恒大公布2016成绩单 总资产13509亿行业居首

去年以3734亿销售晋身国内房企一哥后，恒大（HK.3333）今年将面临进一步提升效益的考验。

恒大28日发布的年报显示，公司总资产达13508.7亿，同比增78.4%，继续保持行业排名前列；营业收入2114.4亿，同比增58.8%，保持快速增长; 现金余额3043.3亿，同比增85.5%，达上市以来较高水平。然而，176.2亿的净利润虽然在同行中已是先进，但增速仅1.6%，滞后于规模增长。

过去十年，恒大以超常规发展赢得“规模之王”头衔，但也因盈利能力与规模增长不匹配而受到部分投资者质疑。正因如此，许家印在年初的内部讲话提出，从今年开始,恒大将在保持规模适度增长的基础上更注重效益,实施“规模+效益”。

恒大去年的真实盈利能力到底如何？未来又能否实现利润快速增长？

毛利率高于万科碧桂园

年报数据显示，恒大去年毛利润超594.2亿，同比增幅达58.8%。同时，核心业务利润208亿，同比大增89%，创上市以来较高纪录。

“近两年房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5个百分点”，兰德咨询总裁宋延庆告诉记者。然而，去年恒大毛利率28.1%，与2015年持平，更明显高于万科（19.8%）、碧桂园（21%），在行业处于偏高水平。

记者查阅年报发现，净利润增速放缓主要是由于兑汇损失同比增加36亿，以及投资物业评估增值同比下降54亿。

“兑汇损失是由于去年人民币贬值带来浮亏，只要债务偿还时人民币汇率回升，兑汇损失也将消失”，一位房地产分析师向记者表示，投资物业评估增值下降只是因为计入投资物业的物业数量减少，并不反映企业的真实盈利能力。恒大核心业务利润主要来自房地产主业，该指标大幅增长足以证明其主营业务盈利能力强劲。

利润提升空间巨大

2016年，恒大实现销售额3734亿，一举将万科拉下蝉联了逾十年的“一哥”宝座。但如果以净利润计算，恒大依然落后于中海、万科，由于投资者更注重这个指标，也导致恒大估值始终落后。

根据许家印的计划，恒大将从规划设计、招投标、材料供应、工程建设等各个环节节省成本，从提升物业管理服务以及降低三项费用等方面提升效益。但其中的关键是要降低财务费用。

今年以来，恒大持续优化债务结构。3月，恒大成功发行三笔合共25亿美元的优先票据，部分用于偿还此前发行的高息美元债。以较新发行的7年期10亿美元票据为例，利息较此前下降2.5个百分点。

融资成本下降一个百分点，意味着公司可节省数十亿利息支出。此外，公司账上现金为3043亿，如果存款利息上调一个百分点，还可增添30亿利润。

随着恒大完成在一二线城市布局，低成本的优质土地储备未来有望带来巨大的利润空间。年报显示，公司土地储备达2.29亿平方米，一二线占比达74.7%，平均楼面地价仅为1570元/平方米。

花旗指出，恒大在地价大幅上涨前的2013年-2015年获取大量土地，以及通过并购、旧改等方式获取低成本土地，为其房地产业务盈利能力提高有力的保障。

此外，多元化业务亏损是此前拖累恒大盈利走低的原因之一，目前公司已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，许家印更提出金融、健康、旅游三大新产业今年要全部实现盈利。

花旗认为，恒大的多元化战略已经进入优化阶段，农牧业务的剥离使恒大确认57亿的一次性利润，更重要的是公司不再进入新的产业，降低了未来业绩的不确定性，提升了盈利的稳定水平。

利润承诺有望提前锁定

恒大此前与深深房（SZ.000029）签订的重组上市协议透露，恒大地产2017-2019三年营业收入和净利润将分别达到2800亿、3480亿、3800亿，以及243亿、308亿、337亿。这意味着在未来三年，恒大房地产业务要实现888亿元的利润。

“对于房企而言，由于当年合约销售一般于次年交楼计入营业额，房企权益销售比例越高，锁定利润的能力越强”，上述房地产分析师向记者表示，根据数据，恒大去年权益销售额达3550亿，如果按恒大上市后核心业务利润率平均值10.45%计算，归属母公司净利润已超371亿，这意味着恒大今年有望锁定其承诺888亿净利润约四成。

此外，恒大2017年房地产销售目标为4500亿，同比增20%，远低于恒大上市以来43.2%的年复合增长率。花旗预计，恒大今年销售有望达5500-6000亿，远超目标，市场份额大幅提高到5%。按照5500亿销售额以及95%权益占比计算，归属母公司净利润或超540亿。这意味着，恒大两年时间即可锁定888亿的利润承诺。

可以预见的是，在房地产巨头角力的时代，决定胜负的不止是规模，谁能实现规模与利润“双称王”，才能成为行业当之无愧的霸主，而恒大在利润方面的潜力已然凸显。