范围，暂停向已拥有1套及以上住房的非南京市户籍的家庭出售新房……

众多调控城市中，最引人瞩目并让朋友圈哀鸿遍野的，还是3月17日北京限购令：认房又认贷，二套房首付60%，非普通住房二套首付80%，堪称历史最严。

北京限购升级，同时标志着北上广深四个一线城市全部执行“认房又认贷”政策。据称，政策公布当天，北京市住建委网站访问量达到240万次之高。

距离去年“9·30”调控不足半年，北京为何再度出手？原因就在市场数据里。中国房地产业协会统计数据显示，2016年2月，北京楼市均价在45000元左右，到今年2月，涨至60738元，涨幅达到35%。

而就在北京宣布限购同一天，另一则与房价有关的消息，以强烈的视觉冲击的形式刷爆社交媒体。北京三里河一处破旧老房以890万元成交，单价达到13万多元。从图片资料看，这套学区房建于1960年，66平米，厨房污浊而破旧不堪。

生活在这个城市的人们，或多或少，都会有直观感受：自“9·30”调控以来，房价并未被抑制。尤其春节后，二手房出现一轮暴涨。专家分析称，本轮二手房上涨与春节后需求上涨，同时新盘供应减少有关。

就在北京、石家庄、广州、郑州宣布限购次日，国家统计局公布了2017年2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格指数中，仅12城价格下降，58个城市房价上涨或止跌。70城二手房整体价格环比涨幅超过新房。

一线城市房价居高不下的忧伤，甚至催生了一批段子手。有人说：按照现在的北京房价，两个北京土著结婚，相当于两家上市公司合并。外地人跟北京人结婚，相当于借壳上市；外地人在北京买房，相当于IPO。要是其中一套房划片为上学区，相当于定增了。

政策的实效性有多长？

2003年8月12日，国务院颁布《促进房地产持续健康发展的通知》，将房地产确定为拉动国民经济发展的支柱产业之一。此后，有统计显示，我国房地产市场至今已经经历了近50轮调控。

然而，普通民众从中得到的经验是，越调越涨。即稍有回落，之后也会上涨。在很多人眼中，“《经济学原理》在房产中介门口自焚”的段子，更像一则现世隐喻。

“政策的实效性太短了。”房地产专家陈宝存表示，在上一轮限购中，虽然各地频繁出台调控政策，但实际房价并未被压住。

2016年3月，上海“沪九条”限购政策出台后，曾出现成交面积下降，但成交均价仍旧上涨的情形。公开数据显示，与一季度相比，二季度上海市场化新建商 品住房、二手存量住房月均成交面积分别下降29%和46%；但是，上半年全市市场化新建商品住房、二手存量住房成交均价分别为35000万元/平方米和 27000万元/平方米，同比上涨14.8%和11.3%。

陈宝存分析，一线城市房价上涨，主要原因是近年来土地供应量严重不足。据他了解，北京2016年入市的可供销售的商品房住宅用地面积，只有38.9万平 方米。按每套100平方米折算，可向市场供应新房不到4000套。另一原因是大量投资资金在房地产市场左冲右突。当前经济形势下，大量投资者认准楼市的保 值潜力，客观造成房价压力。

此外，他注意到，本轮调控中，虽然各地政府密集出台政策，但并未见到中央金融机构的更多动作。这说明三四线城市去库存仍旧是今年的重点议题，这些城市可能 会出现市场较热的情形。而一二线城市限购政策，短期内会抑制市场需求，但时效能持续多久，目前不好判断。但从住建部门传递的“防止房价大起大落”这一信 息，陈宝存个人认为，整体政策偏暖风。

据中原地产统计，自2016年9月30日以来，全国已经有32个城市，出台了超过100次调控，预计以北京升级认房又认贷后，全国各地会再出一轮调控政策。

经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵，将此举比作吃退烧药。此前接受媒体时，他表示，目前一线城市的楼市境遇，好比人高烧，只能紧急吃一片阿司匹林。本轮调控主要是防止在未来几个月，再出一轮新的房地产上涨，但是并不解决根本问题。

李稻葵提醒，本质上一线城市还是要扩大土地供给，同时地方政府必须拿出相当的土地财政收入，要成立基金，长期向中低收入人群提供租赁住房，以此来稳定房地产市场，让中低收入人群，不要受高房价的困扰。