李一戈：地产的下一个战场

最近有个演讲，被很多地产商轻忽，虽然台下坐着的一批大佬，绝大部分是做新房开发的。

也不奇怪。虽然2016年9月底降临了新一轮调控，但对于绝大多数地产商来说，刚刚过去的这一年仍然是个丰收的好年景。

全国商品房销售额和均价都创下新高，3000亿的房企有3家，千亿房企扩大到12家。虽然理性分析都认为今年的楼市要比2016年差，甚至是严峻，但这并不能阻止一大批房企将今年的销售目标同比再提升30%以上。

但我仍然强烈建议，地产商们回过头去看看由你们卖出去的房子形成的另一个市场，即二手房市场（官方名称叫存量房市场）。它已经不是大家原来印象里的那个市场了。

前述提到的那个演讲者，是链家地产董事长左晖。1月7日，他在中城联盟论坛说，目前全国新房（去）年成交额超过10万亿，而二手房交易额也已超过6.5万亿。全国TOP30的城市，二手房交易额是新房的1.1倍。

加注一下，2016年北京二手房成交27.2万套，是新房套数的一倍。

看到左晖提到的这几个数字，不知道你怎么看，我是比较吃惊的。国家统计局没有分别公布新房和二手房的成交额数据，虽然我对二手房市场的增长有一定预期，但二者比例缩短到1∶0.65，确实没有想到。

大约两年多前，曾听到主管部门一位专家说，全国主要一二线城市二手房与一手房成交量之比已达1∶0.4。但她没有提供数据来源。而链家研究院的数据还是比较及时的。所以，我个人认为，1∶0.65这个比例是可信的。

假如之前的1∶0.4这个比例也是可信的（姑且认为也是在TOP30城市范畴），那就意味着，二手房与一手房成交之比基本保持了每年0.1以上的增幅。如果按照这种增幅，那么，5年后，TOP30城市的二手房交易额就有可能与一手房持平。

这是什么概念？假如新房交易额未来5年不增长，那么届时二手房的交易额就将高达10万亿；如果新房交易额继续增长，届时二手房的增幅就更加惊人。仅仅一个二手房市场，可见的几年后，交易额就达到10万亿级，简直令人无法直视。资本们为何蜂拥去追捧商业模式不见曙光的VR/AR，却无视这个急速成长的巨大市场？

并非全然如此。左晖演讲两天后的1月9日，融创中国宣布斥资26亿元占链家6.25%股份。据说，孙宏斌本来是想至少花30亿买链家股份，但由于争抢的机构太多，左晖没肯卖给他那么多股份。

从链家估值来看，资本并不吝啬。据不公开信息，链家交易额到去年二手房交易额突破了1万亿，如果与6.5万亿二手房交易额相比，其全年总市场占有率约为15%。而全国较大的房企，其市场占有率也没有达到5%。若是缩小到TOP30的城市，链家的市场占有率就更加惊人。

回到前述比例。如果5年后一二手房交易额持平，那么我们谈起房地产市场时，就再也不能只谈新房无视二手房了，业内大佬的话语权也将从过去我们耳熟能详的房企老板逐步转移给左晖们。

一段时期内，新房市场尤其是住宅仍将保持增长，但天花板就在不远处。如果5年后的二手房交易额与新房市场持平，并随后超越新房市场，那么，地产的下一个战场，就必然要转移到二手房市场来。而二手房市场所在的居住后市场，还是近两年来各路资本热衷的重要领域。孙宏斌看到了这一点，相信其他地产商也会看到。

放大一点说，既然二手房市场是整个房地产市场的重要组成部分，那么，楼市调控也好，楼市稳定也好，都不可能离开二手房市场。

我个人理解，中央提出，“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，一个重要的甚至是最重要的着力点，就是二手房（存量房）市场。而被专家广泛解读的长效机制的指向——房地产税，实质就是针对二手房市场。

一个新的故事开始了。