马光远：郑州土地缘何拍出“1元房价”

土地市场之所以如此“杀价”，表面看是规则的漏洞，本质上则是土地交易制度先天残缺以及热点城市土地供应的短缺。

在热点城市房地产市场的预期没有明显改变的情况下，郑州有一块地被以1元／平方米的综合房价拍出，另几块地也出现综合房价低于楼面价或仅高出楼面价2元／平方米的奇葩的情况。

事情的大体情况是：1月22日，郑州市郑东新区挂牌出让7宗住宅用地。按照该市在土地招拍挂中实行的“限地价、限房价”规则和“熔断”机制，竞买人先竞地价，地价如达到熔断，再竞房价，即竞买人承诺销售房价不得高于规定的所处区域的综合房价，且其所报的综合房价较低者为土地竞得人，土地竞得人不得高于竞得房价进行销售。看上去好绕。

这几块地在先前的网拍过程中，由于触碰“高压线”而引发“熔断”。按照“低价竞得”的原则，参与竞标的企业需报出未来所建住宅的“综合房价”，价低者竞得。于是，就出现了当地一家房地产企业以1元/平方米的综合房价摘得一块土地的情况。这意味着如果该地块成功出让，房屋的销售价格为1元／平方米。在整个拍卖过程中（有22家企业竞争），更奇葩的是，除了1元竞得的这家企业外，还有一家企业居然报出了0元/平方米的房价。

在出现“1元”的房价后，当地的国土管理部门以不正当竞争为由暂停了涉及的5宗地的出让。

出价1元有悖常理

利用“低价竞得”的原则出价1元，不仅有悖常理，的确也对整个土地出让市场造成了严重扰乱。目前，尚不能判断这些企业是否违背了《反不正当竞争法》的规定。但土地市场之所以以如此杀价的方式竞争，表面上是规则的漏洞，本质上则是土地交易制度自身先天性的残缺以及热点城市土地供应的短缺。

目前，中国土地市场实行的是“招拍挂”的模式。土地“招拍挂”虽然减少了土地出让中一些不透明和腐败问题，但在土地规划、土地价格和交易的公平等方面，存在着诸多问题，特别是，在地方政府垄断土地供应的情况下，事实上避免不了“招拍挂”中的腐败问题。

过去，土地“招拍挂”奉行价高者得的准则，一方面，有些地方政府在高地价带来的财政收入诱惑下，通过人为调控土地供应，追求地价较大化；另一方面，开发商在高价拿到土地之后，为了保证自己的利润，必然推高房价。

再加上，土地“招拍挂”对开发商的资金来源、资质等并不进行太多要求，因此导致土地市场杠杆很高。一些开发商以高杠杆拿地，并将杠杆传递到住房市场。多年以来，诸多有识之士不断呼吁完善“招拍挂”，综合评标、“限地价，竞房价”等完善方式也相继在各地实施。但是，在土地供应仍然短缺的情况下，土地市场就会出现“1元房价”这样的非理性极端情况。

土地使用效率不高

除此之外，土地资源浪费严重，土地利用效率低也极为严重。事实上，中国很多大城市的土地使用效率，远远低于东京、首尔等东亚特大城市，盘活无效土地、低效土地的潜力巨大。

因此，在规则不完善、土地交易制度亟须改革的情况下，热点城市出台一些抑制土地市场的举措，恐怕也无法堵塞开发商对稀缺土地的热情。出现“1元”的极端情况也不奇怪。

笔者认为，对于这些情况，关键还是在于加大普通商品房的土地供应，严格热点城市的土地供应计划，不能人为导致短缺。同时，要清查土地闲置和囤地情况。多年前，国土管理部门就强调要严格依法清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动，但到今天，动真格的仍然很少。笔者建议全国土地管理部门能够督促热点城市今年全面公布当年和未来三年的土地供应计划，并督促落实，转变预期。同时，严厉控制土地市场加杠杆炒作土地的行为。这样，才能让土地市场真正回归理性。