“千亿万元” 济南楼市进入省会都市圈时代

2016年的济南房地产市场究竟发生了什么？2017年楼市将如何发展？近日世联行山东分公司发布2016济南楼市年报及2017年展望，其中准确详细的回顾了2016楼市发展阶段并预测2017济南楼市的发展动向。

全年济南商品房销售面积1204.96万平米，同比上涨32.1%；商品房销售额1237.07亿元，同比上涨55.4%；全年量价创新高。在过去的一年，济南房地产市场大致经历了“预热——升温——过热——回落”四个阶段。

一季度，预热阶段。市场延续了15年的态势，表现为量升价稳，库存快速减少。济南一直以来库存量处于较为健康的状态，经过一季度的消化，为后来的供应稀缺起到了预热的效果。一季度市场共成交19525套、223.28万平米，同比增长65.7%和70.1%；成交均价9287元/平米，同比上涨11.6%。

二季度，升温阶段。这时不仅库存量进一步下降，住宅价格也已经升温，市场表现量价齐升，库存量告急。除了全国的货币政策及房地产相关政策的刺激外，济南CBD大规模拆迁，5000多户的拆迁户携将近五十多亿的高额拆迁补偿款涌入市场也是重要催化作用。市场供给不足，而需求却短期内大量注入，势必推动片区交易量的上涨和房价的上涨。二季度市场共成交28561套、327.38万平米，同比上涨34.3%和37.6%；成交均价9686元/平米，同比上涨16.7%。

三季度，过热阶段。市场表现无货可供，新增房源十分稀缺，济南进入“抢房时代”。分析这一阶段的形成，主要有两方面原因：一是三季度土拍市场高溢价成交，巩固和加强了购房者对于房价的预期，推动了投资需求的增长，客户形成追涨态势。二是库存量急剧萎缩，新增供给增加缓慢，市场上出现大量开盘即清盘，整个市场处于“一房难求”的状态，销量及房价呈现双双上涨大幅趋势。三季度市场共成交30990套、357.49万平米，同比上涨58.6%和60.0%；成交均价10328元/平米，同比继续上涨17.5%。

四季度，回落阶段。受政策调控影响，市场表现上门量和成交量腰斩。进入四季度，全国政策风向急转，济南限购政策重启并不断加码，一系列配套调控政策落地。此轮调控政策的快准狠，表达了政府调控决心的坚决，因此处于高热状态的市场急速降温，市场销量短时腰斩。而住宅价格增长预期下降，投资客纷纷离场。四季度市场共成交18210套、210.27万平米，同比下降25.7%和24.7%；成交均价11681元/平米，同比上涨31.7%，四季度价格上涨主要受中央商务区住宅推盘影响。

展望2017年济南楼市

（一）济南的都市圈效应日益凸显，6+1都市圈的核心城市已经进一步得到确认，随之而来的是产业和人口的聚集，基础设施大手笔的投入建设，由此会持续推动济南房地产发展，这也是济南房地产未来持续增长的核心动力。

（二）土地供给短时间内很难得到缓解，而政府通过抑制需求的方式来调节供需矛盾的手法不可持续，根本上来说供需矛盾并没有解决，市场始终处于低库存状态。而未来政策一旦松动，预计市场将出现较大的反弹。

（三）17年新的预售政策会进一步激化供给问题，上半年市场供应仍旧紧张，下半年随着预售条件的达成，大量供应会于下半年集中入市，市场库存量将有明显增多。回顾限购政策主要是抑制了投资性需求，降低了市场价格增长预期，短时间内限制了需求释放，但整体市场供不应求的局面在2017年很难得到缓解。

（四）商办物业长期维持过剩局面，2017年仍将持续一段时间“苦日子”。2016年写字楼和公寓市场整体特征是量有限上涨，价继续平稳的态势。受限于商服用地的高库存，2016年商办物业并没有迎来量价齐升的局面，公寓物业由于住宅价格猛涨，实现了一部分的替代功能，且价差明显拉大，因此带来一波销量的上涨；而写字楼市场进入集中时代，市场集中度提高，销量略涨，但价格依然平稳，成交走量主要依靠优质物业的大单成交，散售市场仍旧艰难。2017年对于商办物业仍然是去库存，而供过于求的局面预计短期内很难逆转。

2016年济南房地产市场表现及2017展望：

土地市场——大幅溢价成交，东部明星效应凸显

2016年济南市供应居住和商服用地118宗，同比增加49.4%；供地面积597.61万平米，同比增加45.7%；建筑面积1584.66万平米，同比增加45.3%。成交土地127宗，同比增加18.7%；成交土地面积663.09万平米，同比增加11.1%；成交建筑面积1748.40万平米，同比增加7.4%。2016年济南土地市场表现为两种状态，“6.30”政策前，土地多以底价成交为主，鲜少有竞拍土地。“6.30”政策后，土地市场开启了疯狂抢地模式，高价地频现，面粉贵于面包的现象屡见不鲜。之后为稳定地价，政府出台了提高土地出让金首付比例、要求开发商参与土地拍卖的资金必须为自有资金等配套政策，土地市场门槛进一步抬高，但大幅溢价成交的局面没有根本性改变。

究其原因主要有三点：一是6+1都市圈的核心城市已经进一步得到确认，随之而来的是产业和人口的聚集。在这一背景下，济南成为全国实力开发企业、资本市场竞相追捧的对象，土地大幅溢价成交自然成为常态。二是6.30土拍政策的改变，济南土地市场进入真正的市场配置资源阶段，土拍市场价高者得，资金实力雄厚的央企、国企成为本轮市场拿地的主角，资金受限的中小开发企业拿地越来越难。三是济南进一步加大城市更新、旧村改造力度，货币化补偿增加，拆迁成本也逐步增加，此类土地价格随之上涨。

从区域表现来看，东部已然成为整个城市的重点开发板块。主要原因：一是东部产业聚集，发展良好，带来大量就业人口的增加。二是以新东站为代表，东部基础设施建设投入大，城市面貌正迅速改变。三是东部土地出让较多，引得大量实力房企竞相争抢。2016年中央商务区、唐冶、雪山等板块均有大量土地放量摘牌。预计2017年随着潘庄、田庄的拆迁完毕，章丘撤市划区以及轻轨地铁工程的完善，下一步文旅城、孙村、彩石、章丘将成为东部新热点板块，未来东部仍将是全市开发的最主要板块。

住宅市场——规模放量，千亿市场；量价齐升，万元时代

2016年济南市场规模放量，奠定了千亿级规模市场；量价齐升，价格更是历史性的跨越了万元时代。根据世联怡高监测数据显示，全年济南市区住宅（不含长清区）总供应108671套、1259.94万平米，同比增长9.9%和10.7%；成交97286套、1118.42万平米（住宅网签成交137336套、1635.51万平米，同比增长48.4%和51.6%），同比增长26.2%和28.3%。整体均价高达10187元/平米，同比上涨18.3%。2016年济南住宅库存量约139.9万平米，同比减少47.5%，市场库存进一步减少。

2016年济南住宅市场的关键词一是规模放量，千亿市场；二是量价齐升，进入万元时代。这一年房地产市场经历了“预热——升温——过热——回落”四个阶段，第四季度由于整年市场表现抢眼，成为中央政府重点关注调控的城市。对比相似量级城市来看，成交面积对比郑州（网签1721.61万㎡）与青岛（网签1950万㎡），济南1635.51万㎡的网签量已经大幅拉近与他们的距离。而价格上来看，对比同省青岛9100元/㎡，济南整体均价已经高达10187元/㎡。

随着住宅预售条件的变化，预计2017年上半年市场供货依旧紧张，为市场的不稳定埋下伏笔；下半年随着预售条件的达成，大量供应将于下半年集中入市，市场库存量将有明显增多，但供不应求的局面难以得到缓解。总体来说，受政策层面和供应量的不均衡变化，2017年济南住宅市场预计仍将面临较大的不确定性，但是一个城市一旦进入千亿销量、万元时代，未来三到五年区域中心城市作用会日加明显，相信未来房地产市场仍将有大放量。

公寓市场——同住宅市场价格差进一步拉大，投资价值凸显，成交量大幅增加

2016年公寓市场量增价涨，全年供应14430套、72.99万平米，同比增加31.1%和29.1%；其中新增10032套、50.85万平米，同比增加167.4%和183.4%，新增量创历史新高。全年共成交9519套、50.24万平米，同比上涨60.7%和65.5%。整体成交均价为11006元/平米，同比上涨21.8%。

2016年上半年公寓市场以去库存为主，价格基本保持不变。下半年，随着住宅价格的不断上涨，公寓与住宅的价格差距进一步拉大，其产品面积小、总价低的投资优势愈发凸显，市场销量随之增长。四季度，受限购政策影响，公寓作为住宅的替代品，其不限购、不限贷、总价低的低投资门槛优势显现，部分刚性需求和投资需求转移到公寓市场，公寓量价均有所增加。

2017年，公寓市场依旧还是以去库存为主。随着商业用地的陆续开发，未来公寓新增量会大幅增加，销量也会有所增长，但由于供过于求的局面长期存在很难逆转，虽然16年公寓销量有所增加，但市场供过于求的局面长期存在，不会缓解，因此公寓市场的价格上涨动力不足。

写字楼市场——量涨价跌，写字楼市场进入集中时代

2016年济南写字楼市场表现量涨价跌，根据世联怡高监测数据显示，全年写字楼供应96.31万平米，同比上涨27.6%，其中新增供应60.35万平米，同比增加73.4%。全年共成交56.28万平米，同比上涨42.8%。整体成交均价为10741元/平米，同比下降4.7%。

2016年，济南写字楼市场进入集中时代。主要表现：一是市场供应的区域集中，写字楼主要集中在东部的奥体和高新片区，两区域供应量约76万平米，占到全市总供应的77%；二是写字楼项目集中，济南的写字楼物业主要集中在东部，而汉峪金谷、东八区、银丰财富广场等项目的供应量较大，三个项目的供应量约52万平米，占全市总供应的54%；三是写字楼成交集中，2016年济南写字楼成交量主要集中在以汉峪金谷、东八区等为代表的政府重点引资扶持项目。该类项目大多规模较大，产业聚集性强，且价格较低，区位优，吸引众多企业总部整栋购买。汉峪金谷、东八区、银丰财富广场以及高新万达四个项目16年共成交30多万平米，成交量占全市总成交量的54%。大宗物业成交已经成为写字楼市场去化的主要途径，散售市场越发艰难。

写字楼市场长期处于高库存状态，随着17年中央商务区的入市，未来写字楼供过于求的局面会进一步加剧。供需矛盾的进一步加大，导致写字楼市场价格或将继续走低。