济南国土局发布新政：四大行为定义恶意囤地

近期，济南市国土资源局下发《关于进一步规范土地开发建设延期开、竣工申请办理工作的通知》（济国土资发[2017]11号）。现就政策解读如下：

一、出台背景

自原《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号令1999年颁布）到修订的《闲置土地处置办法》（国土资源部第5号令2012年颁布）实施至今，对土地的开发建设涉及不能按照《国有建设用地使用权出让合同》等规定和约定按期开工建设和竣工验收、形成合同违约乃至土地闲置行为时有发生，有的开发商甚至通过工程延期实际恶意囤地、炒地，已经对土地开发建设市场的健康发展造成了严重影响，为进一步明确工作程序和责任分工，规范办理已出让土地延期开发建设开（竣）工申请、核准工作，提高服务水平和工作效率，制定了《关于进一步规范土地开发建设延期、竣工申请办理工作的通知》(以下简称《通知》)。

二、政策依据

根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）有关处置和利用中延长土地开发利用的规定以及《国有建设用地使用权出让合同》中有关开、竣工的约定以及合同违约的处理要求，进一步加强和规范我市土地开发建设延期、竣工申请办理工作。

三、主要内容

本《通知》主要内容包括三个部分：

（一）明确了土地开发建设延期、竣工申请办理工作的适用范围和责任分工。本市行政区域内各区（含济南高新技术产业开发区）办理土地开发建设延期开、竣工审批适用本通知；平阴县、济阳县、商河县可参照执行；章丘区暂时参照执行，待土地管理工作纳入市区管理后正式执行。

特别明确了市主城区内各国土资源分局为办理土地开发建设延期开（竣）工申请、材料核查的排名前列责任人，赋有受理、审查、调查和提出处理建议的职责。

（二）规定了土地开发建设延期、竣工申请办理的三种情形和办理要求。一是正常履行合同期间，即未到合同约定的开工或竣工时间如何申请办理；二是超过合同约定期间，即未达到土地闲置标准时如何办理；三是形成闲置土地期间，即已达到闲置土地标准但不满两年时如何办理。

其中闲置土地期间土地开发建设延期、竣工申请办理的要严格按照《闲置土地处置办法》执行，闲置土地达到两年的原则上不再受理。

（三）阐述了土地开发建设延期、竣工申请办理工作的工作程序。一是各国土资源分局负责受理，在5个工作日内调查核实、征询意见，并形成调查报告上报；二是市国土资源局接收各国土资源分局报件、会商审定、补签合同，调整新的开工、竣工时间。

同意延期的，期限不得超过一年，且只限一次。不同意办理延期的，办理退卷。特殊情况市国土资源局业务专题会商会议认为需报市政府批准的，报市政府审批。

四、其他要求

（一）确定了两个时间点

一是各国土资源分局应在合同约定土地开发建设开、竣工期限届满前60天内督促土地使用权人尽快开发建设。

二是土地使用权人要需要延期的，要按照合同的约定，在开工时限届满前30日前向各国土资源分局提出申请。

（二）解释了开工标准的定义。

本通知所称开工，是指土地使用权人依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。本通知所称竣工，是指土地使用权人取得规划验收合格证明或建设工程竣工验收备案证明。

（三）明确了恶意囤地、炒地的行为。

1、土地使用权人存有两宗以上（含申请延期的宗地）土地因自身原因未按期开发建设的；

2、原拟定落地项目虚假的；

3、被有关部门列入土地开发建设有关的诚信黑名单的；

4、违反法律、法规的其他行为。